1、蘇綸廠商業(yè)項目北區(qū)定位建議威格斯2008年9月項目定位蘇州城區(qū)新地標(biāo)，高端商務(wù)復(fù)合體集購物、餐飲、娛樂、文化、旅游、休閑、商務(wù)于一體，主題、一站式購物商城，蘇州未來高端人流聚集地，都市旅游新地標(biāo)。一期：北部地塊保留建筑改造及開發(fā)工作二期：南部地塊新建區(qū)域項目將分南、北二期開發(fā)：目前一期工程已經(jīng)啟動，根據(jù)項目北區(qū)形態(tài)與特點做如下項目業(yè)態(tài)規(guī)劃：項目北區(qū)業(yè)態(tài)布局項目北區(qū)總體分為６個區(qū)塊：北一區(qū)：奢侈品商城、精品辦公北二區(qū)：高尚食府北三區(qū)：高級

2、私人會館區(qū)北四區(qū)：體驗式主題商城北五區(qū)：風(fēng)情酒吧街、休閑娛樂總匯北六區(qū)：精品廊北1區(qū)：22#樓高檔百貨商城精品酒店12F：以精品總匯為外延，實現(xiàn)百貨業(yè)的升級。將引入國際高檔百貨品牌主力店，根據(jù)其產(chǎn)品類型統(tǒng)一規(guī)劃分區(qū)。一改原有百貨業(yè)態(tài)嘈雜環(huán)境與低格調(diào)現(xiàn)狀，打造有序、優(yōu)雅、高檔、高人文氛圍消費環(huán)境。成為蘇州市新興商業(yè)典范。34F：精品酒店或總部基地中國奢侈品趨勢據(jù)國際知名的投資銀行高盛公司統(tǒng)計，2004年中國已成為全球第三大奢侈品消費國，占

3、全球奢侈品消費總額12%；高盛預(yù)測，到2015年，中國將超過日本成為世界第一奢侈品消費國。全球第二大奢侈品集團古馳（Gucci）的執(zhí)行副總裁不久前在接受中國記者采訪時，就用了“爆炸”一詞來形容中國市場的發(fā)展速度。在過去三年里，古馳集團將全球投資總額的60%放到了中國，其回報是，僅2007年集團在中國的收入就同比增長了168%。因為要維持奢華高端的形象，一線奢侈品牌對專賣店所在地的購物環(huán)境有極高的要求。考慮到中國城市還沒有香榭麗舍、第五大

4、道那樣的奢華購物街，高檔購物中心幾乎成了他們唯一的選擇。蘇州奢侈品銷售數(shù)據(jù)蘇州地區(qū)著名的奢侈品商城有美羅商城與泰華商城.美羅商城現(xiàn)有經(jīng)營面積5萬㎡一、二層主營國際一、二線品牌，約3000㎡。擁有GUCCI、EMPIOARMANI、SALVATEFERRAGAMO、BOSS、MaxMara、CERRUTI1881、FERRE等品牌。美羅近年來銷售額一直快速增長，06年總體銷售額為15億07年總銷售額為18.36億增長了22.39%:08年

5、16月銷售已經(jīng)完成8.27億元，比去年同期增長27.38%。蘇州奢侈品銷售數(shù)據(jù)泰華06年總銷售額為7.56億07年總銷售額為7.19億08年16月銷售已經(jīng)完成5.43億元，比去年同期增長17.45%。泰華商城現(xiàn)有零售經(jīng)營面積4.8萬平方米，一、二層主營國際一、二線品牌，約5000㎡。擁有BURBERRY、BALLY、VERSACE、RALPHLAUREN、PAUL&SHARK、Aquutum、Cartier、S.T.DUPONT、BAL

6、LY、LANCEL、CERRUTI1881、SWAROVSK、SHISEIDO、ChristianDi等品牌。泰華銷售數(shù)據(jù)推算美羅商城與泰華商城的銷售增長速度說明奢侈品消費在蘇州具有一定的市場。同時據(jù)調(diào)查泰華08年8月主樓的總銷售額3000多萬，其中，12層奢侈品專柜銷售達到2000萬，38層總銷售為1000多萬。根據(jù)了解12層奢侈品銷售額中有部分為反點銷售與提貨單銷售。我們認為在實際銷售估算中應(yīng)該扣除這部分消費。因此，我們將泰華12樓

