1、<p>　　對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的分析</p><p>　　【摘要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，起在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的所占份額越來(lái)越大?？陀^來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，資金需求量大。然而，從目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道仍然嚴(yán)重依賴銀行，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其弊端也日益顯現(xiàn)，構(gòu)建多渠道的房地產(chǎn)融資體系已經(jīng)迫在眉睫。本文首先分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有融資渠道的問(wèn)題，在基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)融資多元化的建

2、議。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資渠道 現(xiàn)狀 分析 </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)城市化、工業(yè)化過(guò)程中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，跟人民群眾的實(shí)際生活緊密相關(guān)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)還有這良好的關(guān)聯(lián)效益，不僅能夠帶動(dòng)制造業(yè)、工業(yè)

3、企業(yè)的發(fā)展，還能有效促進(jìn)園林、旅游等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。很多地方通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)增加了財(cái)政收入，改善了城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施與人民的居住條件。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在發(fā)展階段，其資金來(lái)源仍然嚴(yán)重依賴銀行，這樣的資金運(yùn)作模式給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，很多房地產(chǎn)公司相繼出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的情況，給自身發(fā)展和銀行利益都帶來(lái)了巨大影響。鑒于此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國(guó)政府的宏觀調(diào)控下，一系列房地產(chǎn)信貸政策相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)獲

4、得銀行貸款的門(mén)檻逐漸提高，而股票、證券市場(chǎng)又相對(duì)疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)這些傳統(tǒng)融資渠道獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源，嚴(yán)重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，很多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產(chǎn)信托、買(mǎi)方信貸等措施紛紛走進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的視線，并且逐漸開(kāi)始發(fā)揮重要作用。在新的發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體系</p><p>　　二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的分析 </

5、p><p>　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模較小，信用層級(jí)差 </p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)雖然發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但是目前我國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較小，占全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的比例還很低，這一部分房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，有些還并沒(méi)有完全具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件。這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模小，資金管理也比較分散，整體財(cái)務(wù)管理水平較低，難以滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大的特點(diǎn)。這些企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力較差，難以抵御各方面

6、的風(fēng)險(xiǎn)，這些特征都導(dǎo)致企業(yè)很難通過(guò)各種融資渠道取得資金。另一方面，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的信用評(píng)級(jí)較為靠后，信用差也嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的融資。金融部門(mén)的貸款要以企業(yè)的信用作為重要的依據(jù)，是對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的判斷。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處在較高的水平，再加上國(guó)際金融危機(jī)的影響，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化，一些運(yùn)作不規(guī)范，資金不能及時(shí)到位的企業(yè)都可能面臨著被市場(chǎng)淘汰的局面。 </p><p>　?。ǘ┪覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短

7、</p><p>　　我國(guó)在1998年之前都廣泛采用福利分房制度，沒(méi)有將住房視為商品，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就無(wú)從談起。1998之后我國(guó)全面取消福利分房在制度，至此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才正式興起，到目前為止，也不過(guò)十多年的發(fā)展歷程。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，人們的住房完全是由政府或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)投資、建設(shè)和分配，個(gè)人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業(yè)單位用于建設(shè)住房的資金不可能收回。另外，由于過(guò)于強(qiáng)調(diào)土地公有制，導(dǎo)致住

8、房難以作為普通商品一樣買(mǎi)賣(mài)，鮮有住房投資，住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展嚴(yán)重滯后于人民群眾的實(shí)際需求。1998年后，我國(guó)明文規(guī)定全面停止住房分配政策，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才算真正建立起來(lái)?？陀^來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，不少房地產(chǎn)企業(yè)都還在經(jīng)驗(yàn)積累和摸索階段，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一的重要原因之一。 </p><p>　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行業(yè)的多元化融資缺乏政策支持 </p><p>

9、;　　我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從起步階段開(kāi)始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融資發(fā)展滯后。由于受到傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期思維的影響，房地產(chǎn)融資模式較為單一，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律體系亟須進(jìn)一步完善。目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)融資方面的法律主要是《擔(dān)保法》，主要是通過(guò)房地產(chǎn)抵押貸款的途徑來(lái)獲取資金，這也是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)就已經(jīng)

10、明確提出不鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市，兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國(guó)現(xiàn)行的法律和相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)信托、債券等融資渠道也有著一定限制。我國(guó)對(duì)企業(yè)發(fā)行債券實(shí)施較為嚴(yán)格的審批制度，有評(píng)級(jí)要求，還需要資產(chǎn)抵押，達(dá)不到要求的企業(yè)不能發(fā)行債券，即便達(dá)到要求，對(duì)發(fā)行數(shù)量也有限制。由于缺乏相關(guān)法律和政策的扶持，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)難以形成科學(xué)合理的融資體系，難以保證協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展，多元化的融資渠道發(fā)展也就停滯不前。

