1、隨著改革、開放的不斷深入，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化，城市物業(yè)管理應(yīng)運而生，并逐步成為國民經(jīng)濟中的一個頗具發(fā)展前景的新興行業(yè)。但是在我國，城市物業(yè)管理的概念與定義在引進之初，就偏離了城市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向，錯誤地認為城市物業(yè)管理是因物業(yè)公司的產(chǎn)生而產(chǎn)生。實際上，城市物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)私有化的結(jié)果，是建筑物區(qū)分所有人，并使其房地產(chǎn)保值、增值的需要；城市物業(yè)管理不是因為第一家城市物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也不會因為城市物業(yè)管理企業(yè)的消亡而

2、消亡。同時，由于人們在研究城市物業(yè)管理時，著重研究的是城市物業(yè)管理企業(yè)及其行為，而忽視了對城市物業(yè)管理中其他組織及其行為的研究。因此，在管理學(xué)上必須從組織的角度、從體系的視角出發(fā)，全面研究各城市物業(yè)管理組織及其行為。 本文根據(jù)在城市物業(yè)管理活動中社會功能的不同，將城市物業(yè)管理組織劃分為城市物業(yè)管理企業(yè)組織、城市物業(yè)管理行業(yè)自律組織、城市物業(yè)管理業(yè)主自治組織、城市物業(yè)管理政府管理組織和城市物業(yè)管理法律組織。在此基礎(chǔ)上，本文立足于城

3、市物業(yè)管理組織體系的研究，運用物業(yè)管理相關(guān)理論學(xué)說，研究城市物業(yè)管理企業(yè)組織、行業(yè)自律組織、小區(qū)業(yè)主自治組織、政府管理組織、法律組織，并對城市物業(yè)管理組織體系進行實證研究和評價，提出政策建議。 論文共分九章。第1章是緒論。闡述了論文研究的背景、目的和意義；對國內(nèi)外有關(guān)城市物業(yè)管理的研究現(xiàn)狀進行了綜述；提出了論文研究的基本思路、主要內(nèi)容和研究框架；闡述了論文研究的重點、難點、創(chuàng)新之處及采取的研究方法。 第2章是城市物業(yè)管理

4、的相關(guān)理論。分別闡述了管理學(xué)理論、物權(quán)理論、委托代理理論等與城市物業(yè)管理相關(guān)的理論及在城市物業(yè)管理中的應(yīng)用。 第3章主要介紹了國內(nèi)外城市物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題。首先介紹了美國、新加坡、香港和我國大陸地區(qū)的城市物業(yè)管理狀況。接著闡述了城市物業(yè)管理的內(nèi)涵，描述了城市物業(yè)管理組織體系。在此基礎(chǔ)上，分析了我國城市物業(yè)管理存在的行業(yè)性問題、行業(yè)自律問題、小區(qū)業(yè)主自治面臨的問題、政府對物業(yè)管理進行行政管理中的問題以及我國城市物業(yè)管理法律問題等。

5、 第4章研究城市物業(yè)管理企業(yè)組織。討論了城市物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，從宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭力等方面分析了我國城市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，指出了城市物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。 第5章研究城市物業(yè)管理中的行業(yè)自律組織與業(yè)主自治組織。主要探討了行業(yè)協(xié)會與行業(yè)自律，研究了行業(yè)協(xié)會對城市物業(yè)管理市場的管理，分析了我國目前的城市物業(yè)管理協(xié)會及其功能。討論了城市物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治的理論依據(jù)，指出公民在憲法上的結(jié)社自由是業(yè)主治理的政治依據(jù)，業(yè)主對

6、房產(chǎn)的私有財產(chǎn)權(quán)是業(yè)主治理的法律依據(jù)，業(yè)主治理的現(xiàn)實依據(jù)是物業(yè)管理在本質(zhì)上是作為一種公共物品而供給和消費，在設(shè)計業(yè)主治理的制度時應(yīng)當平衡業(yè)主個人利益、小區(qū)全體業(yè)主及社會的公共利益。本文接下來研究了小區(qū)業(yè)主自治的主要內(nèi)容，比較了城市物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治與社區(qū)居民自治，研究了物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治組織——業(yè)主大會，討論了業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)等問題。 第6章是關(guān)于城市物業(yè)管理中的政府管理組織研究。研究了城市物業(yè)管理中的政府管理組織，

7、分析了政府管理的必要性，闡明了政府在城市物業(yè)管理中需要轉(zhuǎn)型的觀點，分別介紹了國務(wù)院物業(yè)管理主管機構(gòu)及其職責、地方物業(yè)管理主管機構(gòu)及其職責、其他政府部門對物業(yè)管理活動的管理，討論了政府有關(guān)部門對物業(yè)管理進行行政管理的內(nèi)容。 第7章研究城市物業(yè)管理法律組織問題。主要討論了我國城市物業(yè)管理立法進程，指出了物業(yè)管理立法存在的問題，分析和評論了《物業(yè)管理條例》，研究了物業(yè)服務(wù)合同法律性質(zhì)和效力問題，探討了物業(yè)小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬，分

8、析了物業(yè)服務(wù)合同中的抗辯權(quán)。 第8章構(gòu)建了評價城市物業(yè)管理組織體系運行效果評估模型。確定了評估指標體系和等級標準，并做了實證研究。不僅僅是最終的運行效果評估指標可以幫助客觀地評估物業(yè)管理的運行績效，各個中間層次的評估結(jié)果也可以幫助窺視物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，可以為實踐提供一定價值的指導(dǎo)。 第9章是關(guān)于完善城市物業(yè)管理組織體系的對策研究。本章設(shè)計了我國城市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展策略，指出城市物業(yè)管理企業(yè)要正確定位、培育核心能力