1、<p>　　本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）</p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效控制與研究</p><p><b>　　年 月</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　摘要III</b></p><p

2、>　　ABSTRACTIV</p><p><b>　　1 引言1</b></p><p>　　1.1 本課題的研究目的與意義1</p><p>　　1.2 本課題研究的理論回顧1</p><p>　　1.3 本課題的研究方法1</p><p>　　1.4 本課題的研究結(jié)構(gòu)安排1

3、</p><p>　　2 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀3</p><p>　　2.1 蘭山城區(qū)3</p><p>　　2.2 北城新區(qū)3</p><p><b>　　2.3 河?xùn)|區(qū)3</b></p><p>　　2.4 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)3</p><p><b>

4、　　2.5 羅莊區(qū)4</b></p><p>　　3 房地產(chǎn)價(jià)格成本構(gòu)成和分析5</p><p>　　3.1 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展趨勢(shì)5</p><p>　　3.2 土地供應(yīng)用途分析5</p><p>　　3.3 房地產(chǎn)成本構(gòu)成種類分析6</p><p>　　3.3.1 土地費(fèi)用7</

5、p><p>　　3.3.2 建安費(fèi)用7</p><p>　　3.3.3 銷售費(fèi)用7</p><p>　　3.3.4 間接費(fèi)用7</p><p>　　3.3.5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7</p><p>　　3.3.6 其它費(fèi)用7</p><p>　　3.4 數(shù)據(jù)分析8</p><

6、p>　　3.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)狀8</p><p>　　4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制建議9</p><p>　　4.1 土地費(fèi)用成本控制9</p><p>　　4.2 建安費(fèi)用成本控制9</p><p>　　4.3 銷售費(fèi)用成本控制10</p><p>　　4.4 間接費(fèi)用、管理費(fèi)成本控制10</p

7、><p>　　4.5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其它費(fèi)用成本控制10</p><p><b>　　5 結(jié)論12</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)13</b></p><p><b>　　致謝14</b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效控制

8、與研究</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)成本關(guān)系著商品房終端銷售價(jià)格，影響了購(gòu)房者的利益，同時(shí)也影響著開(kāi)發(fā)商的收益。而從地方政府角度看，對(duì)于房地產(chǎn)成本的掌握和控制，有助從宏觀角度分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，并為后續(xù)的決策提供必要的依據(jù)和參考。所以說(shuō)，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，

9、分析如何控制開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買(mǎi)方和政府來(lái)說(shuō)都有重要的意義。本篇論文立足山東省臨沂市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房?jī)r(jià)變化情況，開(kāi)展調(diào)查研究，從成本構(gòu)成分析入手，抽樣選取了臨沂市行政區(qū)內(nèi)蘭山區(qū)、北城新區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域房?jī)r(jià)及成本構(gòu)成情況的變化，在掌握大量詳實(shí)的一手材料基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，研究如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，并提出了一些成本控制的建議，最后得出結(jié)論。</p>

10、<p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)成本，成本控制</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　With the development of the market economy, the real estate project has gradually become the pillar industry of our co

11、untry's economy. Real estate cost relationship with the terminal sale price, affect the interests of buyers, but also affects the developers. And from the perspective of the local government for mastering and control

12、ling real estate costs, help from the macroscopic Angle analysis of the regional real estate market development trend, and provide necessary basis for subsequent deci</p><p>　　Key Words: Real Estate, Develop

13、ment Costs, Cost Control</p><p><b>　　1 引言</b></p><p>　　1.1 本課題的研究目的與意義</p><p>　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)成本關(guān)系著商品房終端銷售價(jià)格，影響了購(gòu)房者的利益，同時(shí)也影響著開(kāi)發(fā)商的收益。而從地方政府角度看，對(duì)于房地產(chǎn)成本的掌

14、握和控制，有助從宏觀角度分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，并為后續(xù)的決策提供必要的依據(jù)和參考。所以說(shuō)，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，分析如何控制開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買(mǎi)方和政府來(lái)說(shuō)都有重要的意義。</p><p>　　1.2 本課題研究的理論回顧</p><p>　　本篇調(diào)研報(bào)告立足山東省臨沂市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房?jī)r(jià)變化情況，開(kāi)展調(diào)查研究，從成本構(gòu)成分析入手，抽樣選取了臨沂市行政區(qū)內(nèi)蘭山區(qū)、北

