1、隨著20世紀(jì)90年代以來加速的資本市場全球化的持續(xù)和中國加入WTO，中國房地產(chǎn)業(yè)將融入到房地產(chǎn)業(yè)全球化的浪潮中。隨著我國經(jīng)濟(jì)起飛和持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)業(yè)成為我國發(fā)展速度快、影響面廣的支柱產(chǎn)業(yè)。而由于房地產(chǎn)實(shí)體具有不可移動、不可分割、價格昂貴等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資額龐大，資產(chǎn)流動性差，容易引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險過度集中和形成資金缺口。 房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其持續(xù)良性發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和同金融業(yè)的很好融合，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房

2、地產(chǎn)金融業(yè)的成長是息息相關(guān)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的這種投資金額巨大且投資周期較長的特點(diǎn)決定了各房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的依賴。 而今年國家在房地產(chǎn)業(yè)方面先后出臺了多個政策，特別是房地產(chǎn)信貸和土地政策方面，這些都構(gòu)成了目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的大環(huán)境。諸如121號文件的頒布和銀行數(shù)次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率及存貸款基準(zhǔn)利率等政策，房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)融資途徑受到一定限制，因此，在信貸和土地雙重政策的影響下，發(fā)展新的融資途徑成為目前房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注

3、的問題。 目前市場上的融資渠道主要有銀行信貸、股權(quán)融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托這五種模式。本文分別介紹了這五種融資渠道的融資特征及其目前發(fā)展情況，并把本文所研究的房地產(chǎn)信托這種融資方式與銀行信貸等其他融資方式進(jìn)行了比較，指出銀行信貸還是目前較普遍的融資方式，但是房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)漸漸重視發(fā)展信托融資形式。 房地產(chǎn)信托在國外一些國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，在國外統(tǒng)稱REIT。本文第三章著重介紹了比較典型的美國的RErT的

4、特點(diǎn)，并對中美房地產(chǎn)信托的特征作了較為詳盡的比較。此外，還對亞太地區(qū)發(fā)展較為靠前的新加坡房地產(chǎn)信托的成功發(fā)展的策略做了介紹。 結(jié)合國外REIT的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和啟示，我們發(fā)現(xiàn)，目前我國的房地產(chǎn)信托業(yè)的現(xiàn)狀存在著很多問題，諸如房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、房地產(chǎn)融資途徑單一、信托產(chǎn)品發(fā)行及運(yùn)行的監(jiān)管力度不夠等。由于我國信托業(yè)經(jīng)過第五次清理整頓后，信托回歸“受人之托、代人理財”的本位業(yè)務(wù)才剛剛開始，信托投資公司業(yè)務(wù)的開展也是邊走邊摸索，造成目前

5、我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品帶有一定的盲目性。我們必須對房地產(chǎn)信托模式進(jìn)行研究，這對我國政府、信托投資公司、社會投資者都有較大的幫助。文章把兩類房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式作了詳細(xì)的介紹，對各具體的運(yùn)作模式進(jìn)行了介紹并列舉了實(shí)際案例。 我國目前的信托環(huán)境并不是很有利于房地產(chǎn)信托的發(fā)展。法律法規(guī)方面，隨著近幾年來我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律框架內(nèi)的一些規(guī)定已不能適應(yīng)發(fā)展的需要。借鑒國外先進(jìn)立法，制定一些房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法律，特別

6、是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托資金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時是否需要及如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問題，都是房地產(chǎn)信托具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題。另外，信托的監(jiān)管體制從1992年實(shí)行開始到現(xiàn)在不過十多個年頭，在具體操作中暴露出不少問題，而我國的特殊國情又決定著我國的信托監(jiān)管體制不可以完全照搬西方模式，因此必須是在現(xiàn)行體制的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定程度的創(chuàng)新。我國的監(jiān)管體制可以在現(xiàn)有單一集中模式基礎(chǔ)上融合一元多頭模式的優(yōu)點(diǎn)

7、，形成一種綜合模式。具體來講，這種綜合模式就是作為全局性的信托監(jiān)管體制采用一元多頭式管理，而對各個具體信托業(yè)務(wù)采用集中單一式管理。國務(wù)院下設(shè)信托業(yè)推廣監(jiān)管委員會，負(fù)責(zé)全局性的信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作；由國務(wù)院負(fù)責(zé)同中國人民銀行和中國證監(jiān)會協(xié)調(diào)有關(guān)信托業(yè)發(fā)展問題。在稅制環(huán)境上，要避免實(shí)行單一稅制，避免雙重征稅，并且借鑒美國的稅制。由于信托市場的環(huán)境不穩(wěn)定及房地產(chǎn)信托在國內(nèi)還未發(fā)展成熟，對于投資者來說，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品存在著風(fēng)險。目前，相當(dāng)一部分房地

8、產(chǎn)信托產(chǎn)品的創(chuàng)新所依賴的是現(xiàn)階段的制度缺陷，而不是房地產(chǎn)信托本身所具有的獨(dú)特的核心競爭力，它們在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設(shè)計中，不能根據(jù)不同的項(xiàng)目特點(diǎn)，制定相應(yīng)的措施來規(guī)避風(fēng)險。政府扮演著一個重要的角色，要打破資產(chǎn)割據(jù)現(xiàn)狀，要爭取政策工具調(diào)控及相關(guān)管理辦法的優(yōu)惠等等均離不開政府的扶持。在投資者方面，加強(qiáng)投資者的教育，有助市場變得更為理性，更可帶動房地產(chǎn)投資信托基金市場蓬勃發(fā)展。今年最新出臺的“54號文”對房地產(chǎn)信托市場的發(fā)展無疑是把雙刃劍，一方面