1、<p><b>　　論別墅的開(kāi)發(fā)與選址</b></p><p>　　【摘要】現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)中別墅開(kāi)發(fā)前景廣闊，且符合當(dāng)下社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。別墅產(chǎn)品在我國(guó)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已日趨成熟，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地址要考慮人們的經(jīng)濟(jì)生活圈。別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)選址時(shí)要注意自然風(fēng)水的結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要注意與自然地勢(shì)的結(jié)合，與融洽的風(fēng)景結(jié)合。在把握建筑與地基的矛盾關(guān)系的基礎(chǔ)上，汲取傳統(tǒng)建筑經(jīng)驗(yàn)，采用占天不占地等手法。 &

2、lt;/p><p>　　關(guān)鍵詞：別墅 開(kāi)發(fā) 選址 </p><p>　　近些年，隨著人們生活水平和文化知識(shí)水平的提高，人們對(duì)居住條件的要求也隨之提高，對(duì)建筑服務(wù)水平提出了更高要求?，F(xiàn)有商品住宅大致可分為以下幾類(lèi)：公共產(chǎn)權(quán)公寓、公寓、獨(dú)棟多家庭別墅、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅。而在所有住宅形式中尤以別墅為最。今天我們就此討論一下別墅開(kāi)發(fā)的可行性和選址要素。 </p><p>&l

3、t;b>　　別墅的概述和分類(lèi) </b></p><p>　　別墅（villa），即別業(yè)，英文名： villadom。是居宅之外用來(lái)享受生活的居所，是第二居所而非第一居所?，F(xiàn)在的普遍認(rèn)識(shí)是，除“居住”這個(gè)住宅的基本功能以外，更主要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點(diǎn)的高級(jí)住所，現(xiàn)在詞義中通為獨(dú)立的莊園式居所。別墅按其所處的地理位置和功能的不同，分為：山地別墅（包括森林別墅）、臨水（江、湖、海）別墅、牧場(chǎng)（草原）

4、別墅、莊園式別墅等。按建筑形式不同，分為：獨(dú)棟別墅，雙拼別墅，聯(lián)排別墅，疊拼別墅，空中別墅。按建筑風(fēng)格不同，分為：中國(guó)傳統(tǒng)的園林式風(fēng)格（中式別墅），日式風(fēng)格（日式別墅），歐陸傳統(tǒng)的貴族風(fēng)格（歐式別墅），北美風(fēng)情風(fēng)格（美式別墅），現(xiàn)代風(fēng)格別墅。 </p><p><b>　　開(kāi)發(fā)的可行性 </b></p><p>　　1、別墅開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)前景 </p>&l

5、t;p>　　近幾年，隨著國(guó)家對(duì)城市建設(shè)的宏觀調(diào)控，國(guó)民收入的提高，高速路和輕軌系統(tǒng)的快速建設(shè)，特別是高消費(fèi)群體的迅猛崛起，人們對(duì)生活深層次的追求大大推動(dòng)了住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。所謂深層次的生活追求無(wú)非是每天能呼吸到新鮮的空氣、享受安靜的環(huán)境、可以擁有任意釋放自我身心的一片天空。而郊區(qū)低密度別墅區(qū)的興起正好迎合了這一點(diǎn)。其實(shí)別墅的消費(fèi)者都不缺房子，在現(xiàn)代社會(huì)上，別墅是富貴的象征，和普通商品房相比，它不僅能滿(mǎn)足居住者的基本生活需求，還能滿(mǎn)

6、足居住者的某種理想。別墅擁有者大多數(shù)都追求高品質(zhì)的居住格調(diào)和生活品質(zhì)，希望能享受到到美好的生活樂(lè)趣。他們買(mǎi)別墅的主要目的是為了提高生活質(zhì)量，嘗試新的生活方式。因此，他們需要的是一個(gè)能帶來(lái)新生活方式，具有新空間概念、新空間體驗(yàn)的高級(jí)住宅。 </p><p><b>　　中國(guó)的別墅的發(fā)展 </b></p><p>　　經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展中國(guó)的別墅從當(dāng)初的簡(jiǎn)單理解為可以停車(chē)的單