15、城新區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域房?jī)r(jià)及成本構(gòu)成情況的變化，在掌握大量詳實(shí)的一手材料基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，研究如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，并提出了一些成本控制的建議，最后得出結(jié)論。</p><p>　　1.3 本課題的研究方法</p><p>　　1、主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，圖書(shū)館的相關(guān)書(shū)籍，雜志，以及相關(guān)調(diào)研報(bào)告等等，收集資料和數(shù)據(jù)。對(duì)要研究的問(wèn)題進(jìn)行全

16、面調(diào)查、分析。</p><p>　　2、進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，通過(guò)座談會(huì)、專家訪談、調(diào)查問(wèn)卷等方式掌握一手材料。并將資料整理歸納總結(jié)，更好的為課題提供佐證。</p><p>　　3、利用所學(xué)的專業(yè)知識(shí)來(lái)聯(lián)系實(shí)際進(jìn)行分析研究。</p><p>　　4、參考相關(guān)文獻(xiàn)，歸納其他專家、學(xué)者的觀點(diǎn)與思想，結(jié)合獲取的資料數(shù)據(jù)信息，深入研究，提出自己的見(jiàn)解。</p><

17、;p>　　1.4 本課題的研究結(jié)構(gòu)安排</p><p><b>　　1、引言。</b></p><p>　　2、分析臨沂地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。</p><p>　　3、分析臨沂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成。</p><p>　　4、分析如何控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。</p><p><b>　　5、結(jié)論。

18、</b></p><p><b>　　6、參考文獻(xiàn)。</b></p><p><b>　　7、致謝</b></p><p>　　2 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀</p><p>　　臨沂市位于山東省東南部，總面積17184平方公里，人口1100余萬(wàn)人，是山東省面積最大的行政區(qū)域，城區(qū)面積53

19、平方米，規(guī)模較小。近年來(lái)，隨著臨沂市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，每年開(kāi)工面積、新建住房數(shù)量和房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。</p><p><b>　　2.1 蘭山城區(qū)</b></p><p>　　隨著舊城改造的持續(xù)推進(jìn)，今年開(kāi)始出現(xiàn)大量的市場(chǎng)供應(yīng)，由于2013年區(qū)域房?jī)r(jià)的快速上漲帶來(lái)了對(duì)未來(lái)上漲空間的透支，其次由于去年地價(jià)的快速上漲提

20、高了開(kāi)發(fā)成本，價(jià)格的高筑造成區(qū)域成交量走低，庫(kù)存壓力高企。隨著舊城改造的持續(xù)推進(jìn)，蘭山城區(qū)供應(yīng)量將猛增造成競(jìng)爭(zhēng)加劇，而開(kāi)發(fā)成本的提高將推高房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的升高將促使部分剛需客群外溢到其他區(qū)域，同時(shí)棚改項(xiàng)目的入市將帶來(lái)的量和價(jià)的沖擊，因此未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)蘭山城區(qū)不得不面對(duì)區(qū)域內(nèi)外雙重競(jìng)爭(zhēng)壓力。</p><p><b>　　2.2 北城新區(qū)</b></p><p>　　2012

21、年開(kāi)始進(jìn)入快速開(kāi)發(fā)階段，供應(yīng)量一直保持高位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，剛需產(chǎn)品價(jià)格保持平穩(wěn)，上漲幅度有限，價(jià)格相對(duì)合理，在政務(wù)新區(qū)教育配套強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)力的作用之下，市場(chǎng)需求不斷涌入，庫(kù)存壓力最小。伴隨北城新區(qū)二期的開(kāi)發(fā)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力不減，北城新區(qū)雖通過(guò)完善生活配套、教育配套拉動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，也將成為影響北城新區(qū)房地產(chǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的隱患因素。</p><p><b>　　2.3 河?xùn)|區(qū)&l

