1、目錄1導(dǎo)言..............................................................................62中國(guó)住房制度五大支柱.....................................................................82.1貨幣金融制度：住房金融體系商業(yè)性為主、政策性為輔............................

2、.......82.1.1國(guó)際：住房金融制度影響杠桿水平、房?jī)r(jià)走勢(shì)......................................82.1.2中國(guó)：按揭貸款為主，公積金為輔...............................................102.1.3問(wèn)題：信貸政策不穩(wěn)定，刺激居民加杠桿.........................................142.2土地制度：兩權(quán)分離，

3、以地謀發(fā)展....................................................172.2.1國(guó)際：土地制度影響地價(jià)和房?jī)r(jià).................................................172.2.2中國(guó)：兩權(quán)分離；土地是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)動(dòng)機(jī).................................182.2.3問(wèn)題：土地供需不匹配、人地分離.........

4、......................................222.3稅收制度：重交易輕保有............................................................252.3.1國(guó)際：稅收制度調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)作用不明顯.............................................252.3.2中國(guó)：重增量輕存量，重交易輕保有...............

5、..............................272.3.3問(wèn)題：輕保有環(huán)節(jié)征稅，財(cái)政收入可持續(xù)性面臨考驗(yàn)...............................302.4住房保障：分層次、高保障..........................................................302.4.1全球：直接支持、間接支持兩種模式...............................

6、..............312.4.2中國(guó)：多渠道、分層次.........................................................322.4.3問(wèn)題：供給不連續(xù)，進(jìn)入門(mén)檻高退出門(mén)檻低.......................................352.5住房租賃：新時(shí)代、新任務(wù)..................................................

7、........362.5.1國(guó)際：租賃房源多元、立法到位、租售同權(quán).......................................362.5.2中國(guó)：租賃比率低、市場(chǎng)尚不成熟...............................................382.5.3問(wèn)題：租賃市場(chǎng)亟待規(guī)范.......................................................403中國(guó)

8、住房制度反思........................................................................423.1住房制度建設(shè)從屬于宏觀調(diào)控........................................................423.2房地產(chǎn)的支柱地位深度捆綁經(jīng)濟(jì).................................................

9、.....433.3住房政策不穩(wěn)定，不斷出臺(tái)應(yīng)急性措施................................................463.4住房制度的價(jià)值待明確.................................................................473.5我國(guó)的住房制度雖然走過(guò)彎路，但已漸入佳境........................................

10、..48房地產(chǎn)業(yè)增加值(億元)房地產(chǎn)業(yè)增加值GDP(%右)IIIIIIIV住房福利分配房改解決了8億城鎮(zhèn)人口的住房問(wèn)題。1978年以前，住房由政府統(tǒng)一建設(shè)、分配，供給效率低，1978年城鎮(zhèn)人均居住面積僅3.6平方米。伴隨改革開(kāi)放，中國(guó)開(kāi)啟住房制度改革征程：19781998年依次通過(guò)提租、出售公房、停止住房實(shí)物分配，啟動(dòng)了商品房市場(chǎng)。市場(chǎng)的力量創(chuàng)造人類(lèi)建筑史上的奇跡：城鎮(zhèn)竣工住宅面積從1978年3752萬(wàn)平增長(zhǎng)至2017年的9.9億平，增

11、長(zhǎng)25倍；2016年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積提升至36.6平方米（統(tǒng)計(jì)局口徑）。圖表4：房改成就：房屋供給大擴(kuò)張圖表5：房改成就：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)拉動(dòng)住宅竣工面積（萬(wàn)平米）450000400000350000300000250000200000150000100000500000600007500006400005430000320000210000100資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒資料來(lái)源：Wind房地產(chǎn)大建設(shè)階段尾聲漸進(jìn)，將轉(zhuǎn)向中高速、高質(zhì)量

12、發(fā)展。2017年城鎮(zhèn)住宅存量267億平，套戶比達(dá)到1.07，住房短缺基本緩解。2013年，全國(guó)商品住宅新開(kāi)工出現(xiàn)峰值，此前的2011年土地購(gòu)置面積也出現(xiàn)峰值。北京等5個(gè)城市率先邁入存量房市場(chǎng)。圖表6：5個(gè)城市率先步入存量房市場(chǎng)資料來(lái)源：Wind，IIIIIIIV貨幣化分配售公房提租補(bǔ)貼低租公房住房商品化19531957196119651969197319771981198519891993199720012005200920132017