1、,房屋買賣流程2016.02,1,,,,,目錄,2,,基礎(chǔ)知識(shí)—房產(chǎn)分類,按房產(chǎn)建造性質(zhì)分類：1.商品房2.經(jīng)濟(jì)適用房3.安置房（拆遷安置、勞力安置、貧困安置……）,3,,基礎(chǔ)知識(shí)—房產(chǎn)分類）,按房產(chǎn)使用性質(zhì)分類：1.住宅（普通住宅(144㎡以下)和非普通住宅（144㎡含以上）2.非住宅（寫字樓、店面、車庫、倉庫）,4,,基礎(chǔ)知識(shí)—房產(chǎn)分類,按房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)放情況1.產(chǎn)權(quán)房2.無產(chǎn)權(quán)房（期房和現(xiàn)房）,小產(chǎn)權(quán)房是無產(chǎn)權(quán)房的一

2、種。,5,,房屋買房流程,6,,二手房交易流程,7,名詞解釋,開盤  一般項(xiàng)目在取得銷售許可證后會(huì)選定某一時(shí)間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時(shí)，可以交納預(yù)付款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，也有些樓盤把第一次公開推出之時(shí)定為開盤。什么是商品房轉(zhuǎn)預(yù)售  商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將其預(yù)購的尚未竣工的商品房再行進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第4

3、5條規(guī)定，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定，表明這一問題至今尚無明確的法律規(guī)定。預(yù)售價(jià)  預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。,8,名詞解釋,起步價(jià)  某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià)高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“×

4、× ×元／平方米起售”。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。基價(jià) 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。均價(jià) 將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失

5、為引人矚目的營銷策略。,9,名詞解釋,認(rèn)購 一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購。是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。關(guān)于五證 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售

6、許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。 一般購房者購房時(shí)只需看一下 《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《開工證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。,10

7、,11,,,,,兩書    《住宅質(zhì)量保證書》     《住宅使用說明書》容積率  容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。綠化率 綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范

8、圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。,11,12,,,,,套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺(tái)面積

9、 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。,12,名詞解釋,13,,基底面積  房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。共有面積 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。,名詞解釋,名詞解釋,“訂金”與“定金”,14,定金定金是一種合同履行的擔(dān)

10、保，是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，其目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保證債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。房產(chǎn)交易期間，一般買房與賣方簽訂合同時(shí)需要交

11、付“定金”，一般為房款5%左右，最高不高于20%，后期該筆款項(xiàng)可以抵充房款。,15,訂金 雖一字之差，意思卻大相徑庭，但在簽合同時(shí)，卻經(jīng)常使用。合同中，如果寫的是“訂金”，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額。“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。 它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向

12、初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。有些個(gè)人和企業(yè)利用人們法律知識(shí)的欠缺，在訂立合同時(shí)，故意設(shè)下陷阱，將定金寫成“訂金”，以逃避法律制裁。為避免損失，與他人簽合同時(shí)，一定要留點(diǎn)神，看準(zhǔn)了?。?！,名詞解釋,特別提示:并不是所有的

13、“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定:不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定

14、金的。,名詞解釋,名詞解釋,16,名詞解釋,房屋買賣契約公證 指由公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋買賣契約的真實(shí)性和合法性予以證明。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地

15、產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。 房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利入，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。,17,1

16、8,名詞解釋,房地產(chǎn)抵押房屋抵押是一種具體的抵押方式，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的房屋提供出來作擔(dān)保，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。從法律角度分析，房屋抵押是一種擔(dān)保方式，也是一種法律關(guān)系。房地產(chǎn)抵押貸款合同又稱不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同。是由抵押貸款當(dāng)事人以房產(chǎn)土地使用權(quán)設(shè)定抵押而用書面形式簽訂的貸款合同。,19,名詞

17、解釋,,,,一次性付款一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等。,19,名詞解釋,按揭與抵押的區(qū)別按揭與抵押的

18、主要區(qū)別，在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下：一．按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人（一般指銀行）經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人（是提供抵押物的人）仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對(duì)抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，

19、而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。二．目的及運(yùn)作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。,20,名詞解釋,但二者在目的和運(yùn)作上仍有區(qū)別：1．按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人（一般是銀行）是所有權(quán)人，較抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。2．在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押

20、人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。,21,22,名詞解釋,3．運(yùn)作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。4．抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押

21、一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個(gè)當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。,23,名詞解釋,,,貸款個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款     個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款(以下簡(jiǎn)稱貸款)是指市住房資金管

22、理中心及所屬分中心(以下簡(jiǎn)稱管理中心)運(yùn)用房改資金，委托銀行向購買自住房(含建造、大修，下同)的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。貸款須由借款人或第三人提供財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加第三人保證擔(dān)保、或財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購房綜合保險(xiǎn)、或財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保、或連帶責(zé)任保證擔(dān)保。     個(gè)人住房組合貸款     個(gè)人住房組合貸款是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借

23、款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。,23,24,名詞解釋,公積金貸款建立職工住房公職金是我國推行住房制度改革的一項(xiàng)措施，目的在于由國家、集體、個(gè)人三方共同負(fù)擔(dān)，解決職工住房困難。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利,均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)

24、公積金貸款。建立職工住房公積金的作用：1:籌集住房資金；2:提高職工個(gè)人購房、建房能力；3:使房屋福利分配制向房屋貨幣化分配轉(zhuǎn)變。   個(gè)人住房房商業(yè)性貸款     個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房(或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行