1、土地及其上的建筑物，是最重要的不動產，一直被人們視為是安身立命之本，關系著廣大民眾的基本生活和社會的穩(wěn)定。在市場經濟活躍的今天，土地及其上的建筑物更是因為價值巨大而成為財產法律規(guī)制的重點，一國的不動產制度既是其基本國情和經濟發(fā)展狀況的反映，也反過來促進或制約其資源的利用、經濟的活躍。 我國是社會主義國家，實行土地的國家所有和集體所有。改革開放后，為實現土地資源的充分利用，適應發(fā)展社會主義市場經濟的需要，國有土地實行有償使用制度，

2、創(chuàng)立了國有土地使用權的概念，允許私人以交納土地出讓金的形式取得土地使用權，在土地上建造并保有建筑物，形成土地所有與土地使用的二元權利體系。土地的利用，就必然涉及到土地使用權與其上建筑物的關系，有關兩者關系的規(guī)制在不動產制度體系中占有重要地位，直接影響著土地和建筑物的充分利用及相關權利人的利益保護。 基于建筑物和土地在物理形態(tài)上的不可分性，我國的房地產制度確立了建筑物與土地使用權一起流轉的“房地一體化”原則，以簡化經濟生活中的不動

3、產權利關系，減少糾紛，最大限度地保證權利人對土地的利用；但隨著市場經濟的縱深發(fā)展，社會利益分化越來越細，堅持絕對的“房地一體化”已不適應現實的需要，顯現出越來越多的弊端，實踐中存在著大量的“房地分離”現象，與法律規(guī)定相悖，極易引起混亂，也有損于法律的權威。因此，改革現有的“房地一體化”，承認土地與建筑物的相對分離就成為必要。 全文除引言、結語外，主要分為三個部分。 第一部分為外國及有關地區(qū)地上權制度的發(fā)展歷程。文章從羅馬

4、法時期、近代法時期、現代法時期三個不同階段分析了地上權的起源及發(fā)展過程，闡明地上權是基于土地與建筑物相對分離的需要而產生，并且其自身與建筑物所有權的分離已成為趨勢。地上權與我國的國有土地使用權近似，對于完善我國國有土地使用權與建筑物所有權的關系有很好的借鑒作用。 第二部分為我國現行立法關于二者關系之規(guī)定及其分析。文章首先對我國法律關于土地使用權與建筑物所有權二者關系的相關規(guī)定進行分析，指明我國實行的是建筑物與土地所有權分離但與土

5、地使用權結合的“房地一體化”原則。其次，文章對“房地一體化”原則在實踐中積極、合理的一面進行分析論證。最后，文章對絕對堅持“房地一體化”原則的弊端進行了歸納。 第三部分為我國土地使用權與建筑物所有權二者關系的法律重構。文章主張將現有法律法規(guī)中“房地一體化”的規(guī)定定位為倡導性規(guī)定，承認建筑物所有權與土地使用權的相對分離，并以土地租賃和土地使用權租賃制度作為實現兩權分離的制度基石。文章論述了建筑物所有權與土地使用權相對分離的積極意義