1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程及內(nèi)容概要房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程及內(nèi)容概要現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃方案“，從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：第一章項(xiàng)目投資策劃第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃第四章項(xiàng)目形象策劃第五章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃第六章項(xiàng)目銷(xiāo)售顧問(wèn)、銷(xiāo)售代理策劃第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃第八章項(xiàng)

2、目二次策劃第一章第一章項(xiàng)目投資策劃項(xiàng)目投資策劃項(xiàng)目投資策劃是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還可對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1）地理位

3、置2）地質(zhì)地貌狀況3）土地面積及紅線圖4）土地規(guī)劃使用性質(zhì)5）七通一平現(xiàn)狀2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周邊的建筑物2）綠化景觀3）自然景觀4）歷史人文景觀5）環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃2）項(xiàng)目的水、路、空交通狀況3）地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）購(gòu)物場(chǎng)所2）文化教育3）醫(yī)療衛(wèi)生4）金融服務(wù)5）郵政服務(wù)6）娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)7）生活服務(wù)確定該類

4、樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)2）類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：（1）類比土地價(jià)值A(chǔ)市政交通及直入交通的便利性的差異B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異、教育和人文景觀的差異、各種污染程度的差異、社區(qū)素質(zhì)的差異C周邊市政配套便利性的差異（2）項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C

5、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力（3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析1）類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)2）項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析、項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六項(xiàng)目定價(jià)模擬項(xiàng)目定價(jià)模擬1、均價(jià)的確定1）住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：（1）類比價(jià)值算術(shù)平均法（2）有效需求成本加價(jià)法A分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均