7、的8月實際營業(yè)額估算為在現(xiàn)有銷售額的50%，即1000萬?，F(xiàn)有國際品牌經(jīng)營面積約5000平米.那么按照平均1825%的扣點標(biāo)準(zhǔn)可以推算出其月租金承受能力為360500元月平米.品牌專賣店裝修核算據(jù)調(diào)查，一家LV專賣店的月銷售額就能達到400到500萬元。而相應(yīng)商家或品牌區(qū)域代理要投入的成本是，LV專賣店每平方米的裝修費用為2萬元，以一個100平方米的標(biāo)準(zhǔn)專柜為例，就是200萬元。其他同等品牌相應(yīng)裝修費用也不會少于11.5萬元。按照我們2

8、2#號樓單層面積8600平米，實際使用面積60%計算為約5000平米，那么基本會引入的品牌會在30個左右。裝修投入估算為6000萬元。5年分?jǐn)偯磕赀_到1200萬元。那么根據(jù)現(xiàn)有泰華的營業(yè)額計算裝修費用相當(dāng)于下降1.52個扣點.即:達到1623%扣.可以推算出其月租金承受能力為300450元月平米.南門商圈租金情況:南門商業(yè)中心商圖的輻射面較小，在半徑500米范圍內(nèi)的沿街商鋪租金起伏較大，最高達到420元平米月以上，普遍為200到300元

9、平米月，餐飲的租金平均租金約在85150元平方米月.娛樂業(yè)態(tài)的租金約為4050元平方米月.那么相比之下依照泰華現(xiàn)有銷售額推算的奢侈品租金300450元平米月，完全能夠得到市場的支撐。22號樓34F：22號樓現(xiàn)有物業(yè)為3層建筑，同時也有加蓋到4層建筑的可能性，因此，我們針對不同的建筑風(fēng)格提供二套建議方案即：方案一：如該棟為3層物業(yè)建議改建為“精品酒店”；方案二：如該棟為4層物業(yè)建議改建為“企業(yè)總部基地”（辦公樓）；方案一精品酒店：按照之前

10、22號樓總共為三層的開發(fā)設(shè)計，我司建議在三樓建設(shè)精品酒店，并可以在二樓局部設(shè)置酒店配套。精品酒店是獨特產(chǎn)品和專屬氛圍的體驗經(jīng)濟在酒店業(yè)的體現(xiàn)。在國內(nèi)，精品酒店還處于初級階段，主要集中在幾個超級大城市，市場認知度也相對較低。但是由于精品酒店本身屬于高層次消費和定向消費，對于普通群眾來說不需要太高的知名度。近來，精品酒店也逐步向二線城市擴張，尤其是國際知名度較高且同時具有良好旅游與商務(wù)資源的城市，例如杭州、青島。蘇州作為歷史名城，得益于工業(yè)

11、園區(qū)和新區(qū)的大力發(fā)展，使歷史和現(xiàn)代、旅游和商務(wù)被完美的結(jié)合起來，成為了長三角最具競爭力的城市，因此發(fā)展精品酒店也具備了基礎(chǔ)。在講究個人私密體驗的年代，時尚旅游人們早就已經(jīng)摒棄了五星級酒店千篇一律的結(jié)構(gòu)和噓寒問暖，而渴求一種舒適溫馨的居住環(huán)境，我們所力求帶來的那種家的溫馨典雅一般。酒店在追求個性化、時尚化和私密性的同時，更獨特的設(shè)計，更考究的細節(jié)，精心設(shè)計打造全新概念的空中花園式精品酒店。空中花園式精品酒店概念圖精品酒店：建議按照五星級酒

12、店標(biāo)準(zhǔn)建造，獨棟別墅式小洋樓矗立在屋頂花園中，遙望“盤門三景”，與自然景觀相呼應(yīng)，形成獨特的風(fēng)格。精品酒店：在內(nèi)部裝修建議使用世界各地不同風(fēng)格：埃及式、地中海式、中國式、日本式…等，每一種風(fēng)格都帶來不同的居住體驗。客房的設(shè)計創(chuàng)意中設(shè)有小酒吧、37寸液晶衛(wèi)星電視，15個頻道的衛(wèi)星電視，電子保險箱，DVD播放器，豪華的SPA浴池，低調(diào)溫馨的燈光，寬帶接口等。在結(jié)束了一天的喧囂忙碌后或是在厭倦了城市的繁忙，冷漠，這里都會讓入住者從身體到心靈上

