1、<p>　　差別化個人住房貸款政策對房價影響的實證分析</p><p>　　摘要：近年來，宏觀調(diào)控部門為抑制房價過快上漲，采取了一系列調(diào)控措施。其中，針對個人住房貸款的信貸調(diào)控政策主要體現(xiàn)在差別化管理上。本文以泉州市為例，選取受政策直接影響的利率浮動比率和住房面積結(jié)構(gòu)兩組數(shù)據(jù)與房價指標，運用協(xié)整檢驗與Granger因果關系檢驗方法進行實證分析，研究差別化住房信貸政策對房價走勢的影響，并提出相應的政策建議

2、。 </p><p>　　關鍵詞：差別化房貸政策；房價；實證分析 </p><p>　　一、差別化房貸政策的內(nèi)容 </p><p>　　當前，我國對個人住房信貸主要實行差別化管理。差別化個人住房貸款政策（以下簡稱“差別化房貸政策”）的核心在于“差別”——為實現(xiàn)調(diào)控房價的目的，根據(jù)個人住房貸款申請人及其所要購買的住房的不同特點進行區(qū)分，執(zhí)行不同的信貸政策。政策實質(zhì)是使

3、不同人群貸款購房的成本差別化——對須扶持的群體予以降低，對須抑制的群體予以提高。這樣做的目的是把房地產(chǎn)的投機需求與消費需求區(qū)分開來，遏制投機需求，使房地產(chǎn)市場的需求方以消費需求為主導，從而遏制房價過快上漲。 </p><p>　　現(xiàn)行的房貸政策的差別化主要體現(xiàn)在以下三方面：一是套數(shù)，即區(qū)分“首套（首次貸款購房）”與“第二套（非首次貸款購房）”；二是戶型，即區(qū)分“普通（面積小于90㎡）住房”與“非普通（面積大于90

4、㎡）住房”；三是貸款主體，即區(qū)分“本地人”與“外地人”。 </p><p>　　二、差別化房貸政策對泉州市房價的影響 </p><p>　?。ㄒ唬┤菔蟹績r運行情況 </p><p>　　近年來房價上漲已成為全國性趨勢，泉州也不例外。2008年至今泉州房屋均價總體保持震蕩上行趨勢，累計漲幅將近一倍（見圖1）。 </p><p>　?。ǘ┎顒e

5、化房貸政策效應 </p><p>　　回顧歷年政策內(nèi)容，差別化房貸政策主要調(diào)控的是個人住房貸款的首付比例和利率，此外，對一部分人限貸（如第三套房停貸、外地居民停貸等）以及貸款成本的提高，將抑制部分潛在的貸款需求。因此，該政策將直接影響個人住房貸款利率，間接影響個人住房貸款結(jié)構(gòu)和規(guī)模。 </p><p>　　1、個人住房貸款利率 </p><p>　　2008年以來，

6、貨幣政策經(jīng)歷了“從緊——寬松——穩(wěn)健”的演變，基準利率數(shù)度調(diào)整，個人住房貸款利率也隨之起伏變動。為剔除基準利率變動因素，更好反映差別化房貸政策對利率的影響，本文引入利率浮動比率這一變量，即利率浮動比率=泉州地區(qū)個人住房貸款加權平均利率/貸款基準利率。 </p><p>　　將圖表中數(shù)據(jù)的變動結(jié)合這一時期差別化房貸政策的演變，可看出房貸利率浮動比率受政策變動的影響明顯，該指標可以表現(xiàn)差別化房貸政策對房貸利率的影響情

7、況。 </p><p>　?。?）2008.1-2008.10房貸利率上升，相應政策：2007年第四季度提高二套房貸款浮動水平等措施（銀發(fā)[2007]359號）。 </p><p>　?。?）2008.11-2009.12下降，相應政策：2008年10月，擴大商業(yè)性個人住房貸款利率的下限，調(diào)低首付比例等優(yōu)惠措施（銀發(fā)[2008]302號）。 </p><p>　?。?/p>

