1、上海市住宅小區(qū)停車收費現(xiàn)狀的調查分析的文獻綜述行政管理141付曉鳴10142381、、前言如今車輛保有量的快速增長，而居住區(qū)停車配建設施不足，配建指標不能滿足車位需求，使得居住區(qū)停車資源嚴重供不應求。同時2014年年末國家放開住宅小區(qū)停車服務費的市場定價，即政府不再設定指導價，而由于小區(qū)內停車位天然的壟斷屬性，開發(fā)商、物業(yè)的強勢地位與業(yè)委會的弱勢地位的不平衡，停車位的產權不清使得停車價格的定價權主體不清，相關規(guī)范的缺乏和政府部門監(jiān)管的空

2、缺，使得住宅小區(qū)停車費收費亂象頻現(xiàn)，相關文獻基本都從完善法律法規(guī)、加強業(yè)委會作用與加強政府監(jiān)督三個方面提出了建議。、、住宅小區(qū)停車收費亂象2.1.1物業(yè)與開放商隨意提價8月上海的部分新建住宅，停車費一連翻了好幾個跟頭，業(yè)主與開發(fā)商因此也矛盾不斷。新江灣城一個新建的別墅小區(qū)，業(yè)主們剛剛開始入住，就收到了高額停車協(xié)議書，每個月2400元，比周圍小區(qū)足足高出6倍。各種變相漲價也層出不窮。2.1.2居民住宅停車費的去向不透明根據《物權法》的規(guī)定

3、，小區(qū)公共區(qū)域的收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)公司收取的地面停車費，應該按照物業(yè)服務合同約定的分成比例，在扣除物業(yè)管理成本及稅費后，歸入小區(qū)專項維修資金公共賬戶中，業(yè)主有權知曉使用明細。但是目前上海大部分的小區(qū)停車費去向都沒有明細。這些小區(qū)共同的特點是沒有成立業(yè)委會，無法憑借簽訂的《物業(yè)服務合同》進行監(jiān)督，這成了物業(yè)公司侵占停車費的最好借口。一般來說停車費都是三七開，三成給物業(yè)作為管理成本，其余的歸業(yè)主所有。沒有成立業(yè)委會的社區(qū)這筆錢基本都

4、被物業(yè)公司占用，沒有業(yè)委會去監(jiān)督，停車費去向不明是住宅區(qū)物業(yè)服務的一大焦點。、、停車費收費亂象的原因分析32停車位自身性質3.2.1居民住宅區(qū)停車位供不應求根據上海市交通委歷時一年的上海第五次綜合交通調查公布的調查結果，上海市實有小客車總量近320萬輛，全市私人小客車約280萬輛（含外牌）。據推算，預計未來兩年每年有近40萬輛新增車輛。小汽車越來越多，居住區(qū)夜間停車矛盾也日益突出。全市居住區(qū)配建停車位為179萬個，而夜間停放需求為290

5、萬輛，配建缺口為38%。中心城居住配建停車位為64萬個，夜間停放需求為133萬輛，配建缺口由2009年的37%擴大到2014年的52%。目前，在停車矛盾突出的中心城區(qū)，停在居住小區(qū)配建車位的車輛僅占43%，另有36%的車輛停在小區(qū)內部空間，2%的車輛停在小區(qū)門前廣場，9%的車輛停在小區(qū)周邊道路，10%的車輛停在非居住建筑。在停車位供不應求的情況下，住宅小區(qū)停車費的價格也在逐漸攀升。2.2.2居民住宅區(qū)停車位產權不清因為停車位的產權性質在

6、一定程度上決定了停車費的定價權主體，所以我們也需要了解停車位的產權性質。朱俊鋒通過對停車位進行類型化分析，然后再根據不同類型的停車位的具體情況進行產權歸屬分析。常見類型有路邊劃線停車位、地面停車場和地下停車場。路邊劃線停車位其所有權應歸屬于小區(qū)全體業(yè)主，開發(fā)商無權出售；地面停車場在小區(qū)專門劃出一塊空地用來作為停車使用，其所有權一般是開發(fā)商保有；地下停車位有兩種情況，一是屬于人防工程，其所有權分歧仍然較大，朱俊鋒認為不能一刀切地規(guī)定其屬于

