1、自2005年以來(lái)，國(guó)家針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快頻繁發(fā)布調(diào)控政策，但從調(diào)控效果來(lái)看，一系列政策的出臺(tái)尚未更好地滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求。在此背景下，筆者就城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)有效需求這一命題進(jìn)行研究，意在透過(guò)住房消費(fèi)有效需求不足這一現(xiàn)象，探究其影響因素，并為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房愿望提出相應(yīng)的解決辦法。
　　 1998年，住房商品貨幣化向全國(guó)范圍推廣。自此之后，我國(guó)住房建設(shè)投資和個(gè)人購(gòu)房貸款都有了顯著增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)水平也不斷提高。進(jìn)入全面

2、建設(shè)小康社會(huì)這一新的發(fā)展階段以后，在新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)下，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)觀念和住房消費(fèi)層次也在發(fā)生變化。然而，在房?jī)r(jià)不斷上漲和住房制度有待完善的情況下，無(wú)論是以人均GDP為參照，還是以恩格爾系數(shù)為參照，均表明我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)支出比重偏低。同時(shí)，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)在居民消費(fèi)支出中所占比重也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這說(shuō)明在現(xiàn)實(shí)支付能力的約束下，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的潛在需求難以充分釋放，有效需求尚顯不足?；谶@一問(wèn)題，筆者進(jìn)一步對(duì)影響我國(guó)城鎮(zhèn)

3、居民住房消費(fèi)有效需求的因素進(jìn)行了全面分析。這些因素包括收入、房?jī)r(jià)、住房制度、住房供給和房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗。在分析收入和房?jī)r(jià)的影響時(shí)，筆者運(yùn)用彈性理論，對(duì)住房消費(fèi)需求的收入彈性和價(jià)格彈性進(jìn)行測(cè)算，并得出如下結(jié)論：(1)收入彈性隨收入水平的提高而增大，其中，高收入階層的收入彈性為1.11；中等收入階層的收入彈性為0.72；而低收入階層的收入彈性由于擬合優(yōu)度不好，被省略掉。(2)價(jià)格彈性大于1，即房?jī)r(jià)每上漲1[％]，城鎮(zhèn)居民住房需求減少高于1[