1、<p>　　本科畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))</p><p><b>　?。ǘ?屆）</b></p><p>　　物業(yè)稅開(kāi)征的效應(yīng)分析</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級(jí) 會(huì)計(jì)學(xué) </p&g

2、t;<p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號(hào) </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　

3、自十六屆三中全會(huì)提出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”以來(lái)，關(guān)于物業(yè)稅的討論便成為了一個(gè)熱點(diǎn)。文章通過(guò)對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征背景和我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀的分析，指出了我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在實(shí)踐中存在的“重流通、輕保有”、稅種設(shè)置復(fù)雜，重復(fù)征稅，計(jì)稅依據(jù)不合理等眾多缺陷，并從完善稅制的角度，探討了我國(guó)物業(yè)稅的思路和改革框架，認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和費(fèi)等歸并后，統(tǒng)一

4、按房地產(chǎn)課稅價(jià)值征收的一種針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的全新稅種。通過(guò)對(duì)其他國(guó)家物業(yè)稅征收概況和我國(guó)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)情況的介紹和分析，為我國(guó)物業(yè)稅改革提供了經(jīng)驗(yàn)借鑒。</p><p>　　最后，文章針對(duì)兩種不同物業(yè)稅改革模式下的稅收效應(yīng)進(jìn)行了對(duì)比分析，并以寧波市6區(qū)為例進(jìn)行了實(shí)證考察，結(jié)果表明：對(duì)所有物業(yè)征收物業(yè)稅，將帶來(lái)較強(qiáng)的稅負(fù)遞增效應(yīng)、地區(qū)差異效應(yīng)，以及對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的沖擊效應(yīng)，但稅收收入有較強(qiáng)的穩(wěn)定性與充足

5、性。因此，從我國(guó)現(xiàn)實(shí)考慮，現(xiàn)階段應(yīng)該對(duì)居民基本住宅免征物業(yè)稅；但在長(zhǎng)期內(nèi)，應(yīng)對(duì)所有物業(yè)征收物業(yè)稅。</p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)稅制；稅收效應(yīng)；稅負(fù)遞增效應(yīng)；地區(qū)差異效應(yīng)</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Third Plenary Session of the Sixth Central

6、Committee raised:" Carry out the construction taxation reform in Cities and towns, and levy the unified and standard property tax on real estate, and also cancel the relative charge". Discussion on the property

7、 tax has become a hot spot. By background and the property tax levy of the current real estate tax status of the analysis points out the current real estate tax in the practice of the existence of "heavy flow, light

8、 to keep" taxes set complex, dou</p><p>　　Finally, the reform of property tax revenue under the two different models were compared effects, and 6 District, Ningbo City, an empirical case study results s

9、howed that: the property tax levy on all property, will bring a strong the effect of increasing the tax burden, regional differences in effect and the impact on the housing rental market effects, but there is a strong ta

10、x revenue stability and adequacy. Therefore, from our reality to consider, at this stage should be exempt from the resid</p><p>　　Keywords: Property tax;Real estate industry taxation system;Tax effect;The ef

11、fect of increasing the tax burden;Effect of regional difference目 錄</p><p><b>　　1 緒 論1</b></p><p>　　1.1 研究背景1</p><p>　　1.2 研究目的和意義2</p><p>　　1.2.1 研究目的

12、2</p><p>　　1.2.2 研究意義2</p><p>　　1.3 研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)3</p><p>　　1.3.1 研究方法3</p><p>　　1.3.2 論文創(chuàng)新點(diǎn)3</p><p>　　2 相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)4</p><p>　　2.1 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及存

13、在的問(wèn)題4</p><p>　　2.2 物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅的關(guān)系6</p><p>　　2.2.1 物業(yè)稅的概念與改革框架界定6</p><p>　　2.2.2 財(cái)產(chǎn)稅8</p><p>　　2.2.3 房產(chǎn)稅9</p><p>　　2.2.4 物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅三者之間的關(guān)系10</p&g

14、t;<p>　　3 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅征收實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)借鑒11</p><p>　　3.1 重慶和上海實(shí)施的房產(chǎn)稅改革分析11</p><p>　　3.1.1 上海試點(diǎn)現(xiàn)狀12</p><p>　　3.1.2 重慶試點(diǎn)現(xiàn)狀12</p><p>　　3.1.3試點(diǎn)階段效應(yīng)分析13</p><p>　　3

15、.2 美國(guó)、英國(guó)和香港地區(qū)房地產(chǎn)稅征收概況13</p><p>　　3.3 國(guó)際房地產(chǎn)稅征收實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)15</p><p>　　3.3.1 作為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，歸屬于地方稅15</p><p>　　3.3.2“寬稅基、少稅種、低稅率”是物業(yè)稅征收遵循的基本原則15</p><p>　　3.3.3 在稅制結(jié)構(gòu)安排上，堅(jiān)持“重

16、保有、輕流通”16</p><p>　　3.3.4 采取市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為核心的從價(jià)計(jì)征方式16</p><p>　　4 開(kāi)征物業(yè)稅的效應(yīng)分析17</p><p>　　4.1 對(duì)所有物業(yè)征收物業(yè)稅改革模式的稅收效應(yīng)分析17</p><p>　　4.1.1 稅負(fù)遞增效應(yīng)17</p><p>　　4.1.2 地區(qū)差異

17、效應(yīng)19</p><p>　　4.1.3 結(jié)構(gòu)沖擊效應(yīng)19</p><p>　　4.1.4 行業(yè)差異效應(yīng)19</p><p>　　4.2 對(duì)基本住房免征物業(yè)稅改革模式的稅收效應(yīng)分析22</p><p>　　4.2.1 財(cái)政效應(yīng)22</p><p>　　4.2.2 結(jié)構(gòu)沖擊效應(yīng)23</p>&l

18、t;p>　　4.2.3 行業(yè)差異效應(yīng)23</p><p><b>　　結(jié) 論25</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)26</b></p><p>　　早在上世紀(jì)90年代初就有學(xué)者提出了“物業(yè)稅”的概念，多年來(lái)無(wú)論是在學(xué)術(shù)界，還是在尋常老百姓之間，關(guān)于物業(yè)稅的討論都不絕于耳，眾說(shuō)紛紜，引起社會(huì)的廣泛關(guān)

19、注。2003年10月，中共十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》指出：“實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”首次在我國(guó)提出了開(kāi)征物業(yè)稅的改革設(shè)想。2005年10月中共中央十六屆五中全會(huì)關(guān)于第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議中也提出了 “穩(wěn)步推行物業(yè)稅”。2009年5月國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》中第九條提到，要加快推進(jìn)財(cái)稅體

20、制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。在這種情況下，物業(yè)稅的開(kāi)征成為近年來(lái)的一個(gè)熱點(diǎn)話題。</p><p><b>　　1 緒 論</b></p><p><b>　　1.1 研究背景</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要引擎。由

21、于房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展不僅對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，而且還對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、提高人民生活質(zhì)量都有著極為重要的作用。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入一個(gè)嶄新的時(shí)期，而相關(guān)房地產(chǎn)稅制的跟進(jìn)則相對(duì)遲緩，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在諸多方面都表現(xiàn)出與市場(chǎng)的不協(xié)調(diào)，無(wú)法起到維持市場(chǎng)穩(wěn)定和促使市場(chǎng)健康發(fā)展的作用，房地產(chǎn)稅制改革的緊迫性和必要性充分顯現(xiàn)出來(lái)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，相關(guān)稅制也必須與時(shí)俱進(jìn)，只有當(dāng)相關(guān)

