1、業(yè)主和開發(fā)商，到底誰(shuí)動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？2016年4月上旬微信朋友圈流傳一篇標(biāo)題為“在南京買房不用另外買車庫(kù)啦”的文章，內(nèi)容為南京星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商南京星漢置業(yè)有限公司的地下車庫(kù)糾紛案，法院裁判南京星漢置業(yè)有限公司將其開發(fā)建設(shè)的地下車庫(kù)移交給業(yè)委會(huì)，小區(qū)全體業(yè)主享有停車的權(quán)益。后，南京鼓樓法院回應(yīng)稱，“有微信公眾號(hào)提到的判決內(nèi)容并未生效，該案應(yīng)以最終生效判決為準(zhǔn)”。事實(shí)上，星漢花園車庫(kù)案有過(guò)兩次判決，一次是在2003年11月，

2、一次是在2014年9月。2003年6月，南京星漢城市花園小區(qū)業(yè)委會(huì)將開發(fā)商星漢置業(yè)有限公司告到法院，請(qǐng)求開發(fā)商將星漢城市花園地下車庫(kù)移交給全體業(yè)主占有、使用、收益和處分。南京鼓樓法院審理后，于2003年11月作出第一次判決結(jié)果，由開發(fā)商將59個(gè)地下車庫(kù)全部移交給業(yè)委會(huì)管理，小區(qū)全體業(yè)主對(duì)這59個(gè)地下停車庫(kù)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)益。此次判決結(jié)果做出后，南京星漢置業(yè)有限公司提起上訴，上訴法院經(jīng)審理后認(rèn)為，鼓樓法院的判決認(rèn)定事實(shí)不清，

3、為此，裁定撤銷原判，發(fā)回鼓樓法院重新審理。自此，到2014年9月，鼓樓法院再次作出判決，由南京星漢置業(yè)有限公司給付星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)車庫(kù)出售款50萬(wàn)元，駁回星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請(qǐng)求。再審判決做出后，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。一起舊案再掀風(fēng)雨，這雖然與我國(guó)相關(guān)法律的不完善有關(guān)，但背后折射的則是大眾對(duì)車庫(kù)權(quán)屬的敏感。本文以南京星漢花園小區(qū)地下車庫(kù)歸屬案為起點(diǎn)，圍繞小區(qū)停車位的權(quán)屬相關(guān)問(wèn)題加以闡述。論文的選題定為我

4、國(guó)住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)則的檢視和立法的完善。在肯定我們現(xiàn)有立法對(duì)車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)則的前提下，從小區(qū)車位、車庫(kù)的內(nèi)容、性質(zhì)和分類出發(fā)，通過(guò)對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)的各種學(xué)說(shuō)的討論，國(guó)外關(guān)于小區(qū)車庫(kù)的制度規(guī)定，得出約定說(shuō)雖然有一些缺點(diǎn)，但卻是現(xiàn)階段我們可供選擇的比較可行的做法。最后對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于車位、車庫(kù)問(wèn)題提出了一些完善建議。
　　本研究分為四個(gè)部分：第一部分主要闡述了車位、車庫(kù)的內(nèi)涵和性質(zhì)，將本文討論的車位、車庫(kù)限定于住宅小區(qū)車位

5、和車庫(kù)，并分析了車位和車庫(kù)的主要區(qū)別。同時(shí)根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)車位、車庫(kù)進(jìn)行了不同的分類。最后，討論了車位、車庫(kù)的性質(zhì)，認(rèn)為車位、車庫(kù)不是主建筑的從物，能夠成為專有部分的可能性，成為專有權(quán)的客體。第二部分論述了住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬的各種理論學(xué)說(shuō)，包括開發(fā)商所有說(shuō)，業(yè)主所有說(shuō)，約定說(shuō)，建筑成本與開發(fā)成本的關(guān)系說(shuō)和建筑面積與公攤面積的關(guān)系說(shuō)。闡述了我國(guó)住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬理論學(xué)說(shuō)之選擇，提出約定說(shuō)選擇的必然性，認(rèn)為約定歸屬原則的確立是

6、尊重當(dāng)事人意思的具體體現(xiàn)，符合當(dāng)事人的切身利益，將車位、車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題交由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商的方式解決，通過(guò)這種私法自治，能夠更好地協(xié)調(diào)雙方權(quán)利和義務(wù)，有利于分別體現(xiàn)業(yè)主和開發(fā)商的利益和意志，對(duì)于緩解小區(qū)車位的緊張局面有著積極意義。而開發(fā)商所有說(shuō)，業(yè)主所有說(shuō)，建筑成本與開發(fā)成本的關(guān)系說(shuō)和建筑面積與公攤面積的關(guān)系說(shuō)雖有一定的優(yōu)勢(shì)，但卻也缺陷明顯，現(xiàn)實(shí)操作不強(qiáng)。我們《物權(quán)法》第74條采用的約定歸屬原則為主，法定共有（業(yè)主共有）為輔，同時(shí)以“首先滿

7、足業(yè)主需要”對(duì)約定歸屬原則進(jìn)行限制。第三部分論述了我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于住宅小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)則的不足，認(rèn)為約定歸屬原則雖然是我國(guó)現(xiàn)行立法的選擇，但在操作上卻有一定的缺陷。如，約定的范圍包括哪些，約定的規(guī)模和對(duì)象如何確定，沒(méi)有約定或者約定不明確該如何處理。首先滿足業(yè)主的需要到底是倡導(dǎo)性規(guī)范還是強(qiáng)制性規(guī)范，或者是授權(quán)第三人規(guī)范。首先到底是對(duì)車位、車庫(kù)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，還是對(duì)車位、車庫(kù)的優(yōu)先使用權(quán)。需要是所有需要，使用需要還是投資需要，是現(xiàn)在需要還

8、是將來(lái)需要。需要的義務(wù)主體是否包括已經(jīng)擁有本小區(qū)車位、車庫(kù)的業(yè)主。如果開發(fā)商沒(méi)有首先滿足業(yè)主的需要該如何處理。第四部分主要是在借鑒美國(guó)、法國(guó)等國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法制度的基礎(chǔ)上提出對(duì)我國(guó)現(xiàn)有立法的完善建議。認(rèn)為，要充分發(fā)揮《物權(quán)法》對(duì)車位、車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議定紛止?fàn)幍淖饔?，有必要?duì)其相關(guān)規(guī)定進(jìn)行完善。要使小區(qū)車位、車庫(kù)成為可約定的客體，需要明確可約定的范圍。要使小區(qū)車位首先滿足業(yè)主的需要，在對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造時(shí)，就應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商建設(shè)與

9、小區(qū)規(guī)模相匹配數(shù)量的車位，同時(shí)，要真正保障小區(qū)業(yè)的停車?yán)?，還要限制約定的對(duì)象，防止將車位轉(zhuǎn)讓、出租或附贈(zèng)等方式約定給小區(qū)業(yè)主以外的人?！段餀?quán)法》第74條的規(guī)定在性質(zhì)上屬于強(qiáng)制性規(guī)范中的效力性規(guī)定，在開發(fā)商違反該條規(guī)定，擅自將車位、車庫(kù)處分給非小區(qū)的業(yè)主時(shí)，此種處分行為是不具有法律效力的，依據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定當(dāng)屬無(wú)效的合同。但是，這里的無(wú)效并非絕對(duì)的無(wú)效，而是相對(duì)無(wú)效，需小區(qū)業(yè)主提出無(wú)效請(qǐng)求時(shí)方能行使，但法院可以依釋明權(quán)規(guī)