1、在中國，從產(chǎn)權(quán)意義上，土地一般可分為兩類：一是國有土地，二是農(nóng)民集體所有的土地。從用途角度來說，土地可分為：基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、商業(yè)用地等等。法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地只能用于農(nóng)業(yè)用途或農(nóng)村宅基地等，如果轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，必須先征為國有。政府稱之為“征地”。隨著中國城市化進(jìn)程的加快，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換”和“用途轉(zhuǎn)換”交織作用下的“土地轉(zhuǎn)換”問題錯(cuò)綜復(fù)雜，成為影響城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心問題之一。 論文從問題入手，探討中國快速城

2、市化背景下土地轉(zhuǎn)換問題，指出城市化快速發(fā)展必然帶來“土地轉(zhuǎn)換”問題，并且分析了在中國土地轉(zhuǎn)換的動(dòng)力機(jī)制。在此基礎(chǔ)上，論文從效應(yīng)、價(jià)值和政府行為三個(gè)視角對中國的土地轉(zhuǎn)換進(jìn)行了剖析。 土地轉(zhuǎn)換對于城市的發(fā)展有著三種影響效應(yīng)，分別為：拓展效應(yīng)，指通過土地轉(zhuǎn)換直接帶來的城市空間、經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大；置換效應(yīng)，表現(xiàn)為土地轉(zhuǎn)換帶來的原有城市土地利用強(qiáng)度的升級帶來的城市空間結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)增長的變化；財(cái)政效應(yīng)，則表現(xiàn)為“土地財(cái)政”帶來的財(cái)政額外投入引

3、起的城市的發(fā)展。 土地轉(zhuǎn)換的價(jià)值分析指土地轉(zhuǎn)換過程中的土地的價(jià)格與價(jià)值背離分析與回歸分析。短期情況下往往出現(xiàn)“價(jià)值與價(jià)格背離”現(xiàn)象，即工業(yè)用地土地價(jià)格小于價(jià)值、商住用地土地價(jià)格一定程度上大于價(jià)值。這種短期行為一方面導(dǎo)致工業(yè)用地的低價(jià)帶來的城市競爭力增強(qiáng)，另一方面商住用地的高價(jià)以及由此帶來的整個(gè)營商成本的提高，導(dǎo)致城市吸引力的下降。從長期來看，價(jià)值與價(jià)格之間必然出現(xiàn)回歸，在長期低工業(yè)用地贏取的城市競爭力提升的空間將越來越小。