22、稅制得到不斷地完善，才能更好地發(fā)揮稅收的杠桿作用，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。作為房地產(chǎn)稅制改革的一部分，開(kāi)征物業(yè)稅是其中的一項(xiàng)重大舉措，然而，物業(yè)稅作為一項(xiàng)影響國(guó)計(jì)民生的重要稅種，我國(guó)政府的態(tài)度是審慎的，為了研究物業(yè)稅開(kāi)征后可能產(chǎn)生的影響，截至目前，我國(guó)已在多個(gè)省市如安徽、河南、福建、天津、北京、深圳、寧夏、遼寧、江蘇、重慶等進(jìn)行了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r分析，開(kāi)征物業(yè)稅必然成為我

23、國(guó)新一輪房地產(chǎn)稅制改革的方向。在這種背景下，筆者</p><p>　　1.2 研究目的和意義</p><p>　　1.2.1 研究目的</p><p>　　目前世界上絕大多數(shù)的成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都實(shí)行了物業(yè)稅，很多發(fā)展中國(guó)家也己經(jīng)開(kāi)征物業(yè)稅。但我們不能一切照搬國(guó)外，對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅，中國(guó)必須結(jié)合自身的一些特點(diǎn)來(lái)考慮。本文以目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在問(wèn)題為起點(diǎn)，通過(guò)對(duì)存在問(wèn)題

24、的分析，論證物業(yè)稅改革的必要性。通過(guò)對(duì)世界范圍內(nèi)具有典型代表意義的國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅制度和實(shí)施情況進(jìn)行多方位、多角度的對(duì)比為開(kāi)征物業(yè)稅提供政策選擇。通過(guò)對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅產(chǎn)生的稅收效應(yīng)進(jìn)行定性定量分析，對(duì)實(shí)施物業(yè)稅后可能造成影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，有利于將來(lái)我國(guó)出臺(tái)切實(shí)可行的稅收政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展意義重大。筆者希望通過(guò)本文能達(dá)到對(duì)物業(yè)稅改革方案提出一些有借鑒價(jià)值的內(nèi)容的目的。</p><p>　　1.2.2 研究意

25、義</p><p>　　研究我國(guó)物業(yè)稅開(kāi)征的相關(guān)問(wèn)題，除了因?yàn)樗墙欢螘r(shí)間熱門的話題，還由于其本身的重要性：</p><p>　　（1）物業(yè)稅是我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)稅制改革的必然選擇?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制幾十年未做變動(dòng)，存在著眾多缺陷，已經(jīng)與高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)作的障礙。所以我國(guó)只有在現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制中引入物業(yè)稅這一保有階段的稅種，這些問(wèn)題才有可能得到解決。</p&

26、gt;<p>　　（2）物業(yè)稅是政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。世界上大多數(shù)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅，即物業(yè)稅。房地產(chǎn)價(jià)值量大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重大，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷增長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)業(yè)可長(zhǎng)期作為國(guó)家支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅就成為國(guó)家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來(lái)源。</p><p>　?。?）物業(yè)稅是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。由于物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)本身征稅，所以，要想擁有房地

27、產(chǎn)，每年就必須支付相應(yīng)的成本，也就是說(shuō)，擁有房地產(chǎn)是要不斷地花錢的。住房成本高，就有利于房地產(chǎn)向有經(jīng)營(yíng)能力的人流動(dòng)，有利于房地產(chǎn)的保值增值，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，國(guó)家也可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、社會(huì)的穩(wěn)定、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r等各方面的需要，對(duì)不同檔次的房地產(chǎn)，制定不同的稅率，從而達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系、促進(jìn)社會(huì)公平競(jìng)爭(zhēng)的目的。</p><p>　　因此，有必要在分析和借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)稅稅制經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，結(jié)合自

28、己的國(guó)情和特點(diǎn)正確看待物業(yè)稅開(kāi)征所帶來(lái)的稅收效應(yīng)，正確分析物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響，制定出切實(shí)可行的稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，深化我國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革，更好地發(fā)揮稅收對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用，推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。</p><p>　　1.3 研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)</p><p>　　1.3.1 研究方法</p><p>　　本文在研究過(guò)程中運(yùn)用了以

29、下研究方法：</p><p>　?。?）規(guī)范研究法。本文從我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的弊端分析出發(fā)，運(yùn)用規(guī)范分析方法對(duì)物業(yè)稅的內(nèi)涵、物業(yè)的改革框架界定進(jìn)行了分析。</p><p>　　（2）文獻(xiàn)檢索、分析。由于在我國(guó)相關(guān)“物業(yè)稅”的各方面研究尚處于起步階段，因此筆者通過(guò)檢索相關(guān)的國(guó)外國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)，在對(duì)部分發(fā)達(dá)國(guó)家和香港地區(qū)物業(yè)稅制度進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，總結(jié)其對(duì)我國(guó)的啟示和借鑒意義。</p&

30、gt;<p>　?。?）假設(shè)開(kāi)征法。在假定物業(yè)稅己經(jīng)開(kāi)征的前提下，分析應(yīng)該向居民征收的物業(yè)稅額并測(cè)算物業(yè)稅對(duì)居民造成的稅收負(fù)擔(dān)。</p><p>　　（4）實(shí)證對(duì)比分析。本文在借鑒相關(guān)理論知識(shí)的基礎(chǔ)上，結(jié)合寧波市2008-2010年間各區(qū)的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)兩種不同物業(yè)稅改革模式下所可能產(chǎn)生的稅收效應(yīng)進(jìn)行了分析和對(duì)比，從而得出相關(guān)結(jié)論。</p><p>　　1.3.2 論文創(chuàng)

31、新點(diǎn)</p><p>　　本文的創(chuàng)新之處在于：首先，本文在總結(jié)我國(guó)房地產(chǎn)稅制目前存在的問(wèn)題并借鑒國(guó)外物業(yè)稅制度的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，分析并提出了物業(yè)稅的開(kāi)征框架構(gòu)想；其次，論文的研究?jī)?nèi)容以寧波市為例，具有很強(qiáng)針對(duì)性；最后，本文不同于目前國(guó)內(nèi)其他的對(duì)物業(yè)稅的研究主要側(cè)重于能否簡(jiǎn)單降低房?jī)r(jià)和稅制設(shè)計(jì)，而是著眼于運(yùn)用相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)兩種不同改革模式下物業(yè)稅開(kāi)征可能產(chǎn)生的稅收效應(yīng)進(jìn)行整體分析，研究的思路比較新穎。</p>

32、<p>　　2 相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)</p><p>　　2.1 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及存在的問(wèn)題</p><p>　　新中國(guó)成立以來(lái)，作為稅收體系的重要組成部分，我國(guó)的住房市場(chǎng)相關(guān)稅制經(jīng)過(guò)了多次改革和完善。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的基本框架，是1994年全面的結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的。我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計(jì)13個(gè)，其中直接以住房為課稅對(duì)象的稅種6個(gè)，即土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使

