1、 分類號： 學 校 代 碼 ： 10069 密 級 ： 研究生學號： 120149078 城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權價值評估研究 城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權價值評估研究 Urban Underground Space of Commercial Building Land Value Evaluation Research 研 究 生 姓 名 ： 馬 婷 婷 專 業(yè) 名 稱 ： 資產評估 指導教師姓名：張國旺（教授） 論文提

2、交日期：2016 年 5 月 學位授予單位：天津商業(yè)大學 摘 要 近年來，伴隨著城市化進程的不斷加快，土地資源的稀缺性顯得尤為重要，城市擴展由平面轉向立體開發(fā)，地下空間的開發(fā)和利用成為城市發(fā)展的新方向。2007 年《物權法》的頒布，為城市地下空間土地使用權價值評估和評估方法的選取提供了法律依據(jù)。 地下空間的有償使用已成為必然趨勢， 如何顯化地下空間土地使用權的價值、 建立一套行之有效的價格體系和評估方法成為目前急需解決的問題。然而，在

3、地下空間開發(fā)的過程中，地下空間的功能顯現(xiàn)多樣化趨勢，主要體現(xiàn)在大型地下空間綜合體，以及用在商場、停車場、文化、娛樂等建設中。通過對地下空間的開發(fā)利用狀況進行調研， 將城市地下空間使用情況分為盈利性和非盈利性。本研究主要對盈利性地下空間進行研究，即地下商業(yè)用地。 由于國內的地下空間開發(fā)利用尚處于起步階段， 許多方面仍存在不足。 本文第一部分，對研究背景和意義、國內外研究現(xiàn)狀和研究思路進行了介紹。文章第二部分，對相關的基本理論和方法進行了介

4、紹。文章第三部分，對城市商業(yè)建筑地上與地下土地使用權價值影響因素進行對比分析， 分別對影響地上與地下土地價格的因素進行介紹并梳理。 文章第四部分， 對城市商業(yè)建筑地下空間土地使用權價值的評估方法進行介紹。 文章第五部分， 以天津市某購物廣場為例進行分析。文章第六部分，是本文的結論與展望。本文的主要結論如下： （1）當相同結構和層數(shù)的房地產，不含地下空間土地利用時，我們不用考慮地上建筑物分攤地下建筑物部分的價值， 可以采取市場法進行評估

5、； 當含地下空間土地利用時， 地下樁基礎的成本需要地上建筑物與地下分攤。 因為經(jīng)過工程中的大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明， 從造價分攤的角度來看， 地上建筑物需要分攤一定比例基礎的價值作為成本，所以本文選取地上建筑物分攤 15%的房地產總價值對其進行計算。 （2）在評估方法的選擇方面，應該考慮實際情況進行選取。地下空間的可比交易實例不多的城市，不宜采用市場法；成本法的操作過程過于復雜，一般需要進行大規(guī)模的調研，浪費大量人力、物力，也一般不使用；對于方