8、3）2010.1-2011.4上升，相應政策：2010年1月以來日趨嚴厲的房貸調(diào)控政策（國辦發(fā)[2010]4號、國發(fā)[2010]10號、銀發(fā)[2010]275號、國辦發(fā)[2011]1號等）。 </p><p>　　2、個人住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu) </p><p>　　差別化房貸政策的效應還體現(xiàn)在個人住房貸款規(guī)模方面。提高二套房貸款成本的目的在于遏制投資需求，但需求難以估算，因此，本文研究方向著

9、眼于結(jié)構(gòu)——尋找在信貸結(jié)構(gòu)中能夠體現(xiàn)“差別”內(nèi)涵的變量。差別化房貸政策著重對“二套房貸”進行了約束和限制，但二套房標準隨著政策演變經(jīng)歷了幾次變動，統(tǒng)計數(shù)字難以取得。因此，本文選取了個人住房貸款所購住宅面積情況。由于差別化房貸政策對個人自住普通型住宅予以首付比例和利率方面的優(yōu)惠，對非普通型住宅予以限制。因此，如果政策產(chǎn)生效應，那么貸款購房的面積結(jié)構(gòu)也會受到影響。 </p><p>　　如圖3，從長期趨勢看，購買面積

10、小于或等于90㎡住宅的貸款占比有所擴大，購買面積大于144㎡住宅的貸款占比則明顯減少。體現(xiàn)差別化房貸政策執(zhí)行以來，對普通住房的購買有一定的鼓勵作用，對非普通住宅的購買有一定的壓制作用。 </p><p>　　三、差別化房貸政策對房價影響的實證分析 </p><p>　　初步分析了差別化房貸政策對個人住房貸款利率和貸款購房消費結(jié)構(gòu)的影響后，是否可以得出該政策實現(xiàn)了遏制投機性需求并調(diào)控房價的目

11、的呢？本文擬采用前文分析的兩個變量與泉州市房價進行實證分析，從而證明差別化房貸政策對房價的影響。 </p><p>　　本文量化分析的數(shù)據(jù)取自泉州地區(qū)2008年1月至2011年4月的月度數(shù)據(jù)，變量的選擇及處理如下： </p><p>　　1、住房均價指數(shù)。為更好的反映住房價格變動情況，本文選定將2008年1月的住房均價作為基期（100）構(gòu)建泉州市住房均價指數(shù)，利用住房均價指數(shù)表示住房價格走

12、勢據(jù)進行分析。 </p><p>　　2、利率浮動比率。為剔除基準利率變動因素，更好反映差別化房貸政策對利率的影響，本文引入利率浮動比率=泉州地區(qū)個人住房貸款加權平均利率/貸款基準利率。 </p><p>　　3、小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率。為反映差別化房貸政策對住房貸款結(jié)構(gòu)的影響，本文引入小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率=小于等于90平方米的住房貸款金額/住房貸款總金額。 &l

13、t;/p><p>　　在分析中以P表示住房價格指數(shù)，R表示利率浮動比率，L表示小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率。由于本文采用月度數(shù)據(jù)，為消除季節(jié)性因素，本文對三個變量采用X11方法進行季節(jié)調(diào)整。為提高估計精度，對季節(jié)調(diào)整后的三個變量進行自然對數(shù)變換，分別用LNP、LNR、LNL表示自然對數(shù)的P、R、L值。 </p><p><b>　?。ㄒ唬┢椒€(wěn)性檢驗 </b><