22、t;/b></p><p>　　一直以來(lái)因價(jià)格洼地受到剛需的青睞，但近兩年在區(qū)域內(nèi)有效供應(yīng)不足、市場(chǎng)大環(huán)境較好的情況下價(jià)格漲幅較大，造成價(jià)格優(yōu)勢(shì)被明顯削弱。而區(qū)域缺乏強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)和完善的配套優(yōu)勢(shì)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商意識(shí)不強(qiáng)、實(shí)力有限尚未改善區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)短板。在市場(chǎng)擇優(yōu)選擇機(jī)制下，剛性需求避免進(jìn)入，改善需求加速逃離，逐漸被市場(chǎng)所拋棄。而區(qū)域前期大量的土地出讓造成現(xiàn)階段供應(yīng)量猛增，庫(kù)存壓力持續(xù)增加，疊加市場(chǎng)需求的萎縮，

23、若不彌補(bǔ)區(qū)域短板，市場(chǎng)前景令人堪憂。</p><p><b>　　2.4 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)</b></p><p>　　作為城市新區(qū)，空間結(jié)構(gòu)和功能定位合理，但畢竟是新區(qū)尚不完善，區(qū)域產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能尚低，區(qū)域人群收入水平偏低，購(gòu)買(mǎi)力不足，無(wú)法支撐區(qū)域房?jī)r(jià)快速上漲，而2013年區(qū)域內(nèi)成交多宗中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地，在區(qū)域房?jī)r(jià)上漲乏力之下更是雪上加霜。2010年人口普查數(shù)

24、據(jù)顯示經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)常住人口15.16萬(wàn)人，而區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積處于快速上升的階段，人口不密度偏低的情況下，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力倍增，未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)疲軟的現(xiàn)狀將難以改變。</p><p><b>　　2.5 羅莊區(qū)</b></p><p>　　生產(chǎn)總值遠(yuǎn)高于河?xùn)|區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)，且第二產(chǎn)業(yè)占比最大，擁有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)周邊縣城吸附力強(qiáng)，區(qū)域配套相對(duì)完善，房?jī)r(jià)處于城

25、市較低水平，區(qū)域剛需置業(yè)外溢較少，區(qū)域市場(chǎng)供需穩(wěn)定，但由于缺乏強(qiáng)勢(shì)配套資源，造成改善需求外溢比例上升，同時(shí)2013年羅莊區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速的上漲，而剛性需求決定價(jià)格敏感度較高，短時(shí)間內(nèi)羅莊區(qū)房?jī)r(jià)上漲乏力。</p><p>　　3 房地產(chǎn)價(jià)格成本構(gòu)成和分析</p><p>　　3.1 臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展趨勢(shì)</p><p>　　房產(chǎn)價(jià)格是影響最終商品房銷售價(jià)格的重

26、要因素之一，山東省臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)自2007年開(kāi)始呈現(xiàn)出較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)成本構(gòu)成的公布，則開(kāi)始于2009年。</p><p>　　圖3.1 2009年，山東省臨沂市房產(chǎn)成本價(jià)</p><p>　　從上述圖表看出，如果將房地產(chǎn)成本價(jià)作為一個(gè)整體分析因素，臨沂市各個(gè)區(qū)域之間最高成本和最低成本差距比較明顯，臨沂七個(gè)板塊的低位價(jià)格為2452元/平方米-2836元/平方米之間，高位

27、價(jià)格為2631元/平方米-3668元/平方米之間，體現(xiàn)了較為明顯的地域性，這也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期的發(fā)展特點(diǎn)。</p><p>　　3.2 土地供應(yīng)用途分析</p><p>　　根據(jù)當(dāng)前我國(guó)土地政策，土地用途主要可以劃分為商業(yè)用地和住宅用地，我們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)及價(jià)格構(gòu)成的分析，需要綜合這兩種用途種類進(jìn)行分析。特選去了臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為迅速的2012年和2013年相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，具

28、有較好的代表性。</p><p>　　圖3.2 2012年臨沂市土地供應(yīng)用途比例結(jié)構(gòu)</p><p>　　圖3.3 2013年臨沂市土地供應(yīng)用途比例結(jié)構(gòu)</p><p>　　從2012年3月至2013年12月，居住用地所占比重增加了5.46%，增長(zhǎng)幅度為14.7%。說(shuō)明了在此期間，臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)多以修改商品房為主，這一符合當(dāng)時(shí)我國(guó)宏觀發(fā)展形勢(shì)和趨勢(shì)。</