13、都得到最大限度的放松，使之更溫馨更浪漫。按照國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)，精品酒店投資一般在13億元人民幣，平均投資回收期大概在68年。同樣的5星級酒店投資不低于5億元，平均投資回收期超過十年。精品酒店房間數(shù)量：2050間不等精品酒店房價：不低于300美金每晚目前蘇州精品酒店：除了在李公堤的御庭精品酒店（房價300美元），蘇州還沒有其他真正含義的精品酒店，市場還有較大空缺。精品酒店投資估算：綜合考慮，我們認為本地塊如果層數(shù)達到4層，那么34樓最適合的開

14、發(fā)業(yè)態(tài)則應(yīng)該是辦公樓。與一般寫字樓所不同的是，其標(biāo)準(zhǔn)和檔次將超越甲級寫字樓，以打造高端企業(yè)天地和企業(yè)會所為主。企業(yè)總部應(yīng)該具有的特征：它是具有全方位商務(wù)配套的高級企業(yè)會所它應(yīng)該具有更高的硬件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)它是大型企業(yè)的高級管理層交流和合作的場所它適合高成長型企業(yè)總部、地區(qū)企業(yè)總部、跨國企業(yè)采購、結(jié)算和研發(fā)總部方案二企業(yè)總部：蘇州目前寫字樓市場基本特征租金：園區(qū)高品質(zhì)項目約90100元月.平米，中低品質(zhì)的約50元；新區(qū)5080元；市區(qū)3570

15、元。品質(zhì)不同，租金差異明顯。出租率：平均出租率達到75%以上，高檔項目出租率好于其他項目；市區(qū)中滄浪區(qū)出租率最高，與新區(qū)和園區(qū)高檔項目幾乎相同，在75100%之間。分布：園區(qū)和新區(qū)齊飛，市區(qū)多點開花，吳中和相城不斷成長。蘇州目前寫字樓市場基本特征出售情況：在售樓盤中，園區(qū)和市區(qū)價格最高達到13000左右；新區(qū)較少，相城和吳中的項目以投資為主，價格在70009000；08年開始受到政策影響，價格漲幅和去化速度都放緩。行業(yè)結(jié)構(gòu)：金融、房地產(chǎn)

16、、貿(mào)易占據(jù)主要地位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)對寫字樓需求逐步增加。企業(yè)總部硬件標(biāo)準(zhǔn)由于國內(nèi)尚未對企業(yè)總部、企業(yè)會所類型辦公樓進行概念整合，因此業(yè)內(nèi)沒有衡量標(biāo)準(zhǔn)，但是我們可以以甲級寫字樓的硬件作為參考，在具體設(shè)計時予以考慮甚至超越。附表：蘇州高端寫字樓投資分析參考項目平均內(nèi)部收益率：89%，高于銀行貸款利率7.83%項目貸款回收期：1012年，含建設(shè)期（一般為2年）項目總投資回收期：18年左右，含建設(shè)期（一般為2年）本項目為改建項目

17、，具體建設(shè)周期和投資成本與一般寫字樓會有一些出入；從我司整理的數(shù)據(jù)來看，舊廠房改建為現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)用房，其改建成本從幾百元到幾千元不等（不含土地費），差距非常巨大。主要是因為改建的用途多種多樣，從簡單的工作室到休閑娛樂到高檔商業(yè)，其成本也就自然不同。北2區(qū)域：23、24、25號樓高尚食府高尚食府處于項目北部主入口位置，此區(qū)域是充分體現(xiàn)本項目購物、娛樂為一體的重要部分，也是項目商業(yè)部分的主要締結(jié)點。將引入國內(nèi)知名大型餐飲企業(yè)，作為北區(qū)商業(yè)的

18、支柱。北2區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局說明：24、25號樓均為4層建筑，24號樓建筑面積2530平米，25號樓建筑面積2644平米，可見每個單層的面積平均為600平米左右，這個面積對于專賣店業(yè)態(tài)面積過大，樓層又高上下溝通很難。但是對于餐飲業(yè)態(tài)來講單層600平米大廳和包房的設(shè)置也很難布局。因此，建議把24.25號樓合并為一個建筑，使單層面積擴沖至1500平方米以上。據(jù)調(diào)研了解目前蘇州大型餐飲的市場需求面積在20003000平方米左右因此在本區(qū)域可以定位

