1、住宅問題不單純是一個經(jīng)濟(jì)問題、社會問題，更是一個政治問題。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出“要抓緊建立住房保障體系”.目前成都市住宅需求旺盛，并且住宅需求缺乏價(jià)格彈性，不能單純通過價(jià)格來調(diào)節(jié)需求，更主要的是通過數(shù)量調(diào)節(jié)緩解供需的矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。因而一般均衡理論失效,而非均衡理論卻能為住宅供需調(diào)控提供理論支撐。本文擬采用非均衡理論的分析方法對成都市住宅市場進(jìn)行研究，以期為住宅開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者提供分析工具，同時(shí)為政府制定政策提供參考

2、。通過對成都市住宅市場有效供求總量非均衡情況進(jìn)行研究，得到如下幾最結(jié)論： (1)影響成都市住宅需求和供給的因素很多，灰關(guān)聯(lián)分析結(jié)果顯示住宅價(jià)格、城市居民人均可支配收入是影響住宅需求的關(guān)鍵因子；住宅價(jià)格、住宅投資額是影響住宅供給的關(guān)鍵因子。 (2)非均衡模型結(jié)果顯示，住宅有效需求量和銷售價(jià)格呈正比，但是住宅有效需求缺乏價(jià)格彈性；住宅有效需求量和城市居民可支配收入呈正比，可支配收入的增加將會導(dǎo)致住宅有效需求量的大量增加；住宅

3、有效供給量和銷售價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，住宅有效供給量和住宅投資呈正相關(guān)關(guān)系，但是住宅有效供給缺乏價(jià)格和投資彈性. (3)成都市住宅有效供求呈現(xiàn)明顯的非均衡發(fā)展?fàn)顩r。在1997年以前，住宅的有效供給大于有效需求；1997年以后住宅市場基本上是處于有效需求大于有效供給的階段，說明成都市住宅有效需求目前基本上是處于需求旺盛階段。 (4)盡管成都住宅市場正在不斷完善和成熟，但通過最近幾年的非均衡度值可以發(fā)現(xiàn)，其值為正而且較小，說明這

4、幾年成都住宅市場產(chǎn)品處于供不應(yīng)求階段。根據(jù)非均衡度值的預(yù)測結(jié)果，成都市未來三年的非均衡度值仍然很小，說明未來一段時(shí)間可供消費(fèi)者選擇的住房仍然不多，“僧多粥少”的現(xiàn)象還會繼續(xù)加劇。如果沒有相關(guān)政策調(diào)控，住宅價(jià)格還會進(jìn)一步上漲，進(jìn)而影響成都住宅市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 (5)由于住宅有效需求和供給均缺乏價(jià)格彈性，因此不能單純依靠價(jià)格通過市場自行調(diào)控。本文提出從價(jià)格和數(shù)量兩個方面進(jìn)行調(diào)控，其中數(shù)量調(diào)控是重點(diǎn)，主要包括引導(dǎo)居民樹立正確的住房