29、p><p>　　3.3 房地產(chǎn)成本構(gòu)成種類分析</p><p>　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)角度看，其成本構(gòu)成主要包括七大部分，即：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、銷售費(fèi)用、間接費(fèi)用及管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其他費(fèi)用等。</p><p>　　3.3.1 土地費(fèi)用</p><p>　　土地費(fèi)用是指土地出讓、招投標(biāo)時(shí)支付的費(fèi)用，其支付主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其中還包

30、括向政府繳納的4%的契稅。前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、勘查設(shè)計(jì)等，臨沂市的標(biāo)準(zhǔn)是每平米20—50元；政府規(guī)劃費(fèi)，一平米150元；前期開(kāi)辦費(fèi)每平米20元。</p><p>　　表3.1 土地費(fèi)構(gòu)成和標(biāo)準(zhǔn)</p><p>　　3.3.2 建安費(fèi)用</p><p>　　建安費(fèi)用：多層(7層以下)框架房屋建安費(fèi)用約每平米1200—1400元，

31、配套費(fèi)用(水、電、氣、雨污水、智能化、景觀、綠化等)每平米400元。因此，建安費(fèi)用為每平米1600—1800元。</p><p>　　3.3.3 銷售費(fèi)用</p><p>　　銷售費(fèi)用，包括廣告費(fèi)和銷售稅金，前者為銷售收入的2.5%，后者為銷售收入的5.5%。</p><p>　　3.3.4 間接費(fèi)用</p><p>　　間接費(fèi)用、管理費(fèi)。簡(jiǎn)

32、介費(fèi)用為銷售費(fèi)用的3%，資金利息為銷售收入的15%。</p><p>　　3.3.5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)</p><p>　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，為建安費(fèi)用和銷售費(fèi)用之和的3%。</p><p>　　3.3.6 其它費(fèi)用</p><p>　　其他費(fèi)用，一般包括資金成本，即利息，一個(gè)項(xiàng)目或一期工程以1年計(jì)算，資金成本至少有15%。</p><

33、;p>　　表3.2 房地產(chǎn)構(gòu)成成本分析</p><p>　　從上述表圖看出，在房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，土地費(fèi)用和建安費(fèi)用因?yàn)橛袊?guó)家相關(guān)政策規(guī)定，因此相關(guān)的成本核算具有一定的固定性，而銷售費(fèi)用、間接費(fèi)用和管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用和其他費(fèi)用則具有非常大的隨機(jī)性，根據(jù)房地產(chǎn)銷售額度有關(guān)。值得一提的是，2014年開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)行情開(kāi)始便弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入漫長(zhǎng)的調(diào)整期，受宏觀政策影響，臨沂市的房地產(chǎn)業(yè)難以獨(dú)善其身，受到

34、了一定的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)速度減慢，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，甚至部分區(qū)域已經(jīng)有所降低，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本有所變化。</p><p><b>　　3.4 數(shù)據(jù)分析</b></p><p>　　從上述數(shù)據(jù)和圖表分析看，臨沂市房地產(chǎn)自2012年開(kāi)始進(jìn)入了為其兩年的高速發(fā)展期，其最重要的標(biāo)志是住宅用地土地出讓面積的持續(xù)增加。而與此同時(shí)，房地產(chǎn)成本也發(fā)生了不同程度的變化，尤

35、其是與銷售額度有關(guān)系的銷售費(fèi)用、間接費(fèi)用、管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等都有較大的波動(dòng)性。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，具有較好參考性的做法是參考上個(gè)開(kāi)發(fā)周期的相關(guān)費(fèi)用來(lái)確定終端的銷售價(jià)格，以此最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和節(jié)省成本；而對(duì)于政府相關(guān)部門(mén)而言，要從宏觀上系統(tǒng)掌握這些數(shù)據(jù)和適時(shí)變化情況，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，引導(dǎo)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和銷售行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。唯有如此，才能最大限度的維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。</p><

36、;p>　　3.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)狀</p><p>　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀是：首先，在保留了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的有益經(jīng)驗(yàn)和克服了其中的不足之處，在借鑒西方先進(jìn)的成本控制模式的基礎(chǔ)上，我國(guó)的成本控制實(shí)踐得到了迅速的發(fā)展；其次，在觀念上發(fā)生了很大變化 ，對(duì)成本控制有了比較深入的了解，明確認(rèn)識(shí)到要學(xué)習(xí)借鑒科學(xué)有效的管理方法和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，博取眾長(zhǎng)，為己所用。同時(shí)要結(jié)合國(guó)情，加以吸收和深化；再次，成本管理工作

