1、由于農(nóng)村私有房屋與其依附的集體土地間二元所有而產(chǎn)生的矛盾，造成農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力問題近年來一直受到理論界與實(shí)務(wù)界同仁關(guān)注，各家觀點(diǎn)莫衷一是。本文試圖透過對(duì)宋莊畫家村案的思考，就有關(guān)農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定的各家觀點(diǎn)進(jìn)行重新審視，對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力問題進(jìn)行粗淺研究，提出司法實(shí)踐操作建議，以期對(duì)民事審判實(shí)踐有所裨益。 論文分三個(gè)部分：第一部分介紹并分析農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的主要根源，指出一方面農(nóng)村宅基地

2、的所有權(quán)性質(zhì)屬于集體所有，另一方面農(nóng)村私有房屋屬于集體成員(村民)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在所有權(quán)上是私人所有權(quán)，這種二元的所有權(quán)歸屬的沖突是造成農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛的主要根源；第二部分闡述理論及司法實(shí)踐中關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的觀點(diǎn)爭(zhēng)鳴，結(jié)合《憲法》、《合同法》和《物權(quán)法》關(guān)于農(nóng)村私有房屋的相關(guān)規(guī)定，以農(nóng)村私有房屋買賣合同效力為研討中心，較為深入的分析論述農(nóng)村私有房屋的買賣所涉及的相關(guān)法律問題，提出農(nóng)民所享有的房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)權(quán)利來源于憲

3、法，其買賣合同也符合我國合同法的相關(guān)規(guī)定和立法精神，并且這一種權(quán)利也為物權(quán)法所確認(rèn)，因此農(nóng)村私有房屋買賣應(yīng)以有效為基本處理原則；第三部分首先對(duì)司法實(shí)踐中如何解決爭(zhēng)議提出對(duì)策，并接著就解決農(nóng)村宅基地集體所有與農(nóng)村私有房屋買賣沖突提出初步設(shè)想，即以出賣的農(nóng)村私有房屋宅基地租賃的途徑來解決農(nóng)村私有房屋買賣與宅基地集體所有的沖突問題，將農(nóng)村私有房屋買賣分解成物權(quán)的變動(dòng)和債權(quán)兩個(gè)行為分別進(jìn)行，最終達(dá)到買受人統(tǒng)一使用的效果，以順應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的發(fā)展需要