14、/p><p>　　在對時間序列數(shù)據(jù)進行回歸分析之前，需要對各變量的平穩(wěn)性進行考察，具體檢驗結(jié)果如下表。 </p><p>　　檢驗結(jié)果表明，三個變量的一階差分序列在1%的顯著水平下都是平穩(wěn)的，即三個變量均為一階單整序列。 　　（二）協(xié)整檢驗 </p><p>　　為進一步分析三個變量之間是否存在長期、穩(wěn)定的均衡關系，本文采用Johansen協(xié)整檢驗方法進行協(xié)整檢驗。綜

15、合使用AIC、SC信息準則和LR統(tǒng)計量作為選擇最優(yōu)滯后階數(shù)的判斷標準，最終選定最優(yōu)滯后期為4，協(xié)整檢驗結(jié)果如下（見表2）。 </p><p>　　協(xié)整檢驗表明3個變量之間存在一個長期協(xié)整方程為： </p><p>　　LNP=5.229875+0.359365LNL-0.457247LNR </p><p>　　t： （27.53102） （3.950869） （4

16、.768459） </p><p>　　由此可以看出，長期來看，利率浮動比率和小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率都是住房均價指數(shù)的影響因素，利率浮動比率每提高1%，住房均價指數(shù)將減少0.46%，小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率每提高1%住房均價指數(shù)將增加0.36%。 </p><p>　?。ㄈ〨ranger因果關系檢驗 </p><p>　　上述協(xié)整結(jié)果表明三個

17、變量之間存在長期均衡關系，但這種關系是否構(gòu)成因果關系，還需要進一步驗證，本文采取Granger因果關系檢驗法來檢驗變量之間的因果關系，具體結(jié)果見表3。 </p><p>　　在5%的顯著性水平下，表3的結(jié)果表明以下三組因果關系：1、LNR是LNL的原因，表明利率浮動比率的變動會影響到小于等于90平方米住房貸款的結(jié)構(gòu)比率。2、LNR是LNP的原因，表明利率浮動比率的變動會影響到住房均價指數(shù)。3、LNL與LNP互為因

18、果關系，表明小于等于90平方米住房貸款的結(jié)構(gòu)比率變化會影響到住房均價指數(shù)，同時住房均價指數(shù)的變動又會影響小于等于90平方米住房貸款的結(jié)構(gòu)。 </p><p><b>　?。ㄋ模┙Y(jié)論 </b></p><p>　　實證分析表明，住房均價指數(shù)、利率浮動比率、小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率三個變量之間存在長期、穩(wěn)定的均衡關系。格蘭杰因果關系顯示，利率浮動比率是住房均價指

19、數(shù)的原因。即差別化房貸政策將通過利率浮動比率、小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率這兩個變量的變動影響住房均價指數(shù)，表明了差別化房貸政策是有效果的，但政策存在一定的時滯性。長期來看，利率浮動比率與住房均價指數(shù)呈負相關，利率浮動比率提高1%，住房均價指數(shù)將減少0.46%。小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率與住房均價指數(shù)呈正相關，小于等于90平方米住房貸款結(jié)構(gòu)比率提高1%，住房均價指數(shù)將增加0.36%。 </p><p&g

20、t;<b>　　四、建議 </b></p><p>　　評估政策效應時須考慮滯后因素。實證研究結(jié)果證明，差別化房貸政策有助于降房價，利率浮動比率每提高1%，住房均價指數(shù)將減少0.46%，但政策存在4個月的滯后期。因此，調(diào)控部門在評估政策效應時應當考慮滯后因素，選取相對長期的數(shù)據(jù)進行分析。 </p><p>　　應在抑制投機性需求的同時注意保護自住型購房需求。抑制房價過

21、快上漲的根本目的是構(gòu)造健康的房地產(chǎn)市場，最大限度地滿足人民群眾正常的住房消費需求，實現(xiàn)“居者有其屋”。同時，自住型購房需求中包含房地產(chǎn)市場大部分的真實需求，保護這部分需求有利于擴大內(nèi)需，推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。因此，在制定差別化房貸政策時，應在抑制投機性需求的同時，避免“傷及”自住型購房需求。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]侯

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