37、向技術(shù)領(lǐng)域擴(kuò)展，成本控制滲透到成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。一些企業(yè)推行了成本目標(biāo)管理、價(jià)值工程和產(chǎn)品質(zhì)量成本管理，取得了有益的經(jīng)驗(yàn)和成果；最后，對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)品成本核算作了改革，以充分發(fā)揮成本核算的作用，成本管理劃小核算單位，推行了責(zé)任成本制度。</p><p>　　我國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的成本管理與實(shí)踐的探索，從理論上形成一套關(guān)于成本預(yù)測(cè)、決策、核算、控制、監(jiān)督及考核的管理體系，但是建筑企業(yè)在運(yùn)用這些方法進(jìn)行成本控制時(shí)，還存在著諸多

38、問(wèn)題，缺乏適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的成本控制方法。</p><p>　　4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制建議</p><p>　　雖然中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間只有十幾年，但是過(guò)度快速的發(fā)展，使得我們的房地產(chǎn)公司并沒(méi)有積累足夠的經(jīng)驗(yàn)和沉淀。但直到現(xiàn)在，中國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展不夠成熟，有許多地方需要完善和改進(jìn)。成本控制，我們的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常只注重施工階段的成本控制，和成本的決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)階段控制缺乏足夠的關(guān)

39、注。特別是，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人故意壓制設(shè)計(jì)成本，沒(méi)有成本控制涉及到人為地降低設(shè)計(jì)成本的概念是減少成本，或不注意可行性研究和決策在決策階段，不注意投資決策的管理，這些重要的成本控制方法和措施往往是流于形式。分析后，我們的許多房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)心“重大成本”的控制，而“隱性成本”不重視，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)驕傲的降低設(shè)計(jì)成本實(shí)際上增加了后續(xù)工程造價(jià)成本，使實(shí)際成本大大增加。這些問(wèn)題的主要原因是缺乏長(zhǎng)期房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考，沒(méi)有去看問(wèn)題從更高更長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看。所

40、以我國(guó)的房地產(chǎn)商需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制，從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制：</p><p>　　4.1 土地費(fèi)用成本控制</p><p>　　土地成本在土地入手之后基本就已經(jīng)確定下來(lái)，不會(huì)發(fā)生太大的變化。所以說(shuō)對(duì)于土地費(fèi)用成本的控制核心思想就是在購(gòu)買(mǎi)土地之前，對(duì)于土地的價(jià)位有充分合理的判斷，不盲目高價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地。</p><p>　　1、購(gòu)買(mǎi)前積極與政府方面溝通，盡量為

41、自己爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，比如爭(zhēng)取稅收上的返還，或者爭(zhēng)取高容積率等。</p><p>　　2、在購(gòu)買(mǎi)土地之前針對(duì)土地進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，土地的位置信息、周邊環(huán)境信息、土地轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)信息等，力爭(zhēng)以最低的成本從轉(zhuǎn)讓方手中購(gòu)得土地。</p><p>　　3、如果需要競(jìng)拍獲取土地，那么針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析也是至關(guān)重要的。在土地實(shí)際價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的心理價(jià)位之間做出適當(dāng)?shù)娜∩幔灰獮榱烁?jìng)拍成功而盲目提價(jià)。</

42、p><p>　　4、為了避免拆遷工作影響項(xiàng)目的總體進(jìn)度，企業(yè)最好選取熟地來(lái)競(jìng)拍。如果是經(jīng)由其他方式得到的開(kāi)發(fā)權(quán)，那么一定要明晰土地使用權(quán)的歸屬問(wèn)題，從而避免不必要的紛爭(zhēng)。</p><p>　　4.2 建安費(fèi)用成本控制</p><p>　　1、設(shè)計(jì)方案認(rèn)真優(yōu)化。雖然設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占的比例并不高，但是設(shè)計(jì)結(jié)果往往決定了整個(gè)工程造價(jià)的70%以上。所