11、 </p><p>　　三、拓寬我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的建議 </p><p>　?。ㄒ唬┍M快完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資的各項(xiàng)法律法規(guī) </p><p>　　實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的多元化融資渠道需要以健全的法律法規(guī)保障作為基礎(chǔ)。健全、完善的房地產(chǎn)金融法律體系，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)多元化融資，還能便于有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)融資過(guò)程的監(jiān)督。目前來(lái)看，我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)了

12、類(lèi)似《土地管理法實(shí)施條例》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，這些規(guī)定對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了法律保障，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。但是，為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資，我國(guó)還應(yīng)該出臺(tái)一些支持性的政策。在完善現(xiàn)有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，逐步取消對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托投資的限制，盡快出臺(tái)符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)投資基金的相關(guān)法律，早日結(jié)束房地產(chǎn)投資基金無(wú)法可依的尷尬局面。 </p><

13、;p>　　（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金 </p><p>　　金融危機(jī)過(guò)后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲取貸款的難度越來(lái)越大，房地產(chǎn)行業(yè)的資金困難狀況日益嚴(yán)峻。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金具有明顯的優(yōu)勢(shì)。首先，能夠多元化我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，減輕房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)依靠銀行融資的壓力。房地產(chǎn)投資基金是憑借發(fā)行收益憑證的方式募集資金，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，直接將資本市場(chǎng)上充裕的資金引入房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)

14、銀行融資渠道的大力補(bǔ)充。其次，發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)投資基金，有助于本土房地產(chǎn)企業(yè)吸引國(guó)際資本，擴(kuò)大資金的來(lái)源范圍。這些資金會(huì)選擇投向那些盈利能力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮钠髽I(yè)作為投資對(duì)象，客觀上有助于整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)秩序的建立，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的健康發(fā)展，有助于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)。最后，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金還可能豐富和完善房地產(chǎn)金融體系。我國(guó)人口眾多，土地稀缺，住房具有很強(qiáng)的投資價(jià)值和抗通脹能力，因此，房地產(chǎn)是不少中小投資者眼中的理想投資領(lǐng)域。然而，由于資

15、金有限，投資的準(zhǔn)入門(mén)檻很高，很多投資者難以分享房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展所帶來(lái)的盈利。房地產(chǎn)投資基金恰好可以妥當(dāng)解決這一問(wèn)題，以其較強(qiáng)的流動(dòng)性和較低的門(mén)檻，成為中小投資者樂(lè)意選擇的投資機(jī)會(huì)，逐漸成為一種回報(bào)率穩(wěn)定的理財(cái)工具。 </p><p>　?。ㄈ⒎康禺a(chǎn)信托投資作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的有力補(bǔ)充 </p><p>　　房地產(chǎn)信托投資是憑借商業(yè)信托組織發(fā)展起來(lái)的，通俗來(lái)說(shuō)，就是聚集眾多投資者的資金

16、，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資或者收購(gòu)、持有房地產(chǎn)企業(yè)的一種投資方式。跟銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托投資有著很多顯著的優(yōu)勢(shì)。首先，房地產(chǎn)信托融資可以有效降低整個(gè)企業(yè)的融資成本，從而節(jié)約大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，房地產(chǎn)信托的資金供給方式較為多樣，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目要求，通過(guò)資金信托、股權(quán)投資模式、貸款模式等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，為企業(yè)提供更多融資可能性。最后，信托產(chǎn)品是民間資金的集合，流動(dòng)性較大，能夠緩和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)企

17、業(yè)只要拿到土地批文之后，就可以進(jìn)行信托融資和前期建設(shè)準(zhǔn)備，節(jié)約時(shí)間。 </p><p><b>　　四、結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要在充分考慮自身?xiàng)l件和需求的前提條件下，謹(jǐn)慎選擇最適合自身發(fā)展定位的融資渠道?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)如果能實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道，不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決融資難的實(shí)際困難，還有助于我國(guó)整體金融體系的進(jìn)一步完善。然而，雖

18、然從理論上可以討論出不少房地產(chǎn)行業(yè)的融資新渠道，但是在實(shí)際運(yùn)作中仍然存在很多困難，不一定都能起到很好的融資效果。因此，要想徹底改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)自身的探索，更需要整個(gè)國(guó)家金融體系的不斷建設(shè)和完善。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]尤佳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金鏈管理[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2009（17）

19、. </p><p>　　[2]尹麗敏.我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析及對(duì)策建議仁[J].大眾商務(wù)，2009（6）. </p><p>　　[3]盛巍.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)自今年籌措新渠道[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2004（97）. </p><p>　　作者簡(jiǎn)介：鄧程燕（1975-），女，漢族，四川成都人，大學(xué)專(zhuān)科文化，供職于成都中奧華實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)部，會(huì)計(jì)師，畢業(yè)于成都大學(xué)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)