33、用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅；與住房產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的稅種7個(gè)，即營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（視同特定目的稅由地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收）。從住房的流轉(zhuǎn)過(guò)程來(lái)看，可以將其大體劃分為三大類：第一類是住房所得稅類，包括房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、耕地占用稅等；第二類是流轉(zhuǎn)稅類，包括印花稅、契稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等稅種；第三類是住房保有稅類

34、，包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。（我國(guó)房地產(chǎn)各課稅環(huán)節(jié)征收的稅種見(jiàn)表1） </p><p>　　表1 我國(guó)房地產(chǎn)各課稅環(huán)節(jié)征收的稅種</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)</p><p>　　從以上有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的相關(guān)梳理可以看出我國(guó)現(xiàn)行的房地

35、產(chǎn)稅制存在著很大的弊端，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：</p><p>　　(1)稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、特定目的稅等多個(gè)</p><p>　　相關(guān)稅種。這些稅種在形式上雖相互獨(dú)立，但實(shí)質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成</p><p>　　對(duì)同一稅基的重復(fù)征稅。例如對(duì)房屋租金收入，不僅要征

36、收5%的營(yíng)業(yè)稅，還要征收12%的房產(chǎn)稅，等等。稅種過(guò)多，既不符合簡(jiǎn)化稅制的原則，還會(huì)導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多，造成稅款流失。</p><p>　　(2)重交易輕保有，稅負(fù)不公</p><p>　　由表中可見(jiàn)，我國(guó)目前房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)中，針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅</p><p>　　種只有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而我國(guó)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)流通階段設(shè)置了營(yíng)業(yè)稅

37、、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(fèi)(其中開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的土地出讓金、土地使用費(fèi)等收費(fèi)約占整個(gè)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)總額的75%)，這些稅費(fèi)一般占房產(chǎn)價(jià)格的30%-40%。這種典型的重交易輕保有的稅制模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公。其后果是：一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)于集中提高了商品房?jī)r(jià)格，從而帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)；另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類相對(duì)較少，稅負(fù)較輕，阻礙了資源的優(yōu)化配置。</p><p

38、>　　(3)計(jì)稅依據(jù)不合理</p><p>　　我國(guó)現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入和實(shí)際占</p><p>　　用的土地面積，這些計(jì)稅依據(jù)不能正確地反映土地的級(jí)差收益和土地、房產(chǎn)的</p><p>　　時(shí)間價(jià)值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不</p><p>　　能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的

39、作用。</p><p><b>　　(4)稅基狹窄</b></p><p>　　城鎮(zhèn)土地使用稅僅對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人征收。我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村的土地占全國(guó)土地面積的很大一部分。國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、政府財(cái)政撥款的事業(yè)單位等自用的房產(chǎn)，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)、經(jīng)房管部門備案并執(zhí)行房管部門租金標(biāo)準(zhǔn)出租給個(gè)人居住的房產(chǎn)等都屬

40、于房產(chǎn)稅的免征范圍。廣大農(nóng)村企業(yè)和規(guī)模龐大的城市居民住房均不在征收范圍之內(nèi)。</p><p>　　(5)內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不利于體現(xiàn)公平稅負(fù)、平等競(jìng)爭(zhēng)的原則</p><p>　　目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收實(shí)行內(nèi)外兩套不同的稅制，如內(nèi)資企業(yè)、單位和個(gè)</p><p>　　人繳納房產(chǎn)稅，外資企業(yè)和外國(guó)人則繳納城市房地產(chǎn)稅；而城鎮(zhèn)土地使用稅只</p><p&g

41、t;　　對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收，外資企業(yè)則繳納土地使用費(fèi)。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅</p><p>　　不利于企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，而且也有違國(guó)民待遇原則。</p><p>　　因此作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，物業(yè)稅的開(kāi)征能夠改變我國(guó)房地產(chǎn)稅制體系“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的弊端，同時(shí)，通過(guò)對(duì)一系列房地產(chǎn)稅種的整合，取消相關(guān)稅費(fèi)，特別是對(duì)房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅的整合，可以有效統(tǒng)一我國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅制，達(dá)到“寬稅

42、基、簡(jiǎn)稅制”的良好效果。</p><p>　　2.2 物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅的關(guān)系</p><p>　　2.2.1 物業(yè)稅的概念與改革框架界定</p><p>　　雖然物業(yè)稅被廣泛關(guān)注，但對(duì)于究竟什么是物業(yè)稅官方從未做過(guò)正式明確的闡述，而學(xué)術(shù)界對(duì)“物業(yè)稅”、“財(cái)產(chǎn)稅”、“房產(chǎn)稅”這幾個(gè)概念有時(shí)并不加以區(qū)分，相互混用：作為本文的研究對(duì)象，筆者首先對(duì)“物業(yè)稅”做一個(gè)明

43、確的界定。</p><p>　　“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞，，一般是指土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等?！拔飿I(yè)稅”這個(gè)概念是來(lái)自于英文“Property Tax”，也即對(duì)財(cái)產(chǎn)的征稅，又稱為不動(dòng)產(chǎn)稅，是以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，同時(shí)所繳納的稅值會(huì)隨著其市值的增長(zhǎng)而升高，即對(duì)于擁有的不動(dòng)產(chǎn)所繳納的稅費(fèi)，屬于財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)類別。</p

44、><p>　　物業(yè)稅的拉弗曲線理論解釋即保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞瑟·拉弗運(yùn)用數(shù)學(xué)方法建立了一個(gè)表述稅率與稅收收入之間函數(shù)關(guān)系的模型，以反映稅率變化對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。以橫軸代表稅率，縱軸代表稅收收入，拉弗曲線就是在該坐標(biāo)系上的一條向上凸的曲線(拉弗曲線如圖1)該圖表示，在稅率為零和100%時(shí)，政府的稅收收入都是零。當(dāng)稅率為A或B時(shí)，政府的稅收收入相同。稅率從A提高至C時(shí)稅收收入會(huì)隨稅率的提高而增加，而稅率

45、從D提高至B時(shí)，稅收收入反而隨稅率的提高而減少。在點(diǎn)E時(shí)政府稅收收入達(dá)到最大，供給學(xué)派將E點(diǎn)右側(cè)，拉弗曲線與橫軸及EE′圍成的區(qū)域稱為“拉弗禁區(qū)”，當(dāng)稅率進(jìn)入禁區(qū)后，稅收收入與稅率成負(fù)相關(guān)關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅稅種過(guò)多，稅率過(guò)高，總體稅負(fù)達(dá)到銷售收入的23%左右，造成了稅率與稅收收入呈線性增長(zhǎng)關(guān)系，稅收收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同比，進(jìn)入了拉弗禁區(qū)，可用點(diǎn)B表示。此時(shí)應(yīng)通過(guò)降低稅率使稅收收入提高。而保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅種，不僅稅率

46、較低而且免稅范圍大，總體稅負(fù)水平相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)值的1.5%-2%左右，可用點(diǎn)A表示。此時(shí)應(yīng)引進(jìn)稅種并擴(kuò)大稅基，即在房地產(chǎn)保有階段引進(jìn)物業(yè)稅。</p><p><b>　　圖1 拉弗曲線</b></p><p>　　資料來(lái)源：《涉外稅務(wù)》</p><p>　　物業(yè)稅改革波及范圍很大，無(wú)論對(duì)國(guó)家、開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都將產(chǎn)生重大影響。究竟我國(guó)的物業(yè)稅制