19、為獨立餐飲，也可分租為23個層餐飲或二層以上設(shè)定相應(yīng)娛樂業(yè)態(tài)從而與北5區(qū)域形成業(yè)態(tài)連接.北2區(qū)商業(yè)布局：根據(jù)以上24、25號樓合并擴大單層面積的設(shè)想，我們將23、24、25號樓總體業(yè)態(tài)設(shè)定為：蘇州餐飲業(yè)發(fā)展趨勢：改革開放以來，蘇州的餐飲業(yè)同全國各地一樣，規(guī)模不斷擴大，增長勢頭強勁，成為對國民經(jīng)濟和人民生活具有較強影響力的重要行業(yè)。20世紀(jì)九十年代中期，民營餐飲企業(yè)迅速崛起，僅在嘉馀坊—慶元坊，最多時有嘉馀茶酒樓、同濟、莉莉、名城、皇宮大

20、酒店等47家企業(yè)，由此繼太監(jiān)弄之后形成了蘇州第一條新興美食街。進入21世紀(jì)后蘇州的餐飲市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展勢頭。肯德基、麥當(dāng)勞、哈根達斯、星巴克這些洋快餐相繼在蘇城商業(yè)要地加快搶點；天竺、百盛、通天府、北門、南開、萬家燈火、香雪海、金海華等本地成長起來的品牌餐飲企業(yè)也不甘示弱，紛紛開出分店；張生記等外地餐飲企業(yè)也紛紛搶灘蘇州。連鎖餐飲企業(yè)不斷地涌入和本土餐飲企業(yè)的擴張，表明蘇州餐飲市場新一輪大規(guī)模的重新洗牌呈現(xiàn)出向連鎖經(jīng)營聚集的趨勢；另一

21、方面餐飲消費的導(dǎo)向越來越貼近城鄉(xiāng)居民，大眾消費正在逐漸替代商務(wù)宴請成為餐飲消費主力。2004年全市餐飲業(yè)零售額首次突破100億元。隨著蘇州旅游業(yè)的加快發(fā)展，一批新的高星級酒店落戶蘇州，星級旅游飯店紛紛加入到餐飲市場的競爭行列，努力做大餐飲份額，如胥城大廈、新城花園酒店、一醉大酒店等，它們是餐飲行業(yè)較為重要的組成部分。到2007年底，蘇州餐飲行業(yè)零售總額已達約150億元。蘇州大型餐飲分布:蘇州地區(qū)的餐飲基本集中在觀前街太監(jiān)弄、石路美食街、

22、李公堤.針對以上區(qū)域大型餐飲進行調(diào)研了解，目前大型餐飲大致集中在園區(qū)，原因是由于蘇州市市區(qū)交通道路的涌堵、停車難的情況及市場租金較高而大大限止大型餐飲在觀前街與石路的發(fā)展。蘇州大型餐飲面積需求:商業(yè)部針對目前蘇州市主要的大型餐飲進行調(diào)研并且進行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州主要的大型餐飲的經(jīng)營面積一般在1800至2600平方米之間。而由于園區(qū)交通、停車等環(huán)境比其它區(qū)域都較優(yōu)越，因此相對平均單店的經(jīng)營面積比石路與觀前街大，同樣未來的發(fā)展空間園區(qū)也

23、是最大的。蘇州大型餐飲租金分析：商業(yè)部針對目前蘇州市的主要大型餐飲進行調(diào)研并且進行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州的大型餐飲整體租金水平不是很高一般在30至90（元平方米月）不等由于中心商圈大型餐飲的起租時間較早年限較長.相對實際租金要遠低于市場租金但由于交通及停車情況對于大型餐飲業(yè)是至關(guān)重要的，因此中心區(qū)域?qū)τ诖笮筒惋嫷淖饨鹕仙臻g非常有限，同時園區(qū)大型餐飲的起租時間較晚及相對硬件環(huán)境都比其它區(qū)域要好，因此該區(qū)域無論是起步租金及租金上升空間都要

24、優(yōu)于其它商業(yè)中心北二區(qū)定位依據(jù)：威格斯商業(yè)部結(jié)合以上調(diào)研數(shù)據(jù)及對以往項目經(jīng)驗分析了解，大型餐飲的設(shè)置對于大型綜合商業(yè)體不僅是從商業(yè)形象、招商造勢還是后期的整體經(jīng)營競爭力對于項目而言都是至關(guān)重要的。這也是我們將大型主力餐飲設(shè)定在北二區(qū)的原因。將北二區(qū)與北五區(qū)的酒吧、特色餐飲形成聯(lián)動，利用大型品牌餐飲的吸引固定消費人群，形成聚集效應(yīng)。由于交通環(huán)境及停車環(huán)境是大型餐飲選址及后繼經(jīng)營發(fā)展的重要考慮因素，而本項目為新建項目如對于以上問題從設(shè)計角度

