1、<p>　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管存在的問(wèn)題及對(duì)策</p><p>　　摘要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它關(guān)系到我國(guó)國(guó)家民生。近年來(lái)全國(guó)各地房?jī)r(jià)的飛速上漲，使房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的利潤(rùn)空間。房地產(chǎn)行業(yè)從一個(gè)新興的行業(yè)發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的巨頭行業(yè)，為國(guó)家稅收做出了巨大貢獻(xiàn)。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)中所得稅的征管和檢查環(huán)節(jié)還存在著諸多問(wèn)題。 </p><

2、p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 企業(yè)所得稅 征管 問(wèn)題 對(duì)策 </p><p>　　近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各城市加快了綜合建設(shè)的步伐。我國(guó)先后出臺(tái)了商品房等房地產(chǎn)的政策，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了改革。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是我國(guó)稅收收入中的一項(xiàng)主要來(lái)源。 </p><p>　　縱觀房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的增長(zhǎng)歷史來(lái)看，不論是房地產(chǎn)業(yè)所得稅增長(zhǎng)的絕對(duì)額還是所

3、得稅的相對(duì)比例都呈現(xiàn)出可喜的增長(zhǎng)形勢(shì)。但是，就目前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管而言，還存在著諸多不完善的地方，自2002年開始，我國(guó)就連續(xù)7年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)稅務(wù)檢查。由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性、開發(fā)階段的特殊性，決定著房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算不同于其他一般企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算難點(diǎn)主要集中體現(xiàn)在產(chǎn)品開發(fā)成本核算的特殊性上，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是關(guān)系到所得稅征收中稅務(wù)部門重點(diǎn)核查的內(nèi)容。 </p>&l

4、t;p>　　一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管中存在的問(wèn)題 </p><p>　　（一）稅收政策及征管力量的不足 </p><p>　　目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅在政策上還存在著缺陷和不完善。例如：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)不明確、對(duì)期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一等。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋的預(yù)售期間將發(fā)生大量的期間費(fèi)用，對(duì)于是否將這些期間費(fèi)用計(jì)入到當(dāng)期的申報(bào)中，也存在著不同的意見(jiàn)?？梢?jiàn)，這些對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生費(fèi)用計(jì)量的

5、不一致都影響著房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策在執(zhí)行中的嚴(yán)肅性與公平性的體現(xiàn)。例如：現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)所得稅中關(guān)于成本的分?jǐn)偱c房屋的售價(jià)的相應(yīng)時(shí)間之間的配比沒(méi)有給出明確的要求。同時(shí)，由于我國(guó)并未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的房屋可售面積的單位成本做出較為明確的規(guī)定，造成企業(yè)在實(shí)際操作中的存在著很大的隨意性，例如：很多房地產(chǎn)企業(yè)在商住兩用樓項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，將底商自營(yíng)或出租，而企業(yè)為了建造成本能夠在所得稅前及早扣除，房地產(chǎn)企業(yè)就按照整棟大樓作為成本進(jìn)行分?jǐn)偂＿@樣分?jǐn)偟?/p>

6、結(jié)果就是使商用房與住宅房的單位成本趨于一致，但是在實(shí)際中營(yíng)業(yè)房的實(shí)際售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅房。這樣的結(jié)果將導(dǎo)致住宅房與營(yíng)業(yè)房之間的利潤(rùn)分布不均勻，這也就為房地產(chǎn)企業(yè)延遲繳納所得稅提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征稅部門，也就是我國(guó)國(guó)稅部門中十分缺乏那種不僅具備豐富的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，又具備過(guò)硬的稅務(wù)知識(shí)的稅務(wù)</p><p>　　（二）稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間的管理難、溝通難不利于房地產(chǎn)所得稅征管 </p>

7、<p>　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理中存在著一些難度。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，少則兩三年，多則就在十年以上，這就造成房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用支出項(xiàng)目增加。工程項(xiàng)目在建設(shè)編制過(guò)程中發(fā)生的工程預(yù)算、簽訂的合同、項(xiàng)目的變更書、項(xiàng)目審批部門的批文等資料都需要企業(yè)長(zhǎng)期留存，以便上級(jí)部門和稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。但是由于企業(yè)對(duì)這些書面資料缺乏妥善保管，造成在稅務(wù)部門進(jìn)行審核時(shí)無(wú)法提供相關(guān)資料，給稅務(wù)部門的成本確認(rèn)工作造成了了困難。

8、又由于存在跨年度的審核，加大和審核的難度與工作量，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，企業(yè)的法人代表、財(cái)務(wù)人員經(jīng)常更換，對(duì)于上述資料更是無(wú)法妥善保管，為稅務(wù)部門的審核帶來(lái)了難度。我國(guó)稅務(wù)總局一直在提倡在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行一體化管理，但是由于房地產(chǎn)相關(guān)部門的管理信息缺乏溝通，各部門之間信息不對(duì)稱，使得房地產(chǎn)企業(yè)的一體化管理很難得以順利推行。 </p><p>　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)收房款的隱匿 </p><

9、p>　　目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，就故意少申報(bào)收入、對(duì)成本費(fèi)用項(xiàng)目多申報(bào)，甚至出現(xiàn)了隱匿預(yù)收房款的現(xiàn)象。例如：將預(yù)收的購(gòu)房者的購(gòu)房款計(jì)入“其他應(yīng)收款”等臨時(shí)往來(lái)賬戶上、或計(jì)入“短期借款”等賬戶，這樣預(yù)收房款就不再收入賬戶中進(jìn)行反映；用房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的自首憑證來(lái)收取預(yù)售房款，將預(yù)售房款存入到企業(yè)的非基本賬戶中或企業(yè)的非開戶銀行賬戶上，這種故意隱匿的做法很難讓稅務(wù)部門的審核人員發(fā)現(xiàn)。還有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至將預(yù)收的購(gòu)房者的定