7、獨(dú)庭院就是別墅，到后來(lái)的模仿西式別墅、照搬西式別墅，發(fā)展到引進(jìn)西方文化進(jìn)行改進(jìn)和調(diào)整做出的一些中西合璧的別墅，再發(fā)展到今天的中國(guó)特色的別墅，中國(guó)的別墅市場(chǎng)也逐漸細(xì)分，呈現(xiàn)出多層面豐富內(nèi)容。在此期間別墅的風(fēng)格、定位、品質(zhì)、運(yùn)作手法等特征日益清晰。 </p><p>　　近幾年隨著商貿(mào)活動(dòng)的廣泛開(kāi)展，促進(jìn)了新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，別墅市場(chǎng)也隨之再次出現(xiàn)升溫的跡象。近幾年中國(guó)別墅市場(chǎng)供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，產(chǎn)品類(lèi)型

8、也不斷推陳出新。 </p><p><b>　　別墅開(kāi)發(fā)的選址 </b></p><p><b>　　1、地理位置 </b></p><p>　　美國(guó)人一天的生活半徑可能是50公里、100公里甚至更多，而中國(guó)人沒(méi)這么大的生活空間，由此而來(lái)的居住方式、消費(fèi)習(xí)慣的不同都成為別墅開(kāi)發(fā)商思考的問(wèn)題。就別墅來(lái)說(shuō)，西方人的別墅就是家，

9、中國(guó)人的別墅是周末休閑的奢侈品。所以地段是豪宅的第一要素。地段是豪宅之所以能稱(chēng)之為豪宅的最核心價(jià)值支撐，因?yàn)楹玫囟?，要么位居城市的繁華核心，要么占據(jù)稀缺的景觀資源。城市中不可復(fù)制的稀缺性山水資源，不僅能夠?yàn)楹勒峁└咂焚|(zhì)的生活基礎(chǔ)，也為豪宅奠定了十分廣闊的升值前景。稀缺是別墅最重要的賣(mài)點(diǎn)。優(yōu)越的地理位置對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著重大影響。購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)最看重對(duì)稀缺資源的占有，對(duì)天然景觀的考慮，以及別墅對(duì)自然和歷史人文景觀的迎合。所以在生活圈范圍內(nèi)，

10、對(duì)優(yōu)越的地理、景觀、人文資源的占有是別墅開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵。 </p><p><b>　　自然風(fēng)水結(jié)合 </b></p><p>　　別墅帶來(lái)的是一種健康的生活方式。一般都是坐落在群山懷抱、水聲潺潺的峽谷、山間。所選地域要求空氣含氧量充足，水質(zhì)好，植被豐茂，視野開(kāi)闊。 </p><p>　　歐洲一些人對(duì)中國(guó)的正南正北不太理解，歐洲人蓋一棟別墅先看

11、經(jīng)緯度，夏天什么風(fēng)多，他們能拿出數(shù)據(jù)來(lái)，我們說(shuō)要蓋正南正北，又拿不出數(shù)據(jù)來(lái)。歐洲人能保證夏天不用空調(diào)，冬天不用暖氣，這跟朝向、跟自然風(fēng)非常有關(guān)系。 </p><p>　　其實(shí)中國(guó)建筑在古時(shí)候就已經(jīng)非常注重地理、自然因數(shù)。古人云“山之陽(yáng)，水之陰”為住宅落址最好之處，“左青龍，右白虎，前朱雀，后玄武”。更是中國(guó)評(píng)判優(yōu)良住宅位置的標(biāo)準(zhǔn)。只是在利益面前人們遺忘了這些住宅優(yōu)良品質(zhì)的要求。在如今，中國(guó)的別墅不光擁有天文數(shù)字的

12、價(jià)格和華麗的外表，也更看重內(nèi)在的品質(zhì)是否能夠滿(mǎn)足人們的需要。好的別墅會(huì)向更優(yōu)質(zhì)、更講求質(zhì)量的生存方式和生存理想邁進(jìn)。當(dāng)代中國(guó)別墅的發(fā)展，已呈現(xiàn)差異化、個(gè)性化、的趨勢(shì)。 </p><p>　　風(fēng)水是歷史悠久的一門(mén)玄術(shù)，也稱(chēng)青鳥(niǎo)、青囊，較為學(xué)術(shù)性的說(shuō)法叫做堪輿。氣，乘風(fēng)則散，界水則止；古人聚之使不散，行之使有止，故謂之風(fēng)水。風(fēng)水的要旨：“風(fēng)水之法，得水為上，藏風(fēng)次之?！标P(guān)于風(fēng)水有相當(dāng)多的評(píng)論與爭(zhēng)議，有人認(rèn)為風(fēng)水是中國(guó)