25、達到最優(yōu)化另加上后繼商業(yè)造勢對于項目未來整體餐飲區(qū)域的租金收益會有較大的發(fā)展空間.租金測算：北3區(qū)域：20、21、26號樓高級私人會館區(qū)21、26號樓為歷史保留建筑，具有自身獨特的建筑風(fēng)格，憑借其優(yōu)越的位置優(yōu)勢和相對幽靜的氛圍，將打造成為高端人士的集聚的容商務(wù)、娛樂、休憩、養(yǎng)生為一體的高級私人會館區(qū)。主要包括紳士會館，女子養(yǎng)身館，以及臨街演繹酒吧，以滿足不同客戶的訴求。紳士會館:21號樓秉承中、西休閑文化，倡導(dǎo)會員專屬制，私密式至高時尚

26、、休閑、健康的商務(wù)會所理念。集西餐、咖啡，茶藝、男子SPA、桌球、健身，雪茄、紅酒為一體，為精英界成功男士提供尊貴、典雅、商務(wù)、休閑場所及專業(yè)、科學(xué)、溫馨的高級服務(wù)。為一所綜合性高級休閑會所。紅酒屋：紅酒屋具有古老韻味的淺色木頭裝修，一瓶瓶的酒就放在墻壁上的透明架子上，排列錯落有致，樓上是品酒室，一些買了酒想在這里品嘗的買者可以在這里享受美酒，當(dāng)然這里也供一些葡萄酒愛好者聚會使用（搞小型的品酒會），給大家一個交流的空間。紳士會館特色雪茄

27、館：雪茄館是以多元化經(jīng)營理念，提供令人渴求的時毛生活。其中雪茄館有存儲著來自世界各地的大量雪茄、酒吧、可口美食及古董店。室內(nèi)舒適、慵懶的悠閑氣氛，使顧客輕松地窩在座上品嘗咖啡、抽著雪茄。這份狹意，隨著沙發(fā)音樂和爵士樂流逸其中而更加濃郁。雪茄館具有雪茄監(jiān)賞俱樂部及始終恒心地舉辦多項活動。紳士會館特色商務(wù)接洽功能：商務(wù)多功能廳：每個包廂、咖啡座設(shè)有無線上網(wǎng)的抽屜式筆記本電腦，使會員在休閑享受之中輕松便捷的隨時進行商務(wù)活動。會所將配備有多種國

28、外進口的一流設(shè)備，為會員提供更高規(guī)格、更科學(xué)的服務(wù)功能。紳士會館特色女子養(yǎng)生會館:20號樓是為女人創(chuàng)造美，讓女人欣賞美的會館的主題女子養(yǎng)生會館真正關(guān)心女性需要，理解女人所想。從洗浴、面部護理再到SPA、漢方洲足道、美發(fā)等一應(yīng)俱全，從頭到腳幫助女人呵護全身每一個細節(jié)部位。在設(shè)施上配備專業(yè)的治療室、幽靜的休憩室、功能齊全的健身房、影劇視聽室等，置身其中讓會員得到全方位的享受，舒解壓力。女子養(yǎng)生會館是真女人的塑造者；是真女人的殿堂！動感慢搖吧

29、：26號樓26號樓依據(jù)保留建筑的自身韻味，改造成動感慢搖吧。以前衛(wèi)的音樂及風(fēng)格迎合當(dāng)?shù)匾魳肺幕艾F(xiàn)代人生存的心理特點:時尚、有情調(diào)、氛圍好；慢搖吧區(qū)域劃分：唱酒區(qū)域：這是一個靜中有“動”的區(qū)域，音樂在此區(qū)域的要求應(yīng)讓客人坐著喝酒聽音樂是一種享受。跳舞區(qū)域：進入舞區(qū)需要的是一種聽覺與觸覺享受，主擴聲集中在這個區(qū)域。北3區(qū):物業(yè)配套建議21號樓與26號樓為保留建筑，在物業(yè)改造同時，建議注重以下條件：男子養(yǎng)生會館女子養(yǎng)生會館：一般要求柱間距在

30、8米以上、樓層承重250gk平方米、上下水設(shè)置、預(yù)留排煙、排污管等。動感慢搖吧：一般要求柱間距在8米以上、承重200gk平方米、下水設(shè)置、預(yù)留排煙、排污管等。體驗式主題商城通過18#樓形成地下商業(yè)與地上的垂直溝通，豐富各年齡層次消費群體的需求。B1：標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場1F：運動名品城、運動品牌專賣店。并圍繞此主題在周邊區(qū)域設(shè)置主題餐飲、零售、體驗式娛樂商業(yè)項目。北4區(qū)：真冰溜冰場面積標(biāo)準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)真冰場：長60米寬30米=1800平米非標(biāo)準(zhǔn)真