47、度應(yīng)該如何改革?成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，當(dāng)前正處于不斷探討和研究階段。對(duì)物業(yè)稅的界定標(biāo)準(zhǔn)、范圍和改革的基本框架眾說(shuō)不一，分歧主要集中在土地出讓金方面：</p><p><b>　?。?）觀點(diǎn)一</b></p><p>　　物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)臺(tái)并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。這也是最早出現(xiàn)的一種觀點(diǎn)。（吳

48、俊培，2006）</p><p><b>　?。?）觀點(diǎn)二</b></p><p>　　物業(yè)稅應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等歸并后，統(tǒng)一按房地產(chǎn)課稅價(jià)值征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并不涉及到土地出讓金的問(wèn)題。（劉維新，2007）</p><p>　　上述兩種觀點(diǎn)最大的分歧就在于是否用分期征收的物業(yè)稅取代一次性收取的土地出讓金。<

49、/p><p>　　贊成將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的主要費(fèi)用土地出讓金劃歸到物業(yè)稅里分年征收觀點(diǎn)的主張實(shí)行土地“年租制”。我國(guó)現(xiàn)有的土地使用制度是“批租制”，根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年到70年不等，而其中部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。這種做法實(shí)際上是將后40年到70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其必然的后果是對(duì)土地的濫用。他們認(rèn)為改革后有幾大好處：一是避免政府寅吃卯糧；二是

50、可降低購(gòu)房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，變一次性交付為長(zhǎng)期小額交付；三是對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以進(jìn)一步降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻；四是可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　比較上述兩種觀點(diǎn)，筆者個(gè)人比較傾向于第二種觀點(diǎn)，原因如下：</p><p>　　第一、兩者的性質(zhì)不同。</p><p>　　我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義公有制，《憲法》明確規(guī)定：“土地屬于國(guó)家所有”，國(guó)家只能出讓土地使有權(quán)。土地出讓金是

51、土地使用權(quán)的一種價(jià)格形式，是一定年限的地租折現(xiàn)價(jià)格。而物業(yè)稅是一種稅收，是國(guó)家憑借政治權(quán)利強(qiáng)制無(wú)償征收的。兩者是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域和范疇，前者是土地使用權(quán)的價(jià)值體現(xiàn)，是市場(chǎng)交易行為，而后者則是政府的政策行為。兩者不能簡(jiǎn)單地相互替代。</p><p>　　第二、違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。</p><p>　　土地是國(guó)家的不可再生資源，若取消土地出讓金，政府向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者無(wú)償供給土地，將使得土地變成無(wú)

52、價(jià)值之產(chǎn)，使政府缺失分配土地資源的依據(jù)，政府就隨之失去了市場(chǎng)作用配置土地資源的手段，其結(jié)果只能是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)背道而馳，放棄多年土地市場(chǎng)化改革的成果，倒退回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的政府憑借行政手段劃撥的老路，這必然導(dǎo)致土地資源無(wú)法得到有效配置的結(jié)果，隨之還會(huì)加劇各種經(jīng)濟(jì)利益實(shí)體為掠奪有限的土地資源而展開(kāi)的激烈無(wú)序的不合理競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)對(duì)于政府而言也會(huì)加劇相關(guān)管理部門為追求利益而產(chǎn)生的各種尋租和腐敗現(xiàn)象。而房地產(chǎn)作為投資對(duì)象的一個(gè)重要前提，就是要房屋存

53、在升值空問(wèn)，而房屋之所以能夠升值主要是以土地升值為基礎(chǔ)，離開(kāi)土地升值，房屋本身難以升值，房屋隨著時(shí)問(wèn)的推移，是不斷發(fā)生磨損累計(jì)折舊的，其價(jià)值只能不斷貶值。</p><p>　　第三、嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入。</p><p>　　土地出讓金收入歷來(lái)都是各級(jí)地方政府財(cái)政的固定收入，并專項(xiàng)用于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，而將土地出讓金以物業(yè)稅形式征收后，各級(jí)政府城市建設(shè)將因此失去資金來(lái)源，而目前城市建設(shè)又

54、年年需要大量的投入，這將給本來(lái)已經(jīng)十分緊張的地方財(cái)政帶束更大的困難，影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。</p><p>　　因此筆者認(rèn)為我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅的框架應(yīng)是第二種觀點(diǎn)，即物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種。物業(yè)稅應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和費(fèi)等歸并后，統(tǒng)一按房地產(chǎn)課稅價(jià)值征收的一種針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅，且稅額隨房產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)。</p><p><b>　　2.2.2 財(cái)產(chǎn)

55、稅</b></p><p>　　我國(guó)的稅收按照課稅對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類可以分為以下五類：流轉(zhuǎn)稅類、</p><p>　　所得稅類、資源稅類、財(cái)產(chǎn)稅類、行為稅類。由此可見(jiàn)，財(cái)產(chǎn)稅并不是一個(gè)單一的稅種名稱，而是稅收分類的一個(gè)類別。目前，國(guó)內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)對(duì)于財(cái)產(chǎn)</p><p>　　稅體系的理解與界定并未形成共識(shí)，總體看來(lái)，理論界對(duì)財(cái)產(chǎn)稅體系大體存在</p

56、><p>　　狹義的和廣義的理解與界定。</p><p>　　狹義的財(cái)產(chǎn)稅體系一般僅指財(cái)產(chǎn)保有稅，即著眼于財(cái)產(chǎn)保有的事實(shí)而課征</p><p>　　的稅收。財(cái)產(chǎn)保有稅根據(jù)其課稅對(duì)象范圍大小，可分為選擇性財(cái)產(chǎn)保有稅和一</p><p>　　般性財(cái)產(chǎn)保有稅。其中，選擇性財(cái)產(chǎn)保有稅以納稅義務(wù)人的特定財(cái)產(chǎn)為課征對(duì)</p><p>

57、　　象，大體分為不動(dòng)產(chǎn)保有稅和動(dòng)產(chǎn)保有稅。不動(dòng)產(chǎn)保有稅主要指對(duì)保有土地與</p><p>　　其上定著物(主要是房屋建筑物)的課稅。國(guó)外大量相關(guān)文獻(xiàn)所討論的財(cái)產(chǎn)稅，在多數(shù)情況下僅指不動(dòng)產(chǎn)保有稅。動(dòng)產(chǎn)保有稅主要指對(duì)保有車輛、船舶和飛行器等動(dòng)產(chǎn)的課稅。這主要是因?yàn)檫@些動(dòng)產(chǎn)不僅價(jià)值大，而且各國(guó)法律對(duì)其一般也采取了登記制度，從而易于課稅。一般性財(cái)產(chǎn)保有稅以納稅義務(wù)人的財(cái)產(chǎn)總額或財(cái)產(chǎn)凈額為課征對(duì)象，包括臨時(shí)課征和每年反復(fù)課

58、征的稅收。</p><p>　　廣義的財(cái)產(chǎn)稅則不僅包括財(cái)產(chǎn)保有稅，還包括財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅是</p><p>　　指對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)課征的稅收。按是否支付對(duì)價(jià)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓</p><p>　　和無(wú)償轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓是指支付對(duì)價(jià)的轉(zhuǎn)讓，如財(cái)產(chǎn)的出售或出租；無(wú)償轉(zhuǎn)讓是指受讓人不支付對(duì)價(jià)的轉(zhuǎn)讓，在現(xiàn)實(shí)生活中，就主要體現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)的繼承和贈(zèng)與。因此，從理論上看，財(cái)

