1、 - 1 -第一章 第一章 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和相關(guān)國(guó)家政策 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和相關(guān)國(guó)家政策2.1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀一直是國(guó)民關(guān)注的熱點(diǎn)話題。對(duì)于九十年代房地產(chǎn)以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最為普遍的評(píng)價(jià)，就是房?jī)r(jià)過高，漲幅過快。形成這種情況的原因是多方面的。2.1.1 當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)普遍過高，上漲過快國(guó)際上衡量房?jī)r(jià)高低的一個(gè)權(quán)威指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)國(guó)家或城市的年平均上市房?jī)r(jià)與戶年平均收入之比。世界銀行的研

2、究報(bào)告認(rèn)為，價(jià)收入比在 3 倍到 6 倍之間比較適當(dāng)。而在我國(guó)，有學(xué)者指出，在我國(guó)許多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比早已超過了 12：1。并且，房地產(chǎn)市價(jià)日益飆升。2.1.2中國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格“非正常上升”的成因目前我國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格非正常上升或者房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的狀況可作如下描述：(1) 全國(guó)城市的房?jī)r(jià)收入比約為1∶8, 其中大城市房?jī)r(jià)收入比在10以上, 而國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是3～6。(2) 有些城市土地價(jià)格近十年來上漲了十幾倍甚至幾十倍。至于形成這

3、種局面的原因, 各界人士從市場(chǎng)需求、供給等多方面提出各自看法, 較有代表性的如下: 1) 市場(chǎng)需要因素: 城市化效應(yīng)形成的需求、城鎮(zhèn)住房制度改革引致的需求、城鎮(zhèn)居民住房人均面積上升等所致。2) 市場(chǎng)供給因素: 不合理的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)因素所致; 是商品房開發(fā)建設(shè)成本高所致 ;3) 投機(jī)、炒作因素: 是房地產(chǎn)商和投機(jī)者“操縱市場(chǎng)、惡意炒作”的結(jié)果;- 3 -追究責(zé)任。 (3)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建

4、筑面積在 90 平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 要

5、嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。 (4)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要

6、嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。 (5)增加居住用地有效供應(yīng)。國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)” 、“一次競(jìng)價(jià)” 、“雙向競(jìng)價(jià)”等