43、以在設(shè)計(jì)方案敲定之前，應(yīng)該仔細(xì)審核設(shè)計(jì)方案，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，對(duì)于鋼筋，節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等造價(jià)較大的內(nèi)容進(jìn)行仔細(xì)評(píng)估。</p><p>　　2、優(yōu)選工程施工隊(duì)伍。對(duì)于施工隊(duì)伍的選擇，應(yīng)該優(yōu)先以誠(chéng)信，質(zhì)量為第一考察要素邀請(qǐng)施工隊(duì)伍競(jìng)標(biāo)，針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，在多個(gè)競(jìng)標(biāo)施工隊(duì)伍中根據(jù)價(jià)位選擇施工隊(duì)，最后再依據(jù)相關(guān)政策和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，敲定具體的施工合同。</p><p>　　3、施工圖紙繪制的精準(zhǔn)和

44、審核。一個(gè)好的施工圖紙，是降低返工幾率，加快工程進(jìn)度的保證。對(duì)于施工圖紙的繪制，應(yīng)該認(rèn)真審核，確保圖紙的繪制符合施工設(shè)計(jì)，涉及的材料是否準(zhǔn)確無(wú)誤，盡量爭(zhēng)取把問(wèn)題遏制在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上，避免施工過(guò)程中遭遇損失。</p><p>　　4、重視建安材料的確認(rèn)與價(jià)格。建安費(fèi)用中，材料的采購(gòu)費(fèi)用可以說(shuō)是一個(gè)重頭，所以開(kāi)發(fā)商理所當(dāng)然的應(yīng)該最為重視材料的數(shù)量和價(jià)格是否準(zhǔn)確。對(duì)于甲供材料和非甲供材料，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該提前做好市場(chǎng)調(diào)查，仔細(xì)

45、核實(shí)購(gòu)買(mǎi)材料的數(shù)量以及材料相應(yīng)的費(fèi)用，包括運(yùn)輸，裝卸等費(fèi)用。采購(gòu)前對(duì)樣品進(jìn)行抽查，保證材料質(zhì)量。避免因材料質(zhì)量不合格而出現(xiàn)返工。</p><p>　　5、施工用硬件盡量采用甲方提供的方式，開(kāi)發(fā)商不需要投入過(guò)多精力來(lái)準(zhǔn)備電梯，水泵，配電箱等建安硬件。</p><p>　　6、建安的資金支付嚴(yán)格按照合同執(zhí)行。避免因?yàn)楹贤m紛而導(dǎo)致出現(xiàn)延期，財(cái)務(wù)糾纏等，變相提高成本。</p>&l

46、t;p>　　4.3 銷售費(fèi)用成本控制</p><p>　　以項(xiàng)目策劃費(fèi)用而言，部分企業(yè)擁有自己的策劃團(tuán)隊(duì)，但多數(shù)企業(yè)還是會(huì)選擇外包的方式進(jìn)行策劃。企業(yè)應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，完善出一套合理、科學(xué)的銷售策略與預(yù)售啟動(dòng)方案；在廣告費(fèi)用方面，廣告方式的不同會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生效果與費(fèi)用的不同，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)一系列的比較與論證，并以此為基礎(chǔ)，用最低的成本，達(dá)到最佳的廣告效果。同時(shí)對(duì)于銷售流程的優(yōu)化和銷售人才的招聘、培養(yǎng)，房地產(chǎn)公司

47、也應(yīng)該給予足夠的重視并進(jìn)行深入的研究，合理搭建銷售組織，完善銷售流程，留住銷售人才，最終達(dá)到控制銷售費(fèi)用成本的目的。</p><p>　　4.4 間接費(fèi)用、管理費(fèi)成本控制</p><p>　　管理費(fèi)用指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了管理與組織企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用的總稱，主要包含有變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用。企業(yè)應(yīng)該對(duì)各部門(mén)制定出費(fèi)用預(yù)算，按月或者按季度進(jìn)行考核，并且將考核結(jié)果與部門(mén)績(jī)效相掛鉤，

48、從而保障激勵(lì)作用的有效發(fā)揮。在崗位設(shè)置上，要做到全面考慮、統(tǒng)籌兼顧。既要滿足企業(yè)發(fā)展，又能達(dá)到企業(yè)內(nèi)控的要求。</p><p>　　4.5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其它費(fèi)用成本控制</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)擁有資金需求量大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，資金借貸是其主要的融資方式之一，企業(yè)可以通過(guò)一系列有效措施來(lái)降低資金借貸的運(yùn)行成本，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的較好控制。</p><p>

