1、根據估價對象特點、估價目的、房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。（九）估價結果估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元平方米（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。（十）估價人員（略）（十一）估價作業(yè)期2003年3月10日—3月20日。（十二

2、）估價報告應用的有效期（略）估價技術報告（一）個別因素分析（略）（二）區(qū)域因素分析（略）（三）市場背景分析（略）（四）最高最佳使用分析（略）（五）估價方法選用（略）（六）估價測算過程Ⅰ收益法估價測算過程1、估算年有效毛收入根據《房屋所有權證》記載，估價對象總建筑面積6611平方米，其中：16層建筑面積各1000平方米，7層建筑面積410平方米，8層建筑面積201平方米。12層、36層、78層的建筑面積與使用面積之比分別是1：0.80、1

3、：0.75、1：0.7。估價人員通過對估價對象的類似房地產出租經營的租金水平調查得知，類似房地產在正常出租經營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，78層20元。另外，類似房地產在正常出租經營情況下的空置及租金損失率分別為：13層10﹪，46層15%，78層20%。根據上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：⑴1層年有效毛收入：A=10001000.812=96.0

4、0（萬元）⑵2層年有效毛收入：B=1000800.81290%=69.12（萬元）⑶3層年有效毛收入：C=1000600.7512=63.00（萬元）⑷4層年有效毛收入：D=1000600.751285%=45.90（萬元）⑸5層年有效毛收入：E=1000400.751285%=30.60（萬元）⑹6層年有效毛收入：F=1000301285%=36.00（萬元）⑺7、8層年有效毛收入：G=（410201）200.71285%=8.21（