7、開發(fā)商還是小區(qū)業(yè)主，二則是開發(fā)商在國家規(guī)定的防空空間標準之外建設的地下停車位，其所有權由開發(fā)商保有，可以單獨出售或出租，也可以在售房時一并附隨房屋單元送出。除此之外還有首層架空層停車位、屋頂停車位、改建停車位。的停車場地進行規(guī)劃、出租，應當經該小區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主大會的批準授權后才有權規(guī)劃出租，物業(yè)公司肆意漲停車費，必須受到業(yè)主委員會的監(jiān)督與制約。廣東省省政府參事王則楚指出由于住宅小區(qū)的停車位，是住戶的一種剛性需求，調整住宅小區(qū)停車費，

8、必須召開業(yè)主大會商議決定。不僅是“占用公共用地的就是產權屬于個人或建設單位的，也必須在經過業(yè)主大會討論決定之后，才能“與業(yè)主或使用人簽訂合同”進行調整。至于產權不明晰的，更需要明晰后才能討論。因為這些住宅小區(qū)的停車場，是在住宅小區(qū)紅線范圍內興建的，進出停車場，都要使用住宅小區(qū)的共有物業(yè)。因此，這些作為住宅小區(qū)專有面積的停車場，按照《物權法》，共有物業(yè)的管理費分攤應“按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定”，這些停車位、停車場是必須繳納

9、“物業(yè)管理費”的。物價部門專門作出規(guī)定：住宅小區(qū)停車場的停車收入，13要繳納為“物業(yè)管理費”。而小區(qū)物業(yè)管理合同里，物業(yè)管理費的約定，必須由業(yè)主大會“雙過半”才能決定。但如今業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對停車費事項難以平等對話。雖然根據現(xiàn)行政策，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間應是主人與服務者的雇傭關系。但由于業(yè)主的民主意識維權能力有限，且目前對于小區(qū)停車收費管理不夠規(guī)范，全體業(yè)主很難形成有效的民主意見與物業(yè)企業(yè)平等對話。加之物業(yè)企業(yè)多數與開發(fā)商有著天然的聯(lián)系，大

10、部分小區(qū)物業(yè)企業(yè)處于主導和強勢地位。如果放開車位費管理，極易造成物業(yè)單方面說了算，擅自提價。四、解決方案關于住宅小區(qū)停車費方面的文獻，大多是基于《物權法》探討其法律性質、探討定價權的主體或制度、業(yè)委會的困境。提出的解決對策一是加強政府監(jiān)管、二是發(fā)揮業(yè)委會的作用、三是要求完善停車費的公示制度。黃?？顒P給出了較為具體的計算方式，認為對停車費進行管理，首先應分清停車位和車輛管理的權屬關系，由于劃在公共場地或者業(yè)主共有道路的停車位歸全體業(yè)主所

11、有，故全體業(yè)主均有使用權。而物業(yè)企業(yè)對車輛進行了管理，對相關設施進行了維修、維護，可收取看管費。如果車位足夠業(yè)主使用時，就不存在車位費的問題，只需交納看管費。當車位供不應求時，就存在一個業(yè)主對車位的支配權分配問題如果以業(yè)主專屬面積大小分配支配權，這些業(yè)主便需交納部分車位費以補充自己的支配權如果將車位。具體而言，一是要理清車位費、停車費、看車費等概念，明確物業(yè)與業(yè)主在車輛管理中的具體權利和責任義務，從而按照服務內容和質量確定收費標準。二是

12、可依據小區(qū)的總體面積、戶數、停車位數量、物業(yè)費標準以及車輛看護管理及相關設施維修成本等要素，規(guī)定設計一個車輛管理收費的作價辦法，將停車收費納入物業(yè)服務費統(tǒng)一管理，扭轉停車收費隨意要價的局面。五、小結綜上，由于住宅小區(qū)停車費自身存在的壟斷屬性和模糊的產權，物業(yè)與業(yè)委會的不平等地位以及市場調價下的政府缺位，使得物業(yè)開發(fā)商主導定價，出現(xiàn)隨意調價和費用去向不明的亂象。相關文獻提出的解決對策大都是簡略的提出要加強政府監(jiān)管、發(fā)揮業(yè)委會的作用、完善作