1、<p>　　論房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的成本控制</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的成本控制措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；措施 </p><p>　　中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： <

2、/p><p>　　我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，

3、防止房屋價(jià)格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對開發(fā)成本的控制成為必然手段。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點(diǎn)分析 </p><p>　　1、開發(fā)成本內(nèi)容復(fù)雜 </p><p>　　成本項(xiàng)目從實(shí)物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長, 成本內(nèi)容多,，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房

4、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用又不具備可比性。成本計(jì)量沒有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象，如市政建設(shè)配套費(fèi)各地的規(guī)定五花八門，有很多費(fèi)用都要擠進(jìn)成本，使成本復(fù)雜。 </p><p>　　2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都

5、會(huì)對成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。 </p><p>　　3、開發(fā)成本可塑性強(qiáng) </p><p>　　由于各個(gè)地塊所處環(huán)境不同，使得項(xiàng)目開發(fā)的前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等都無法有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機(jī)會(huì)的把握以及公共關(guān)系的處理等因素，都會(huì)造成成本的增減。這些因素處理好了，可能會(huì)降低成本，處理不好成本則可能

6、上升。這些特點(diǎn)使得成本可塑性很強(qiáng)，造成了成本控制和管理的難度。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的成本控制措施 </p><p>　　1、項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段 </p><p>　　本階段對項(xiàng)目成本控制有重要作用，核心工作是編制投資估算。確切的投資估算值對于初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算都有重要意義。投資估算的重點(diǎn)包括項(xiàng)目市場定位、成本費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)可

7、行性、投資回報(bào)率如何、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，以上重點(diǎn)為原則，編寫可行性研究報(bào)告?？裳袌?bào)告但對項(xiàng)目成敗起著關(guān)鍵作用，但是大部分開發(fā)公司對此投入很小，流于形式。有研究表明，項(xiàng)目的策劃對總成本的影響可以達(dá)到30%左右，為此首先要做好市場調(diào)研，進(jìn)行投資成本估算，做到項(xiàng)目前期初步成本控制。土地費(fèi)用是本階段的一個(gè)重點(diǎn)，約占項(xiàng)目總成本的40%左右，主要包括土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)企業(yè)可通過協(xié)議、拍賣、招標(biāo)的方式獲得土地使用權(quán)。為此開發(fā)企

8、業(yè)要確定合理的項(xiàng)目的選址，明確土地成本的心理價(jià)位，避免惡性競拍土地給企業(yè)帶來負(fù)擔(dān)。本階段的另一個(gè)重點(diǎn)是，開發(fā)企業(yè)可以通過推遲繳納配套費(fèi)用使企業(yè)獲益，或者尋求國家或當(dāng)?shù)卣恼咧С只騼?yōu)惠。最后要選定合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以把工程造價(jià)控制在適度范圍內(nèi)。 </p><p>　　2、設(shè)計(jì)階段的成本控制 </p><p>　　( 1) 認(rèn)真比選方案。為了提高投資效果, 從初步方案到施工圖設(shè)計(jì), 都應(yīng)

9、進(jìn)行各方案比選, 組織設(shè)計(jì)方案競賽或設(shè)計(jì)招標(biāo), 從中選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、兼顧建設(shè)與使用、近期與遠(yuǎn)期相結(jié)合的最佳設(shè)計(jì)方案。 </p><p>　　( 2) 進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)商應(yīng)將項(xiàng)目造價(jià)目標(biāo)按專業(yè)構(gòu)成逐層分解, 要求設(shè)計(jì)人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、材料選用等方面進(jìn)行設(shè)計(jì)挖潛, 用價(jià)值工程等方法進(jìn)行比較、論證, 在保證功能的前提下, 最大限度地節(jié)約工程造價(jià)。另一方面, 對整個(gè)項(xiàng)目的建筑品質(zhì)、小區(qū)的綜合