13、的一門(mén)綜合科學(xué)，結(jié)合了環(huán)境，地理，健康等等歷史悠久的觀察。也有人認(rèn)為風(fēng)水是舊世界的迷信，阻礙了中國(guó)人的建筑設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)等的發(fā)揮創(chuàng)意。然而作為開(kāi)發(fā)商，商人當(dāng)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律為準(zhǔn)則，有求必有供。以筆者以往經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)買(mǎi)別墅的多數(shù)業(yè)主對(duì)風(fēng)水有所講究 ，那么開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)地之前以不透露商業(yè)秘密為前提找高人分析一番也無(wú)妨。 </p><p>　　順勢(shì)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單施工節(jié)省造價(jià) </p><p>　　美國(guó)建筑師道格

14、拉斯.道林說(shuō)過(guò)：別墅的規(guī)劃，就像一個(gè)個(gè)不同的畫(huà)框，事實(shí)上，自然已經(jīng)界定了每個(gè)別墅適合的位置，你所做的就是找到最美的圖面，把建筑放進(jìn)去。然而作為開(kāi)發(fā)商，為了追求利益的最大化，肯定會(huì)擦著設(shè)計(jì)規(guī)范的邊緣最盡量增加建筑面積，提高容積率，降低綠化率。那么施工時(shí)在建設(shè)土地上大動(dòng)干戈，改變?cè)嫉孛?，破壞植被，然后別墅施工完成時(shí)，為達(dá)到其綠化效果又恢復(fù)綠化植被（且人造植被很難達(dá)到原始植被的自然效果），勢(shì)必會(huì)大大增加建設(shè)成本。那么如何避免這點(diǎn)呢，那開(kāi)發(fā)商

15、就得在最初拿地前就認(rèn)真的做好可行性研究，看本案最適合做何種住宅方式，盡量順勢(shì)而建，利用原有自然環(huán)境，保持原有自然生態(tài)。 </p><p>　　別墅的“別”指的就是資源，不可復(fù)制的資源，同樣不可復(fù)制資源的獨(dú)享度也決定了別墅的種類(lèi)與價(jià)值。而隨著別墅用地禁令等政策的出臺(tái)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)作為人居奢侈品的別墅將越來(lái)越稀有，甚至熱點(diǎn)區(qū)域或許不會(huì)再有別墅，也就是說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)上的別墅特別是頂級(jí)別墅將成為絕唱，其價(jià)值自然不言而喻。所

16、以在現(xiàn)在樓市新政頻出的年代里，樓市低迷，不好樓盤(pán)推出了打折促銷(xiāo)等各種措施以拉動(dòng)銷(xiāo)售。雖然別墅的成交量也受其影響有所下滑，但價(jià)格卻一直維持在高位。別墅產(chǎn)品由于物以稀為貴，所以抗跌性比較強(qiáng)。別墅一直都只是少數(shù)人的專(zhuān)屬品，隨著國(guó)家對(duì)別墅開(kāi)發(fā)更加嚴(yán)厲的限制措施，別墅淪為地產(chǎn)市場(chǎng)的瀕危品種，賣(mài)一套少一套，只有極少數(shù)有實(shí)力有眼光有生活熱情的精英階層才能享受別墅帶來(lái)的舒適和尊貴！ </p><p><b>　　參考文

17、獻(xiàn)： </b></p><p>　　《別墅庭院規(guī)劃與設(shè)計(jì)》江蘇人民出版社 </p><p>　　《中國(guó)民居典范-自建別墅紅寶書(shū)》湖南美術(shù)出版社 </p><p>　　《美國(guó)原版別墅社區(qū)：橘郡》中國(guó)電力出版社 </p><p>　　《別墅風(fēng)水》湖南美術(shù)出版社 </p><p>　　《設(shè)計(jì)速遞：歐式奢華》大連理