1、優(yōu)先購買權作為民商法上的一項重要權利，大陸法系國家民法對其多有規(guī)定。我國現(xiàn)行法律有關優(yōu)先購買權的規(guī)定較為分散，《物權法》(草案)中曾專章規(guī)定了優(yōu)先權，但是因為對其法律性質存在較大爭議而被刪除。隨著我國不動產市場的日益成熟和房地產行業(yè)的相關改革的進行，房屋租賃市場日趨活躍。承租人作為租賃法律關系中的弱勢一方，其相對穩(wěn)定的居住和生活權利應當得以保護，也使得租賃房屋可以物盡其用?；趥鶛喈a生的承租人優(yōu)先購買權，是在出租人出賣房屋時穩(wěn)定承租人生

2、活關系的需要，在出租人出賣房屋以前僅僅是一種期待權，一旦適用也需要遵循嚴格的條件以符合該制度的立法宗旨。
　　 本文除引言和結論以外，共分五個部分。主要從權利平衡和社會公平的角度探討承租人優(yōu)先購買權的法律適用。
　　 第一部分為承租人優(yōu)先購買權制度概述。房屋承租人的優(yōu)先購買權，是指在租賃法律關系中，出租人出賣出租的房租時，必須提前通知承租人，承租人在同等條件下具有優(yōu)先購買該出租房屋的權利。依據我國《合同法》的規(guī)定，承租人

3、優(yōu)先購買權是基于債權而產生的，主要是保護弱勢一方承租人生活和居住的穩(wěn)定性，以對社會秩序和效率的維護作用。
　　 第二部分為次承租人的優(yōu)先購買權。非法轉租自然是無效行為，而合法轉租已經成為房屋租賃市場的普遍現(xiàn)象。在經過出租人同意的情況下，房屋被再次出租給次承租人，原承租人與次承租人成立新的轉租合同。出租人對于次承租人事前是了解的，次承租人也實際占有和使用了租賃的房屋，并且次承租人優(yōu)先購買權是基于轉租合同而產生的，應當保護次承租人的

4、優(yōu)先購買權。
　　 第三部分為整體房屋被部分出租時，部分承租人優(yōu)先購買權的行使問題。承租人之所以選擇租賃出租人房屋的部分，大多數是因為自身經濟能力的欠缺，但是不能因此而否認其作為合法承租人的資格，使得承租人優(yōu)先購買權形同虛設。整體房屋的各部分基本是不可分割的，當出租人決定出賣整體房屋時，承租人的優(yōu)先購買權應當及于整體房屋，但整體房屋的面積過大，遠遠超過承租人的經濟能力的除外。
　　 第四部分為強制拍賣下承租人優(yōu)先購買權。

5、由于拍賣規(guī)則與承租人優(yōu)先購買權制度存在一定的沖突，有學者因此而否認強制拍賣下承租人的優(yōu)先購買權。拍賣是一種特殊的買賣行為，在出租人有可能以拍賣價格出賣承租房屋時，也要兼顧承租人的合法利益。因此，在強制拍賣時，應當及時通知承租人參與到拍賣程序中，由承租人自己決定是否愿意以最高價拍下該房屋。
　　 第五部分探討多人優(yōu)先購買權的沖突與解決。在既有承租人又有次承租人的場合，次承租人的優(yōu)先購買權應當予以保護。轉租合同有效期限內，應當保護次

6、承租人的優(yōu)先購買權。轉租合同期限屆滿，經過出租人同意繼續(xù)轉租的，依舊保護次承租人優(yōu)先購買權；如果出租人不同意繼續(xù)轉租，就應當保護承租人優(yōu)先購買權。我國法律規(guī)定了按份共有人間的優(yōu)先購買權，但對于各按份共有人間如何行使該權利未予明確。按份共有房屋時，各共有人所有的房屋面積是明確的，承租人的先買權是平等享有的，可以由出賣人自己決定買受人的人選，以化繁為簡。在既有共有人又有承租人的場合，此時存在基于物權而產生的共有關系和基于債權而產生的租賃關系