10、平面布置、污水處理、智能化布置等做細(xì)致研究, 并注重征求各方意見, 避免因項(xiàng)目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過程中發(fā)生重大變動(dòng), 甚至重新設(shè)計(jì)。 </p><p>　　( 3) 增設(shè)合同條款。在選定設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí), 應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款, 對設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等進(jìn)行控制。如約定由于設(shè)計(jì)原因?qū)е马?xiàng)目實(shí)施時(shí)需要變更設(shè)計(jì), 當(dāng)設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例( 如5% ) 時(shí),

11、 則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。 </p><p>　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制 </p><p>　?。?） 抓好施工圖審核與細(xì)化 </p><p>　　在項(xiàng)目建設(shè)過程中，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關(guān)系，它們對建設(shè)施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關(guān)重要的作用。特別是，對施工圖紙的審核與細(xì)化質(zhì)量越高，在建設(shè)準(zhǔn)備工作中

12、針對性就越強(qiáng)，成本控制著力點(diǎn)就越準(zhǔn)確，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建設(shè)成本，就必須抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工圖審核與細(xì)化工作。 </p><p>　?。?）強(qiáng)化工程施工招標(biāo)、材料采購招標(biāo)和合同管理工作 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)選合適的施工單位和材料供應(yīng)商，保證工程建設(shè)成本控制工作順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)方式，讓符合要求的企業(yè)能充

13、分獲知工程招標(biāo)信息，從而保證投標(biāo)單位能最大限度響應(yīng)招標(biāo)書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時(shí)，最大限度地有利于建設(shè)成本控制工作。同時(shí)，在簽訂合同過程中，應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以減少可能發(fā)生的索賠，避免在工程決策和建設(shè)過程中發(fā)生爭執(zhí)，增加不確定因素，影響成本控制工作，突破投資預(yù)算。 </p><p>　?。?）加強(qiáng)工程建設(shè)的現(xiàn)場管理 </p><p>

14、;　　在項(xiàng)目建設(shè)施工階段還要做的工作就是必須派合格的現(xiàn)場代表進(jìn)駐工地，并委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對工程質(zhì)量、工期和成本管理。只有這樣，房產(chǎn)企業(yè)才可以及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，協(xié)調(diào)監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位的工作，強(qiáng)化現(xiàn)場監(jiān)督管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)解決，以便減少變更，并對施工過程中確實(shí)發(fā)生的變更和簽證以及隱蔽工程進(jìn)行認(rèn)定，切實(shí)抓好現(xiàn)場的成本控制，保證預(yù)算計(jì)劃在施工中的貫徹執(zhí)行，并為結(jié)算工作打好基礎(chǔ)。 </p><p&g

15、t;　?。?）深化預(yù)算管理，嚴(yán)格預(yù)算制度，杜絕人為因素造成的成本上升 </p><p>　　為切實(shí)發(fā)揮預(yù)算管理對成本控制的作用，在項(xiàng)目建設(shè)管理過程中，必須加強(qiáng)預(yù)算與施工現(xiàn)場檢查的聯(lián)系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的成本變動(dòng)因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預(yù)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，最大限度地發(fā)揮預(yù)算工作對成本控制的預(yù)警作用、輔助作用，完善項(xiàng)目成本控制的體系。 </p><p>　　4、房地產(chǎn)開

16、發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段 </p><p>　　工程建設(shè)完成階段要對項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這個(gè)階段，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，并對各項(xiàng)使用功能進(jìn)行全面試用，對遺漏工作量或需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)督促承包商進(jìn)行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費(fèi)用。對于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)要嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率

17、的同時(shí)，增強(qiáng)項(xiàng)目的回款能力，及時(shí)回籠資金。此外，對于竣工結(jié)算的項(xiàng)目，要對該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗(yàn)整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，對項(xiàng)目實(shí)行客觀、公平的評估、評價(jià)，對照目標(biāo)(計(jì)劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實(shí)際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，做到獎(jiǎng)罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關(guān)人員激勵(lì)機(jī)制。 </p><p>　　通過施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地

18、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評價(jià)，多預(yù)測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 周川. 設(shè)計(jì)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制[J]. 合作經(jīng)濟(jì)與科技.