31、冰場：長55米寬25米=1300平米長45米寬25米=1125平米長35米寬25米=700平米真冰溜冰場前期需投資項目1、冰場全套制冷系統(tǒng)：制冷機組、制冷排管管道、防凍報溫、整冰車等2、燈光音響系統(tǒng)3、冰場板墻系統(tǒng)4、信息票務(wù)管理系統(tǒng)：刷卡系統(tǒng)5、安全監(jiān)控系統(tǒng)：防火、防盜6、冰場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：信息傳播系統(tǒng)7、冰上運動器材及設(shè)備：冰鞋、磨刀機、打邊機等8、冰場內(nèi)整體設(shè)計及裝修真冰溜冰場前期投資費用：真冰溜冰場經(jīng)營模式：真冰溜冰場經(jīng)營內(nèi)容及特色

32、1、以青少年冰上愛好者為主力軍，通過與體委、主流媒體的聯(lián)動舉辦各類冰上項目比賽、冰上娛樂性活動等活動炒作人氣。2、以會員制的形式，優(yōu)惠的價格吸引消費意思，擴大消費人群。3、與中小學(xué)校結(jié)合，組織參加滑冰體育課，并開設(shè)培訓(xùn)課程。提高知名度。4、專業(yè)類產(chǎn)品銷售：冰鞋、服裝等真冰溜冰場的設(shè)定，不僅填補了蘇州娛樂的一個空白，更能帶動18號區(qū)塊的整體商業(yè)氛圍，激活了周邊區(qū)域的商業(yè)價值。真冰溜冰場周邊商業(yè)18號地塊單層面積6600平米我們假設(shè)把真冰溜

33、冰場作為地下一層與一層的中空處理，那么，扣除真冰溜冰場約2000平米剩余兩層面積約9000平米。圍繞真冰溜冰場周圍，我們可以設(shè)置的項目基本可以分為運動專賣店、休閑餐飲、休閑娛樂三大類。真冰溜冰場周邊商業(yè)布局如：SPT100、迪卡儂等；這些名品城擁有Nike、Adidas、Kappa、Puma、Reebok、Fila、Levis、Lee、Converse等品牌，一般需求面積5000平米。融合運動休閑、時尚購物為一體的多品牌一站式大型零售概

34、念店。由于要求面積較大，因此租金承受能力在100150元平米月左右。運動名品城運動品牌專賣店:周邊還可以配合國內(nèi)知名的專賣店如：靠背、銳步、安踏、特步、德爾匯等。一般單鋪面積在3070平米，租金在150240元平米之間。休閑餐飲、娛樂：配合的休閑餐飲、娛樂如：思得克、和風(fēng)、百特喜、一兆韋德、桌球俱樂部、湯姆熊、世嘉等。餐飲面積在200500平米之間，娛樂在300500平米，一般租金在45150元之間。真冰溜冰場周邊商業(yè)布局18號樓1FB

35、1層布局圖1F布局設(shè)想：B1布局設(shè)想：租金測算地下空間延展隨著南區(qū)物業(yè)的建造18號樓地下一層業(yè)態(tài)定位方面我們還可以根據(jù)實際的招商情況和進行變動如將運動名品城位置轉(zhuǎn)變?yōu)榇笮透璩荎TV等娛樂業(yè)態(tài)的設(shè)想.同時在地下一層我們還可以利用18號樓與南區(qū)的交接處，增加餐飲、娛樂面積，那么收益將會超出目前預(yù)估的范圍。北5區(qū)域：風(fēng)情酒吧街休閑娛樂總匯北5區(qū)銜接項目南北地塊是項目的中心區(qū)域，匯聚整個廣場的人氣。將吸引知名餐飲企業(yè)和本地特色餐飲的加入，設(shè)置世

36、界各地風(fēng)味餐飲，簡餐、咖啡、甜品店、風(fēng)情酒吧等。在吸納各地飲食文化的精髓的基礎(chǔ)上，拓寬本地飲食文化思路，演繹餐飲形態(tài)的多元化之余，打造蘇州美食、娛樂、休閑新領(lǐng)地。蘇州娛樂酒吧業(yè)發(fā)展趨勢：近年來，蘇州市委、市政府不斷優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和水平，為擴大開放、提升開放型經(jīng)濟水平起到了一定的作用。服務(wù)業(yè)實現(xiàn)跨越發(fā)展，娛樂業(yè)酒吧行業(yè)是近年來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的一朵奇葩，今時今日，娛樂酒吧業(yè)已不單單是城市夜生活的組合體，它更逐漸成為了城