59、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅相應(yīng)地可分為財(cái)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓稅和財(cái)產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓稅。</p><p>　　根據(jù)理論上對(duì)財(cái)產(chǎn)稅體系的理解和界定，在我國(guó)現(xiàn)行的稅收體系中，與財(cái)</p><p>　　產(chǎn)稅有關(guān)的稅種主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用</p><p>　　稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅9個(gè)稅種。</p><p><b&g

60、t;　　2.2.3 房產(chǎn)稅</b></p><p>　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)始征收的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，并于當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施（我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收內(nèi)容見(jiàn)表2）。</p><p>　　表2 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收內(nèi)容<

61、;/p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>　　資料來(lái)源：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》</p><p>　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅的特點(diǎn)：（1）房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；（2）征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；（3）區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租、出典的房屋按租金收入征稅。&l

62、t;/p><p>　　2.2.4 物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅三者之間的關(guān)系</p><p>　　由以上的分析我們可以知道，三者之間存在著相通之處，具體聯(lián)系與區(qū)別如下：</p><p>　?。?）稅種：房產(chǎn)稅與物業(yè)稅都是財(cái)產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。</p><p>　?。?）征收對(duì)象。房產(chǎn)稅與物業(yè)稅都涉及對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，但物業(yè)稅征收對(duì)

63、象范圍更廣。（現(xiàn)行房產(chǎn)稅與物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”征收情況對(duì)比見(jiàn)表3）</p><p>　　表3 現(xiàn)行房產(chǎn)稅與物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”征收情況對(duì)比</p><p>　　經(jīng)過(guò)上述對(duì)物業(yè)稅、財(cái)產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的介紹、比較和分析，不難看出，物業(yè)稅涵蓋了房產(chǎn)稅，是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的重新調(diào)整，波及范圍廣，但實(shí)施難度較大。隨著稅制改革進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展的需要，物業(yè)稅已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢(shì)。<

64、;/p><p>　　3 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)稅征收實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)借鑒</p><p>　　3.1 重慶和上海實(shí)施的房產(chǎn)稅改革分析</p><p>　　結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及國(guó)家相關(guān)部門對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控的迫切意愿，為調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)并進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅，重慶和上海作為首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市于2011年1月28日正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)工作（重慶、上海

65、房產(chǎn)稅細(xì)則見(jiàn)表4）。</p><p>　　表4 重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則對(duì)比</p><p>　　資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)</p><p>　　3.1.1 上海試點(diǎn)現(xiàn)狀</p><p>　　根據(jù)《暫行辦法》，上海市的征稅對(duì)象是“本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房”。辦法規(guī)定，合計(jì)家庭全部住房

66、面積人均不超過(guò)60平方米的，其新購(gòu)住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按《暫行辦法》規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，即0.6%。對(duì)于應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的則適當(dāng)優(yōu)惠，稅率暫減為0.4%。根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房房?jī)r(jià)低于28426元／平方米的，稅率減為0.4%，超過(guò)這一價(jià)格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。</p><p&g

67、t;　　現(xiàn)階段，上海符合征稅范圍的人群較少。只有已有一套住房再買一套后，家庭人均面積超標(biāo)的家庭才會(huì)被征稅。如以三口之家計(jì)算，只有超過(guò)180平方米的住房才會(huì)被征稅。這意味著，房?jī)r(jià)不會(huì)受到實(shí)質(zhì)性影響。更多還是象征性影響，即繼限購(gòu)、限貸、營(yíng)業(yè)稅、契稅后的又一個(gè)調(diào)控工具。</p><p>　　上海市統(tǒng)計(jì)局4月25日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，商品住宅下降24.6%。其中，140平方米以上住

68、宅銷售面積下降超過(guò)了30%。價(jià)格方面，今年第一季度，上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米22237元，同比去年第一季度的每平方米19826元?jiǎng)t上漲12%。</p><p>　　3.1.2 重慶試點(diǎn)現(xiàn)狀</p><p>　　根據(jù)《暫行辦法》，重慶市的征收對(duì)象包括：獨(dú)棟商品住宅，不管存量還是增量；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)高兩倍的房子；無(wú)重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎谥貞c買房，

69、第一套不收稅，但是兩套及兩套以上，開(kāi)始征稅。具體稅率為，“獨(dú)棟商品房、新購(gòu)商品房?jī)r(jià)格超過(guò)均價(jià)3倍以下，按照0.5%征繳，3至4倍收1%，4倍以上收1.2%?！贝送?，重慶目前以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù)，但3年或5年后可能有其他評(píng)估方法。</p><p>　　4月24日剛剛落幕的2011重慶春季房交會(huì)成交量暴跌。為期4天的房交會(huì)上，共成交各類房屋3403套，成交建筑面積32.94萬(wàn)平方米，成交金額20.67億元。成交套數(shù)

70、只占去年秋交會(huì)的40%，更不到去年春交會(huì)的兩成。而4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份重慶市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，和2月份相比，3月重慶新建商品住宅大、中、小戶型價(jià)格均在漲，其中90平方米以下的價(jià)格漲幅最大，環(huán)比漲幅達(dá)到0.9%，較2月份提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)；90~144平方米的環(huán)比上漲0.7%；144平方米以上的大戶型價(jià)格環(huán)比小漲0.1%。</p><p>　　3.1.3試點(diǎn)階段效應(yīng)分析</p>

71、<p>　　從上海、重慶正式推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，到今天已經(jīng)運(yùn)行三個(gè)多月。在房產(chǎn)稅及一系列調(diào)控措施影響下，上海、重慶二個(gè)城市的樓市成交量低迷，特別是高檔樓盤受到?jīng)_擊較大，但目前這些城市的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)明顯下跌，甚至還有微漲，房產(chǎn)稅改革對(duì)于樓市調(diào)控并未產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，這也說(shuō)明了房產(chǎn)稅改革是一個(gè)緩慢而長(zhǎng)期的過(guò)程。</p><p>　　從上海、重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)施可以看出我國(guó)近年來(lái)為進(jìn)一步調(diào)節(jié)房

72、地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，抑制過(guò)旺需求，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)行為，加緊了針對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收改革，一邊是物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)范圍在擴(kuò)大，一邊是房產(chǎn)稅改革正在推進(jìn)，與物業(yè)稅不同，此次上海、重慶推行的房產(chǎn)稅改革并非一個(gè)新的稅種，可以說(shuō)，自1986年以來(lái)，我國(guó)的房產(chǎn)稅作為地方稅種一直存在。只是該稅種僅對(duì)單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性用房按房產(chǎn)余值（房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值的）1.2%或租金的12%征收，對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。此次的

73、“改良”房產(chǎn)稅，就是將房產(chǎn)稅的征稅范圍擴(kuò)大到個(gè)人擁有的居民住宅，“改良”的房產(chǎn)稅在形式上更加貼近物業(yè)稅的范疇，更像是一種“上海重慶式”的物業(yè)稅，這次上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)也可以看作是我國(guó)對(duì)物業(yè)稅改革道路更進(jìn)一步的嘗試和摸索。</p><p>　　3.2 美國(guó)、英國(guó)和香港地區(qū)房地產(chǎn)稅征收概況</p><p>　?。?）美國(guó)房地產(chǎn)稅制</p><p>　　美國(guó)是西方國(guó)