49、;　　1、企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，國(guó)有商業(yè)銀行與地方性商業(yè)銀行的某些政策或利率執(zhí)行方面是存在差別的，應(yīng)該從整體與全局上對(duì)其有所掌握。在全球金融危機(jī)的大背景之下，貸款的審核程序與操作流程將更為嚴(yán)格，企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)結(jié)合自身的實(shí)際狀況，選擇特定銀行作為自己的業(yè)務(wù)伙伴。</p><p>　　2、企業(yè)可以考慮制定項(xiàng)目進(jìn)度的資金需求計(jì)劃，在項(xiàng)目的進(jìn)行過(guò)程中，根據(jù)資金需求，對(duì)資金開(kāi)展分批次借入，這樣可以有效避免由一次性資金借入引發(fā)的資金

50、閑置等問(wèn)題，有效提高資金的使用效率。另一方面，借款期限長(zhǎng)短與利率高低是成正比例關(guān)系的，因此建議企業(yè)盡可能地利用短期貸款，到期及時(shí)償付，再申請(qǐng)下一次的短期貸款，加強(qiáng)了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，有利于企業(yè)形象與信譽(yù)的提升，同時(shí)還可以節(jié)省利息方面的支出，從而減少企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。</p><p>　　3、稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的控制。房地產(chǎn)企業(yè)在其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，資金的運(yùn)籌較為緊張，資金籌集主要依賴于企業(yè)的借款，這就導(dǎo)致企業(yè)利息支出的增加。

51、因此，對(duì)利息費(fèi)用的扣除就可以當(dāng)做是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。就目前情況而言，我國(guó)稅法對(duì)房地產(chǎn)的利息扣除有兩種。企業(yè)可以對(duì)其進(jìn)行分析與比較，計(jì)算出兩種情況下利息支付額的高低，同時(shí)結(jié)合企業(yè)日常的管理運(yùn)營(yíng)狀況，選擇是否進(jìn)行項(xiàng)目利息支出分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓或者提供金融機(jī)構(gòu)證明，從而降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的較好控制。</p><p><b>　　5 結(jié)論</b></p>&l

52、t;p>　　通過(guò)對(duì)臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本的分析，不難看出，只有明確了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間各類成本產(chǎn)生的原因，才能有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)整去控制開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生較多費(fèi)用，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接影響。只有合理對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)產(chǎn)生的土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、銷售費(fèi)用、間接費(fèi)用及管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、其他費(fèi)用等進(jìn)行充分的調(diào)查分析，有的放矢，才能切實(shí)有效的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間的開(kāi)發(fā)成本，提高開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)收益，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健

53、康有序的方向發(fā)展。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 路偉. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)壽命周期成本控制探討[J].財(cái)會(huì)通訊，2011，20：16~17.</p><p>　　[2] 鄒濤. 基于目標(biāo)成本的標(biāo)準(zhǔn)成本管理[J].四川兵工學(xué)報(bào)，2012，08：254~255.</p><p>　　[3

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58、1，13：7~10.</p><p>　　[16] 趙林. 某建筑工程公司項(xiàng)目成本管理問(wèn)題探討[J].福建建筑，2013，08：276~277. </p><p>　　[17] 董彥軍. 淺談房地產(chǎn)成本控制[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2013，25：145~146.</p><p>　　[18] 王正國(guó)，王旭峰. 淺談工程施工階段的施工成本控制[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011

59、，17：388~389.</p><p><b>　　致謝</b></p><p>　　在撰寫(xiě)本文的過(guò)程中，我遇到了很多困難。在導(dǎo)師的幫助下，我通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查閱資料，閱讀學(xué)習(xí)參考文獻(xiàn)，終于順利完成了論文的編寫(xiě)。在這個(gè)過(guò)程中不但鞏固了自己在求學(xué)期間學(xué)得的知識(shí)，而且還將之前學(xué)過(guò)的專業(yè)知識(shí)靈活應(yīng)用到實(shí)際操作中，使得我思考問(wèn)題和解決問(wèn)題的方式有很大的進(jìn)步。但是在論文編寫(xiě)過(guò)程