1、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式解析稅收問(wèn)題是以企業(yè)的商業(yè)模式作為基礎(chǔ)的，雖然是同一個(gè)行業(yè)，商業(yè)模式不同，稅負(fù)就不同。一、商業(yè)模式的概念一、商業(yè)模式的概念狹義：商業(yè)模式是指利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。廣義：商業(yè)模式是指企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的方式、方法、途徑。企業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的，而是隨著企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整不斷創(chuàng)新的。轉(zhuǎn)型升級(jí)（戰(zhàn)略調(diào)整）企業(yè)戰(zhàn)略：企業(yè)在各個(gè)發(fā)展階段的奮斗目標(biāo)。企業(yè)家的發(fā)展歷程：生意人商人企業(yè)家資本家慈善家政治家哲學(xué)家生存發(fā)財(cái)發(fā)展基業(yè)長(zhǎng)青（回饋）

2、社會(huì)國(guó)家研究人類發(fā)展的規(guī)律原始積累規(guī)范（低成本，偷稅漏稅）企業(yè)家：公司的創(chuàng)始人，從無(wú)到有，從小到大，在業(yè)界有知名度，有可持續(xù)盈利能力。資本家：公司是我的，我是股東，CEO是其他人（經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）做企業(yè)要循序漸進(jìn)，要不斷轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)有兩種業(yè)態(tài)：商貿(mào)型：發(fā)財(cái)工業(yè)型：發(fā)展商業(yè)模式的多維視角：1、決策與執(zhí)行層面：商業(yè)模式=戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)技術(shù)董事會(huì)高層管理部門職員戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)技術(shù)決策執(zhí)行決策與執(zhí)行的關(guān)系：決策正確執(zhí)行力強(qiáng)=成功決策錯(cuò)誤執(zhí)行力強(qiáng)=完蛋執(zhí)行力決定成

3、功、失敗的速度！戰(zhàn)略——高度戰(zhàn)術(shù)——廣度技術(shù)——深度2、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略商業(yè)模式=資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資本經(jīng)營(yíng)商業(yè)模式（戰(zhàn)略：企業(yè)價(jià)值）管理模式投融資模式（經(jīng)營(yíng)績(jī)效）財(cái)務(wù)杠桿3、項(xiàng)目定位商業(yè)模式=產(chǎn)業(yè)前景市場(chǎng)定位團(tuán)隊(duì)素質(zhì)選產(chǎn)品找客戶招人天時(shí)地利人和產(chǎn)品交易中心金融、中介、咨詢、培訓(xùn)、酒店工業(yè)地產(chǎn)通過(guò)合資、股權(quán)交易退出等進(jìn)行合作租賃房產(chǎn)稅12%多對(duì)一小商品城三對(duì)一房東——租賃合同物業(yè)——物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)管——經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)（信息）三、旅游地產(chǎn)1、以居住為目的旅游

4、地產(chǎn)（1）依托自然景觀（2）打造旅游景觀（3）房景結(jié)合（原木）2、度假、養(yǎng)老為目的旅游地產(chǎn)（1）產(chǎn)權(quán)酒店、酒店公寓銷售、租回、經(jīng)營(yíng)、如三亞等（2）退休養(yǎng)老銷售、委管、回購(gòu)（受托出售）（3）養(yǎng)老養(yǎng)生（自營(yíng)加盟）A、持有、發(fā)展會(huì)員（會(huì)員制、收費(fèi)）、服務(wù)費(fèi)（包含健身、養(yǎng)生、護(hù)理、特殊包含需求等）全國(guó)各地居住泰康人壽（2年賣200億元卡）中投發(fā)展B、銷售（優(yōu)惠）、服務(wù)、去世后房產(chǎn)無(wú)償收回健康產(chǎn)業(yè)：醫(yī)療、康服、養(yǎng)老高爾夫地產(chǎn)（名義上叫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部）

5、高爾夫球場(chǎng)公司承租閑置土地周邊可出讓土地價(jià)格低人力成本（勞動(dòng)密集型）、球場(chǎng)維護(hù)成本高、營(yíng)業(yè)稅20%、城鎮(zhèn)土地使用稅由于占地面積大，稅收高會(huì)員卡，有很好的現(xiàn)金流盈利不多，只能維持運(yùn)轉(zhuǎn)收到會(huì)員費(fèi)，計(jì)入預(yù)收賬款，一次性繳納營(yíng)業(yè)稅，在服務(wù)期內(nèi)分期繳納企業(yè)所得稅國(guó)內(nèi)盈利高爾夫公司：東方高爾夫舉辦賽事（廣告費(fèi)）全國(guó)連鎖通過(guò)高爾球場(chǎng)的品牌投入，能積累很多的人脈資源（會(huì)員），是房地產(chǎn)強(qiáng)大的客戶群體。財(cái)稅（2008）137號(hào)：個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅免征土地增值稅財(cái)