74、家中房地產(chǎn)稅制最完善的國(guó)家。美國(guó)對(duì)土地和房屋直接征收房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅(歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下)，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例(各州規(guī)定不一，從20%-100%不等)。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，只是各州和地方政府的稅率不同，大約在1%～3%之間。由于財(cái)產(chǎn)稅與地方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，除馬里蘭州己將征稅權(quán)上收到政府之外，其他49個(gè)州都是歸地方政府征收。目前財(cái)產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，同時(shí)也是平衡財(cái)政預(yù)算的重要手段，大約占30%。如果

75、扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，僅就地方政府自身的收入來(lái)看，大約占近一半。其他有關(guān)的稅種主要是根據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承與贈(zèng)與以及所得，分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下。一是交易稅，稅率約為2%，房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納。二是所得稅，其中個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅；資本利得稅，依據(jù)房地產(chǎn)出售所獲得的差價(jià)收入征收；公司所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅，稅率分15%、25%、34%、35%四檔，

76、稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)。三是遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈(zèng)與時(shí)才征收，規(guī)定價(jià)值超過(guò)60萬(wàn)美元的遺產(chǎn)和每次</p><p>　　美國(guó)房地產(chǎn)稅收的免稅是在州的法律框架下管理實(shí)行的。所有的州均對(duì)政府所有的房地產(chǎn)免稅，用于宗教和教育的房地產(chǎn)也通常被免稅。慈善機(jī)構(gòu)大部分被免收房地產(chǎn)稅，但是州的法律在限定慈善機(jī)構(gòu)的免稅上存在差異。</p><p>　　為了保證不動(dòng)產(chǎn)稅的足額征收，各地方政府都擁有自

77、己的房地產(chǎn)估價(jià)部門和大量從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的專業(yè)人員。其評(píng)估的辦法主要有資本還原法、公平市場(chǎng)價(jià)格法和重置成本評(píng)估法。</p><p>　?。?）英國(guó)房地產(chǎn)稅制</p><p>　　在英國(guó)，有關(guān)房地產(chǎn)的稅種可以分為三類：一是物業(yè)稅；二是對(duì)變動(dòng)征收的稅，包括印花稅、遺產(chǎn)稅；三是對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)的增值額和的稅，包括營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅和資本增值稅、個(gè)人所得稅及公司所得稅。</p><p&g

78、t;　　英國(guó)物業(yè)稅由地方政府對(duì)居民住宅按房產(chǎn)價(jià)值課征。納稅人為年滿18周歲的住房所有者或者住房承租者，包括永久地契居住人、租約居住人、法定許可居住人、居住人業(yè)主五類。物業(yè)稅的課稅對(duì)象為居民住宅的價(jià)值。</p><p>　　現(xiàn)行的英國(guó)物業(yè)稅有以下特點(diǎn)：一是居民占用的住宅價(jià)值越高，稅負(fù)重；住宅價(jià)值低的貧民稅負(fù)輕，解決了人頭稅負(fù)擔(dān)貧富不均的問(wèn)題。二是中央政府統(tǒng)一將住宅價(jià)格分檔與地方確定具體稅額相結(jié)合，既保證了稅收統(tǒng)一，

79、又能適應(yīng)各地的不同情況。三是體現(xiàn)了對(duì)低收入者、傷殘人和未成年人的照顧。</p><p><b>　?。?）香港物業(yè)稅</b></p><p>　　香港物業(yè)稅收制度包括物業(yè)稅和差餉稅。物業(yè)稅和差餉構(gòu)成了香港政府的主要財(cái)政來(lái)源，主要用于向居民提供水、電、消防、治安等市政公共服務(wù)的支出。</p><p><b>　　① 差餉</b&g

80、t;</p><p>　　差餉又稱房地捐，是香港政府對(duì)擁有土地及樓宇等不動(dòng)產(chǎn)者課征的一種間接稅，無(wú)論物業(yè)是否用于出租，都必須繳納差餉，即使物業(yè)空置也要繳稅。其課稅對(duì)象是附著于土地上的建筑物，以及香港境內(nèi)的土地。納稅義務(wù)人是物業(yè)的所有者或者承租人。</p><p>　　差餉的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)課差餉的租值，即不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值，此租值有香港物業(yè)估價(jià)署評(píng)定。差餉的稅率由立法會(huì)決定，制定稅率的基本依據(jù)是香

81、港政府財(cái)政收支狀況，每年按財(cái)政收支狀況的不同進(jìn)行調(diào)整，2005年為5%。由于物業(yè)的應(yīng)課差餉評(píng)估值取決于物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，因此會(huì)隨市場(chǎng)情況而波動(dòng)。</p><p><b>　?、?物業(yè)稅</b></p><p>　　物業(yè)稅是向本港土地及建筑物的業(yè)主(擁有人)所征收的稅項(xiàng)。香港的物業(yè)稅是一種直接稅，納稅人是擁有應(yīng)稅物業(yè)的業(yè)主，不能轉(zhuǎn)嫁給租戶。如果該稅由業(yè)主以外的人繳納的，則

82、有可以從業(yè)主那里收回稅款的法定權(quán)利，除非承租人業(yè)主商定他同意承擔(dān)此稅為一種額外租金。計(jì)算辦法是將物業(yè)的評(píng)稅凈值依標(biāo)準(zhǔn)稅率16%計(jì)算。</p><p>　　物業(yè)稅的稅基是根據(jù)為換取物業(yè)的使用權(quán)而付出的代價(jià)而確定，代價(jià)包括租金、為樓宇的使用權(quán)而支付的許可證費(fèi)用、支付給擁有人的服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、住客支付的擁有人開(kāi)支(如修理費(fèi))等等。物業(yè)的應(yīng)評(píng)稅凈值，是以應(yīng)評(píng)稅值減去20％的修繕及支出免稅額后所得出的數(shù)目。</p&g

83、t;<p>　　香港對(duì)物業(yè)稅的免稅：(1)對(duì)于自有物業(yè)，若全部自有自住物業(yè)完全免稅；部分自住部分出租的物業(yè)只有自住部分免稅；部分自住部分經(jīng)營(yíng)的物業(yè)全部不免稅。(2)對(duì)空置物業(yè)，即在課稅年度沒(méi)有被占用的，業(yè)主可以獲得免稅。</p><p>　　3.3 國(guó)際房地產(chǎn)稅征收實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)</p><p>　　各國(guó)雖然因不同的國(guó)情以及經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)不同，其房地產(chǎn)稅制之間存在著很多不同之

84、處，但它們一般都很重視房地產(chǎn)稅制的建立和完善縣以此作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段和財(cái)政收入的重要來(lái)源。在西方國(guó)家，土地多為私有，房地產(chǎn)稅收關(guān)系容易明確。而在我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義的土地公有制，國(guó)家既是土地資產(chǎn)的所有權(quán)主體，又是政治權(quán)力機(jī)關(guān)的征稅主體，故國(guó)家與土地使用者之問(wèn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較復(fù)雜，但是我們?nèi)钥梢詮南愀鄣貐^(qū)及西方房地產(chǎn)稅收的具體實(shí)踐中得到許多有益的啟示，可以借鑒其許多有用的做法：</p><p>　　3.3.1 作為地