10、金一購(gòu)房者的名義存入銀行。 </p><p>　?。ㄋ模┤藶榭刂其N售收入的結(jié)轉(zhuǎn)點(diǎn) </p><p>　　目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都將工程項(xiàng)目的竣工結(jié)算時(shí)間作為結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)點(diǎn)，主要是通過(guò)延遲對(duì)竣工結(jié)算的工程項(xiàng)目的決算來(lái)拖延結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。還有的企業(yè)將各項(xiàng)房款收齊后開具的正式發(fā)票作為銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)點(diǎn)。這兩種銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)都是受到人為控制的，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中極為普遍。 </p>

11、<p>　　（五）成本費(fèi)用的支出信息的失真 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)由于其生產(chǎn)的特殊性，具有成本項(xiàng)目較多，復(fù)雜的構(gòu)成構(gòu)，較強(qiáng)的專業(yè)性等特點(diǎn)。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)使用的成本費(fèi)用列支票據(jù)都是合法的，但是稅務(wù)部門在對(duì)其成本費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行審核時(shí)，往往很難確定其成本費(fèi)用支出的真實(shí)性與合理性。很多房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中認(rèn)為的多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，例如：增加房地產(chǎn)的前期開發(fā)成本費(fèi)用，按預(yù)算來(lái)估計(jì)房地產(chǎn)的開發(fā)成本等。成本

12、與費(fèi)用的不真實(shí)造成企業(yè)所得稅的誤差。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管應(yīng)采取的對(duì)策 </p><p>　?。ㄒ唬┟鞔_稅收政策加大對(duì)預(yù)售房款的收入結(jié)轉(zhuǎn)管理 </p><p>　　針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)中存在的認(rèn)為控制銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)的問(wèn)題，必須以單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格的時(shí)間為準(zhǔn)。單項(xiàng)工程一旦驗(yàn)收合格就馬上將預(yù)收的房款及時(shí)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，并開具銷售發(fā)票。企業(yè)不得隨意提前或延遲

13、發(fā)票開具的時(shí)間。另外，為了能夠更好的控制企業(yè)銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間，稅務(wù)部門可以通過(guò)與規(guī)劃建設(shè)部門的合作來(lái)隨時(shí)互通信息，及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開工時(shí)間、項(xiàng)目竣工時(shí)間、驗(yàn)收時(shí)間等，對(duì)于已經(jīng)驗(yàn)收合格的房產(chǎn)必須及時(shí)進(jìn)行監(jiān)督，要求企業(yè)及時(shí)進(jìn)行收入的結(jié)轉(zhuǎn)。 </p><p>　?。ǘ┘訌?qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理 </p><p>　　稅務(wù)部門必須嚴(yán)格按照稅法提出的要求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的列支進(jìn)行

14、核實(shí)，審核期真實(shí)性、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)支出憑證的合法性是保證企業(yè)所得稅的前提，因此，必須重視審核中支出的真實(shí)性，防止虛開代開發(fā)票、認(rèn)為增加成本費(fèi)用的現(xiàn)象出現(xiàn)。例如：對(duì)于已交付使用的房產(chǎn)，但是并未竣工備案的，必須及時(shí)督促企業(yè)將預(yù)售房款轉(zhuǎn)入銷售收入，并按相關(guān)規(guī)定的要求預(yù)轉(zhuǎn)成本。 </p><p>　?。ㄈ┘哟蠖悇?wù)部門核定征收的力度 </p><p>　　稅務(wù)部門通過(guò)日長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的巡

15、查與評(píng)估，要經(jīng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算、稅收政策的嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)行檢查與輔導(dǎo)，對(duì)于屢查屢犯、財(cái)務(wù)核算不健全的企業(yè)必須按規(guī)定對(duì)其收入進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。最大限度的用好、用足稅收政策，科學(xué)、真實(shí)的體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況。 </p><p>　　（四）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控提高業(yè)務(wù)素質(zhì) </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)有其明顯的特點(diǎn)，必須根據(jù)這些特點(diǎn)，結(jié)合工商、國(guó)土資源部、規(guī)劃建設(shè)管理、房管、銀行等相關(guān)部門的提供的相關(guān)信息

16、及時(shí)進(jìn)行溝通與交流，真正實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控與管理。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅已經(jīng)逐漸成為國(guó)稅部門的主要求業(yè)務(wù)，其工作難度大、發(fā)展迅速、業(yè)務(wù)要求高，這就需要一批不僅精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識(shí)、又熟悉稅務(wù)知識(shí)的高素質(zhì)管理人才，幾千專業(yè)人才的培養(yǎng)是做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管的重要內(nèi)容。 </p><p>　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)所得數(shù)的征管是稅收管理中的一項(xiàng)難點(diǎn)和重點(diǎn)工作，必須從多方面對(duì)其進(jìn)行征管，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

17、 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]李文川，葉蘇珊.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管存在的問(wèn)題及建議[J].中國(guó)稅務(wù)，2010 </p><p>　　[2]楊忠光，加強(qiáng)金融危機(jī)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅監(jiān)管的思考[J]，現(xiàn)代商業(yè)，2013 </p><p>　　[3]彭日東，曹琰強(qiáng).鄂爾