1、本文在引言中論述了住宅與金融的關系緊密、住宅與金融機構的關系更是密不可分。我國政府對房價過高問題的調控失利的原因:是我國缺少以政策為主導的政府型住宅金融機構,政府缺少對我國住宅市場所處階段的認識導致調控措施錯位,因此需要建立政府型住宅金融機構。
　　第一部分介紹了政府型住宅金融機構的概念,特性和法律地位。本文所稱的住宅金融機構是指由政府出于保證住宅金融市場健康運行的目的,制定住宅金融政策,保障基本住房、調節(jié)住宅市場供求平衡,以及對

2、機構持有的資金進行保值增值而設立的專門金融機構,筆者亦稱其為政府型住宅金融機構。政府型住宅金融機構具有政策性與贏利性,與商業(yè)銀行和政策銀行法律特征有區(qū)別亦有相同之處。政府型住宅金融機構的特征包括:一行一法的設立原則;由政府設立;具有政策性,且以政策性為主導;具有贏利性,但不以營利為最終目的。政府型住宅金融機構的法律地位體現(xiàn)在政府型住宅金融機構實行政府行政編制,由銀監(jiān)會領導,系金融機構,能以自己的名義參加活動,以其所經營或管理的財產獨立承

3、擔法律責任。對于政策性住房補貼等福利措施的不足由政府財政補貼。政府型住宅金融機構具有公法和私法相結合的性質,從而符合國家干預的本質屬性。由政府組建的住宅金融機構的本質是以公共利益為出發(fā)點,維持住宅業(yè)健康發(fā)展防止發(fā)生住宅泡沫,保證住宅金融安全,保障居民住房使居民“住有所居”,提高居民住宅質量,推導出政府組建的住宅金融機構所具有政策為主導屬性和政府調節(jié)住宅業(yè)平衡的目標。
　　第二部分介紹國外房地產金融機構的設置模式。抽象出特性和共性來

4、供我國組建政府型住宅金融機構學習借鑒。
　　國外發(fā)達國家均有其自己的住宅金融發(fā)展模式,有其獨特的住宅金融機構設置模式。美國政府一般很少直接干預經濟運行,但住宅金融是美國政府直接干預的很少行業(yè)之一,通過組建住宅金融機構對住宅金融進行干預和調節(jié)。美國政府組建的住房金融機構及由政府支持的金融機構,其股票由私人所有,由政府給予支持,此其一大特色。新加坡的住宅金融是由政府直接控制的,控制的機構就是中央公積金局。無論是國家發(fā)展住宅事業(yè)還是個人

5、購房均由該局提供資金,該局是有關住宅市場融資的唯一資金來源機構。中央公積金局配合新加坡住房發(fā)展局,直接行使政府住宅金融功能,在一定程度上也在行使市場融資的功能。德國住宅金融機構的一大特色是具有專業(yè)的住宅金融機構,以專門經營住宅融資業(yè)務的金融機構在住宅融資市場占主導地位。日本住宅金融特點是公營和私營金融機構相混合互相補充,由公營金融機構領導,以兼營私營金融機構為主體,公私營金融機構互為補充的混合模式。新加坡、美國、日本、德國等國在住宅金融

6、體系設置上的共性體現(xiàn)在:政府都設立金融機構對住宅金融進行干預,這對我國政府型住宅金融機構的構建具有重要的指導意義。
　　第三部分從法律層面上描繪出我國住宅金融機構的藍圖。第三部分包含三個方面內容:組建政府型住宅金融機構的必要性;立法研究;政府型住宅金融機構法律框架的構建。
　　我國構建政府型住宅金融機構的必要性主要體現(xiàn)在:目前中國住宅金融機構存在的重重弊端不利于住房金融的健康發(fā)展;房改等游散資金監(jiān)管不利具有重大危害;政府型住

7、宅金融機構政策性主導作用對解決中低收入者住宅問題有重大作用。政府型住房金融機構能夠在保證市場充分競爭的基礎上以金融運行方式執(zhí)行國家的住房福利性政策。政策的導向必然是向普通百姓傾斜,調控的方式就是一些基本的金融手段,比如存款優(yōu)先購房、低收入者優(yōu)先取得經濟適用房等等。建立政府型住宅金融機構直接關系到廣大居民公平、公正地享受到應有的住房公共福利,關系到抑制住宅泡沫發(fā)生和發(fā)展、關系到預防由住宅市場波動引起的金融動蕩、國民經濟穩(wěn)定發(fā)展和社會和諧。

8、
　　組建政府型住宅金融機構的立法研究包括了,立法原因探析,和政府型住宅金融機構管理辦法的立法的層次規(guī)劃,及法律適用。第一,立法原因主要考慮了三個方面:國外一行一法模式借鑒;缺少法律規(guī)制導致國內金融機構混亂原因的總結;立法效力和目標上看,設立專門的法更能有效實現(xiàn)目標。第二,對政府型金融機構管理法應確立在行政規(guī)章層面上。第三,在法規(guī)適用上應以政府型金融機構管理法為主,并接受《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》調整。
　　構建政府型住宅金融機構

9、的原則為:機構設置上不考慮營利因素;力求經濟原則;結構設置上充分考慮多方利益;政府型住宅金融機構在設置上應盡量減少直接改變其利益結構的行為和制度構建;按照市場經濟的要求設置機構。這些原則的確立能夠保障政府型住宅金融機構順利開展工作、保證其政策性為主導的性質。政府型住宅金融機構的功能包括宏觀和微觀兩個方面。微觀上的功能主要是有利于推動住宅金融體系構建;有利于明確各銀行的職責;有利于解決住房的政策性融資問題;有利于提高資金的利用效率。宏觀上

10、的功能主要體現(xiàn):在住宅市場低迷時,可以通過貸款擴張啟動市場的購買力;當居民購房情緒高漲時,政府可通過對住房金融機構的業(yè)務運行實施嚴格的控制例如提高貸款利率、限制第二套購房等抑制購買力過熱的情緒,使住宅市場長期穩(wěn)定發(fā)展。政府型住宅金融機構的組織體系是中央設立總行、地方成立分行的二級管理形式,分行直屬總行管轄。分行的設置上，筆者考慮到投入成本和我國目前機構設置的現(xiàn)狀,認為把地方現(xiàn)有的住房公積金中心作為分行納入到總行管轄下,不再受地方房產部門