85、方財(cái)政收入的主要來(lái)源，歸屬于地方稅</p><p>　　在現(xiàn)代社會(huì)，物業(yè)稅已不再是各國(guó)稅收中的主體稅種。雖然物業(yè)稅的收入規(guī)模在許多國(guó)際稅收收入總額總的比重普遍不是很高，但其占地方級(jí)稅收收入的比重卻較大，已成為地方政府的主要財(cái)政收入之一。衡量物業(yè)稅財(cái)政地位重要性的指標(biāo)為物業(yè)稅在地方稅收結(jié)構(gòu)中的比例。無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家，物業(yè)稅都是大部分地方財(cái)政收入的重要組成部分，甚至是主體稅種。</p>&

86、lt;p>　　3.3.2 “寬稅基、少稅種、低稅率”是物業(yè)稅征收遵循的基本原則</p><p>　　寬稅基，即拓寬稅基，擴(kuò)大征稅范圍。一般來(lái)說(shuō)，各國(guó)或地區(qū)除對(duì)公共事</p><p>　　業(yè)、宗教、慈善機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的房地產(chǎn)均為征稅對(duì)象，同時(shí)</p><p>　　還包括與房地產(chǎn)相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)行為，如房地產(chǎn)的繼承和贈(zèng)與。總的來(lái)說(shuō)，房</p>

87、;<p>　　地產(chǎn)稅收涵蓋了房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)三個(gè)環(huán)節(jié)，并將房地產(chǎn)信托、證券化</p><p>　　等新興行業(yè)納入了征稅范圍，為穩(wěn)定房地產(chǎn)稅收提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。</p><p>　　少稅種，顧名思義就是簡(jiǎn)化稅種，國(guó)外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收稅類較少，</p><p>　　一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅負(fù)不公現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面</p&

88、gt;<p>　　又可以降低稅收征管成本提高稅收效率，例如美國(guó)僅設(shè)置了財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、</p><p>　　贈(zèng)與稅和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得稅，這樣便于理清稅收征納關(guān)系，提高稅收征管效率。</p><p>　　低稅率，就是指主體稅種的稅率較低，但在稅基較寬、征收效率較高的條</p><p>　　件下，仍能為地方財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)充足和穩(wěn)定的收入來(lái)源。如日本的房地產(chǎn)稅種

89、</p><p>　　雖然較多，但稅負(fù)水平低，其固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，最高稅率為2.1%，</p><p>　　而且其課稅價(jià)格一般為市價(jià)的10%。另?yè)?jù)國(guó)家稅務(wù)統(tǒng)計(jì)局的一份考察報(bào)告顯</p><p>　　示，美國(guó)紐約市的房地產(chǎn)稅負(fù)水平為0.85%-4.77%。</p><p>　　3.3.3 在稅制結(jié)構(gòu)安排上，堅(jiān)持“重保有、輕流通”&

90、lt;/p><p>　　堅(jiān)持“重保有、輕流通”，極大的促進(jìn)了土地的配置效率和房屋的自然折舊。大多數(shù)國(guó)家都在房地產(chǎn)的取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)設(shè)置了相關(guān)稅種，基本涵蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，且稅負(fù)相對(duì)集中在保有環(huán)節(jié)，取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)適當(dāng)。以英國(guó)為例，在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，其印花稅僅按土地和房產(chǎn)取得價(jià)格的1%征收，而來(lái)自房地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)差餉卻占總稅收的30%左右?！爸卮孑p流”的稅制結(jié)構(gòu)極大推動(dòng)了房地產(chǎn)流通與土地高效供給。

91、高額的房地產(chǎn)保有稅避免了業(yè)主控制或低效使用房地產(chǎn)，遏制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“圈地”、“待價(jià)而沽”，極大的繁榮了房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。</p><p>　　3.3.4 采取市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為核心的從價(jià)計(jì)征方式</p><p>　　當(dāng)前世界上很多發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅都由原來(lái)的從量計(jì)征發(fā)展為從價(jià)計(jì)征。因?yàn)橐酝恋孛娣e作為計(jì)稅依據(jù)，不能有效的反映土地級(jí)差收益和房地產(chǎn)的</p>

92、<p>　　時(shí)間價(jià)值，同時(shí)在稅率一旦設(shè)置，長(zhǎng)期不變的情況下，會(huì)造成房地產(chǎn)稅收收入</p><p>　　增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)值增值及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脫節(jié)。采用從價(jià)計(jì)征，以市場(chǎng)價(jià)值為</p><p>　　基礎(chǔ)，綜合考慮房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素的評(píng)估價(jià)值，其</p><p>　　所得的數(shù)據(jù)比較客觀，能夠準(zhǔn)確反映稅基的真實(shí)面目。</p>&

93、lt;p>　　4 開(kāi)征物業(yè)稅的效應(yīng)分析</p><p>　　物業(yè)稅作為一項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)保有階段征收的普遍稅，關(guān)系到國(guó)家和幾乎每位城市居民的切身利益，但我國(guó)物業(yè)稅從一開(kāi)始，就不是單純的稅制改革，而是被賦予了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重任。正因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)稅既承擔(dān)著普通的稅收收入的功能，又肩負(fù)著調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重任，因而近年來(lái)，物業(yè)稅的開(kāi)征及改革模式受到了社會(huì)的很大關(guān)注，目前物業(yè)稅改革模式大致分為兩種：一是對(duì)所有物業(yè)征收物

94、業(yè)稅改革模式，二是基本住房免征物業(yè)稅的改革模式。本文針對(duì)這兩種不同改革模式下所產(chǎn)生的稅收效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析，并以寧波市6區(qū)為例進(jìn)行了實(shí)證考察，對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅后引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及稅收負(fù)擔(dān)等多種效應(yīng)進(jìn)行了定量分析，為物業(yè)稅的開(kāi)征提供依據(jù)。</p><p>　　4.1 對(duì)所有物業(yè)征收物業(yè)稅改革模式的稅收效應(yīng)分析</p><p>　　對(duì)所有物業(yè)征收物業(yè)稅的稅制模式在很多國(guó)家實(shí)行，如美國(guó)、英國(guó)等國(guó)

95、。這一模式的優(yōu)點(diǎn)有：一是稅收征管成本較低，因?yàn)槭菍?duì)所有住宅征收，不需要花費(fèi)很多人力、物力去甄別是第一套房還是二套以上住宅；二是稅收覆蓋面廣、稅源穩(wěn)定，政府可獲得一個(gè)穩(wěn)定而充足的稅收收入。這一方案所帶來(lái)的沖擊主要是：一是居民基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，有可能加重普通居民的稅收負(fù)擔(dān)；二是不利于居民改善居住條件，提高了人們的居住成本；三是由于普通居民的稅負(fù)可能增加，因而物業(yè)稅改革的阻力較大。</p><p>　　4.1.