37、市的新坐標(biāo)，一種精神文化的主要象征。從1996年蘇州十全街賓館區(qū)出現(xiàn)全省第一家中外合資神戶酒吧后，蘇州市賓館集中區(qū)域開始陸續(xù)出現(xiàn)不同類型、不同風(fēng)格的娛樂業(yè)酒吧，一時間，在蘇州形成了多個聚集地，吸引了大量來蘇的旅游者和外國友人。隨著蘇州東園西區(qū)商貿(mào)業(yè)和房產(chǎn)業(yè)的崛起、古城改造的日益完善，2005至2006年，進入了快速發(fā)展的階段，數(shù)量遞增迅速。據(jù)統(tǒng)計，2005年，蘇州市區(qū)僅酒吧就約有80家酒吧，到2007年增至了200多家，每日消費人群接近

38、上萬人。蘇州娛樂酒吧分布：蘇州地區(qū)的娛樂酒吧基本集中在十全街、盤胥路古運河酒吧、李公壩.針對以上區(qū)域娛樂酒吧進行調(diào)研了解，目前新型娛樂酒吧大致集中在園區(qū)及盤胥路古運河酒吧，原因是由于原十全街物業(yè)形態(tài)對于新型娛樂酒吧業(yè)態(tài)發(fā)展的局限性及地面停車受限，使得該類業(yè)態(tài)趨于向東及向本遷移。蘇州娛樂酒吧商業(yè)部針對目前蘇州市主要的娛樂酒吧業(yè)態(tài)進行調(diào)研并且進行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州主要的娛樂酒吧的經(jīng)營面積一般在80至2000平方米之間。根據(jù)威格斯商業(yè)調(diào)研

39、了解，目前蘇州市新型酒吧選址基本選在園區(qū)李公壩及盤胥路古運河，原因為酒吧業(yè)對于環(huán)境、物業(yè)形態(tài)及體量要求不斷提高。同樣這也是蘇州老娛樂酒吧街十全街的娛樂消費人群不斷分流的原因之一（見下圖表）面積需求：接上頁蘇州娛樂酒吧商業(yè)部針對目前蘇州市的娛樂／酒吧進行調(diào)研并且進行數(shù)據(jù)分析，了解目前蘇州的娛樂／酒吧整體租金水平約為120至180（元平方米月）不等。租金分析蘇州特色餐飲數(shù)據(jù)分析分布及經(jīng)營面積情況：隨著蘇州市城鄉(xiāng)居民消費觀念的逐步改變，外出就

40、餐已成為消費時尚，商務(wù)宴請、婚慶喜宴、聚餐聚會等。上半年，全市餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額91億元，比上年增長39.8%上升了24個百分點，均高于社會消費品零售總額。目前蘇州特色餐飲基本集中在觀前街及石路美食街。特色餐飲的經(jīng)營面積一般在200800平方米不等。一般為快餐、西式餐飲、簡餐、各地特色飲廳等。餐飲對于特色餐飲的租金情況，目前威格斯商業(yè)部了解，目前特色餐飲的市場最高承受租金約在400元平方米月。由于商圈人流是直接影響特色餐飲租金承受情況的重

41、要因素之一，因此，威格斯商業(yè)部針對觀前街、石路美食街進行相應(yīng)調(diào)研了解，本項目所處的南門商圈餐飲的承受租金一般在120元／平方米／月左右。租金預(yù)測北6區(qū)域：精品廊北6區(qū)與高檔百貨商城相鄰，將在沿人民路至項目主入口位置設(shè)置精品專賣店區(qū)域引入國際一、二線品牌專賣或旗艦店。與22號樓國際高檔百貨品牌主力店相呼應(yīng)。并在2號樓中心區(qū)域設(shè)置富有當(dāng)?shù)貧v史韻味的茶藝館、具有現(xiàn)代藝術(shù)氣息的夢工廠、畫廊等業(yè)態(tài)，與北5酒吧、娛樂區(qū)相結(jié)合。古典油畫畫廊此類經(jīng)營以