96、1 稅負(fù)遞增效應(yīng)</p><p>　　物業(yè)稅具有稅負(fù)難以轉(zhuǎn)稼、稅負(fù)水平隨著房地產(chǎn)價(jià)值的增加也不斷提高的特點(diǎn)，并且由于征稅對(duì)象是人們的基本住宅，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的增加并不能通過(guò)市場(chǎng)交易而實(shí)現(xiàn)，反而因?yàn)樯刀枰U納更多的物業(yè)稅。因此，物業(yè)稅的稅源只能來(lái)自于人們的可支配收入，人們需要從自己的收入里拿出一個(gè)不斷增長(zhǎng)的部分，為自己的住宅支付物業(yè)稅，這意味著人們的稅負(fù)水平在不斷提高（假定人們的收入不變），這就是稅負(fù)遞增效應(yīng)。

97、</p><p>　　下面以寧波市為例運(yùn)用假設(shè)開(kāi)征法對(duì)物業(yè)稅的稅率及納稅人的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行分析測(cè)算（寧波市各區(qū)住宅價(jià)格見(jiàn)表5）。</p><p>　　表5 寧波市各區(qū)住宅價(jià)格 單位：元/平方</p><p>　　資料來(lái)源：中國(guó)寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　　這里以寧波市各區(qū)的數(shù)據(jù)資料，對(duì)物業(yè)稅稅負(fù)遞增效應(yīng)進(jìn)行

98、分析。假設(shè)物業(yè)稅稅率為1%，計(jì)稅金額按房屋市場(chǎng)價(jià)值的70%進(jìn)行估算，單套住房以100平米計(jì)算。根據(jù)表中數(shù)據(jù)，可計(jì)算出2008年至2010年寧波市各行政區(qū)的物業(yè)稅稅額（計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表6，各區(qū)物業(yè)稅額增長(zhǎng)率見(jiàn)表7）</p><p>　　表6 寧波市各區(qū)物業(yè)稅稅額 單位：元/年</p><p>　　資料來(lái)源：根據(jù)表5和定量假設(shè)計(jì)算整理而來(lái)</p><

99、p>　　表7 寧波市各區(qū)物業(yè)稅額增長(zhǎng)率</p><p>　　資料來(lái)源：根據(jù)表6計(jì)算得來(lái)</p><p>　　數(shù)據(jù)顯示，由于房?jī)r(jià)上漲，從2008年到2010年，各區(qū)的物業(yè)稅都有較大幅度上漲，其中北侖區(qū)上漲了76.33%，江東區(qū)上漲了53.43%，因?yàn)槲飿I(yè)稅是根據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，因此房?jī)r(jià)上漲越快，物業(yè)稅上漲幅度也越大。房?jī)r(jià)上漲的較慢的鄞州區(qū)，海曙區(qū)物業(yè)稅上漲幅度也較慢。</

100、p><p>　　而從2008年到2010年，寧波市居民人均可支配收入從25304元增加到30166元，居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度為19.21%。但與房?jī)r(jià)和物業(yè)稅上漲幅度相比，要小了許多，因此，如果對(duì)居民基本住宅征收物業(yè)稅，居民的稅收負(fù)擔(dān)將隨著房?jī)r(jià)上漲而上升。</p><p>　　4.1.2 地區(qū)差異效應(yīng)</p><p>　　從地區(qū)角度看，如果兩個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)不同，物業(yè)稅稅

101、率標(biāo)準(zhǔn)相同，則房?jī)r(jià)高的地區(qū)居民家庭將為自住住宅支付更高的物業(yè)稅，而房?jī)r(jià)低的地區(qū)居民家庭將支付一個(gè)相對(duì)較低的物業(yè)稅，因此，在不同地區(qū)之間，產(chǎn)生了一個(gè)稅收差異效應(yīng)。由于屬于自住住宅，房屋增值并不能通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此，這也意味著房?jī)r(jià)高的地區(qū)居民家庭將支付更高的居住成本。在這里，物業(yè)稅將產(chǎn)生一種“擠出效應(yīng)”，收入水平較低、收入增長(zhǎng)緩慢的居民將不得不離開(kāi)房?jī)r(jià)高的地區(qū)，而轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)低的地區(qū)尋求就業(yè)和居住。“擠出效應(yīng)”的存在，使得房?jī)r(jià)高的地區(qū)對(duì)房

102、地產(chǎn)的需求減少，而對(duì)房?jī)r(jià)低的地區(qū)房地產(chǎn)需求增加，因而不同地區(qū)的房?jī)r(jià)差異將逐漸縮小而趨于一致。</p><p>　　從表6可以看出，由于房?jī)r(jià)不同，寧波6個(gè)區(qū)物業(yè)稅稅額有較大差異，這就是物業(yè)稅的地區(qū)差異效應(yīng)。其中江東區(qū)稅負(fù)最高，2010年稅額為18004元，而北侖區(qū)最低，2010年為6170.5元，江東區(qū)物業(yè)稅比北侖區(qū)高了2倍多，這就是物業(yè)稅的地區(qū)差異效應(yīng)。而這只是一個(gè)城市不同區(qū)域的物業(yè)稅差異，如果是不同城市之間，由

103、于房?jī)r(jià)差異更大，因而物業(yè)稅的差異也將更大。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，對(duì)基本住宅征收物業(yè)稅，且房?jī)r(jià)高的地區(qū)繳納更多物業(yè)稅，這將迫使眾多中低收入家庭從房?jī)r(jià)高的區(qū)域向房?jī)r(jià)低的區(qū)域遷移，以減輕物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。如寧波市內(nèi)江東、海曙區(qū)的居民向北侖、鄞州區(qū)遷移。</p><p>　　4.1.3 結(jié)構(gòu)沖擊效應(yīng)</p><p>　　在商品房銷售市場(chǎng)中，征收物業(yè)稅后，由于所有房屋均需繳納物業(yè)稅，且是按房屋的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)繳納

104、。根據(jù)理性選擇，人們會(huì)更多地選擇小戶型、低總價(jià)的住房，而減少對(duì)大戶型、豪華型住房的購(gòu)買。需求的改變，必將引起供給層面的變化，也就是住房供給結(jié)構(gòu)中，小戶型住房將增多，大戶型、高檔公寓以及別墅的供應(yīng)將減少。</p><p>　　4.1.4 行業(yè)差異效應(yīng)</p><p>　　物業(yè)稅的開(kāi)征，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)、房屋買賣市場(chǎng)、土地市場(chǎng)都將產(chǎn)生影響，但影響程度存在較大差異。</p><

105、p><b>　?。?）房屋租賃市場(chǎng)</b></p><p>　　由于征收物業(yè)稅，住房投資成本增加，投資者要么自己承擔(dān)增加的稅收，要么將增加的稅負(fù)或部分或全部轉(zhuǎn)嫁給租房者。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋“租售比”較低，租房收入只夠抵消資金成本，投資者主要是通過(guò)房屋的“低買高賣”來(lái)獲取投資收益。因此，征收物業(yè)稅后，投資者自己承擔(dān)稅負(fù)的程度有限，只能通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁將大部或全部稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租房者，這意味

106、著租賃市場(chǎng)上租金將較大幅度上漲。同時(shí)，由于基本住宅也需要繳納物業(yè)稅，這將使部分居民放棄購(gòu)買住宅，而通過(guò)租賃住房來(lái)滿足居住需要，這使得租賃市場(chǎng)上房租有進(jìn)一步提高的可能。</p><p>　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上“租售比”較低的狀況，可從寧波市的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到證實(shí)，所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：300～1：200。如

107、果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。（寧波市各區(qū)住宅租金情況見(jiàn)表8，租售比見(jiàn)表9）。</p><p>　　表8 寧波市各區(qū)住宅租金情況 單位：元/月/平米</p><p>　　資料來(lái)源：中國(guó)寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)</p><p>　　表9 寧波市各區(qū)租售比情況</p><p>　　資料來(lái)源：根據(jù)表5