42、展示歐洲16世紀(jì)以來獨一無二的名家油畫、家具珍品。這些藏品均由出生于法國等歐州藝術(shù)家從歐洲城堡、沒落貴族、拍賣行、畫廊等途徑悉心搜羅。并且保證都是真品，每件都擁有官方證書目前該類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積相對較為靈活，一般在200至400平方米不等，市場商鋪租金一般在50150元平方米月。夢工場發(fā)源于日本又稱咖啡小劇場，主要為本地戲劇文化提供啟創(chuàng)潛能發(fā)展才華的場所，更為廣大市民提供多采多資的文娛節(jié)目。結(jié)合項目整體藝術(shù)氛圍，以配合時尚與文化相結(jié)合的設(shè)計

43、理念。初步夢工場設(shè)定一樓為小話劇劇場，二樓為咖啡酒吧。讓舞臺與觀眾的距離不再遙遠，更讓觀眾在品味著香濃咖啡的同時，感受著藝術(shù)氣息帶來的無與倫比的享受。全年上演多部戲劇，定期舉辦戲劇沙龍、主題派對等活動。目前該類業(yè)態(tài)所需經(jīng)營建筑面積約400700平方米，租金約為5090元平方米月。夢工場租金預(yù)測以上是威格斯商業(yè)部對蘇綸廠商業(yè)項目北區(qū)做的基礎(chǔ)定位。其中租金預(yù)估部分是以蘇州本地市場不同區(qū)域?qū)嶋H租金價格為依據(jù)進行大致估計的起步租金。本案租金在實

44、際招商過程中還會根據(jù)項目建造的速度與商家的入駐情況，進行不斷的調(diào)整與遞增。由于面積尚未最終確定，估計金額僅供參考。購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略演講嘉賓邱志東先生1、購物中心調(diào)整和提升的目的2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略目錄一、購物中心調(diào)整和提升的目的購物中心調(diào)整和提升的目的1、完善購物中心定位2、增強市場競爭力3、滿足消費者需求4、提升租值二、什么情況

45、下購物中心必須進行調(diào)整和提升1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退租情況比較嚴(yán)重什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升4、部分經(jīng)營項目設(shè)置的樓層與周邊其他經(jīng)營項目不能有效產(chǎn)生互動5、需要增加其他種類的經(jīng)營項目，以完善配套功能或商品結(jié)構(gòu)6、更高級別的品牌進駐而引發(fā)的品牌經(jīng)營位置和樓層的換位調(diào)整什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升7、同行之間的競

46、爭而引發(fā)的錯位經(jīng)營需要8、經(jīng)營項目業(yè)績增長有較大市場空間9、項目開業(yè)前種種原因?qū)е碌娜甭┗蚴巧弦淮尾怀晒Φ恼{(diào)整什么情況下購物中心必須進行經(jīng)營項目的調(diào)整和提升三、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容1、購物中心定位的檢討2、購物中心項目配套和組合的完整性、適應(yīng)性及可持續(xù)性3、市場同業(yè)的錯位經(jīng)營和對抗性4、消費者的潛在需求5、購物中心?？偷南M行為、習(xí)慣和消費水平分析6、原有租戶的經(jīng)營狀況、租約履行時間狀況7、市

47、場營銷推廣策略的得失及未來方向8、擬引進租戶的市場拓展方向和市場布點情況9、業(yè)務(wù)團隊的思路、業(yè)務(wù)能力和人員配備10、調(diào)整、提升前后租金收益比較購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容11、配合調(diào)整提升的工程技術(shù)改造可行性或由此所必須進行的公共空間、設(shè)施或動線改造工程的可能性12、調(diào)整提升的時間節(jié)點安排13、資金投入預(yù)算：改造費用，推廣費用及招商費用購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容四、購物中心調(diào)整實施過程中的策略1、專職團隊的組建和業(yè)務(wù)要求2、目

48、標(biāo)租戶的資料收集、分析和篩選3、中介機構(gòu)的選擇及專職團隊的分工4、調(diào)整項目裝飾設(shè)計機構(gòu)的選定和方案設(shè)計5、主要重點租戶的市場拓展情況分析、需求及招商策略購物中心調(diào)整實施過程中的策略購物中心調(diào)整實施過程中的策略6、調(diào)整提升項目的概念創(chuàng)立和市場前景，未來營銷推廣方案7、調(diào)整提升項目的裝修設(shè)計方案及公共部分改造方案效果展示8、靈活的合作方式和租金收益平衡預(yù)算9、原有租戶的去留問題10、項目調(diào)整部門的配合及分工11、項目調(diào)整的時間節(jié)點確定12、