1、破解三四線城市商業(yè)地產(chǎn)招商難題20150830商業(yè)地產(chǎn)醫(yī)生破解破解三四線城市三四線城市商業(yè)地產(chǎn)招商難題商業(yè)地產(chǎn)招商難題在泡沫泛濫的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，有效供給不足而無(wú)效供給過(guò)剩。地段好，配套完善，設(shè)計(jì)規(guī)劃符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)可以說(shuō)房租高企，商戶們擠破頭都難進(jìn)而一些地段相對(duì)較偏，設(shè)計(jì)不科學(xué)，配套不完善的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻無(wú)人問(wèn)津大量空置，招商成了大難題。對(duì)于三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)而言，后一種現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。一些由住宅或者其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、、專(zhuān)業(yè)策劃、招商銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的老板們一頭扎進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，這才發(fā)現(xiàn)，里面水不是一般的深。那么三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)如何破解目前遇到的招商難題呢有著十余年商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，曾歷任重慶金科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總負(fù)責(zé)人，重慶房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)專(zhuān)家委員，業(yè)界稱(chēng)號(hào)‘商業(yè)地產(chǎn)醫(yī)生’運(yùn)用專(zhuān)業(yè)診斷策劃、重新定位、招商運(yùn)營(yíng)盤(pán)活全國(guó)各地十余個(gè)數(shù)百萬(wàn)方大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危盤(pán)實(shí)操解碼系統(tǒng)》創(chuàng)始人林海彬?yàn)槟愦鹨山饣螅寒?dāng)前商業(yè)地產(chǎn)除了在一、二線城市

3、轟轟烈烈的展開(kāi)，三、四線城市也在大上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但是在招商方面都或多或少的遇到了一些問(wèn)題，由于前期的不專(zhuān)業(yè)策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等導(dǎo)致招商的不順利，甚至失敗而形成項(xiàng)目空置。在實(shí)踐中商業(yè)地產(chǎn)醫(yī)生林海彬總結(jié)三、四線城市在商業(yè)地產(chǎn)前期定位、中期招商有這么幾個(gè)方面需要注意。1）定位不宜過(guò)高）定位不宜過(guò)高三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)定位，要切合實(shí)際，不要總是看“北城天街”“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”、“萬(wàn)象城”之類(lèi)，一門(mén)心思搞“高端、大氣、上檔次”，脫離當(dāng)?shù)貙?shí)際的消費(fèi)水

4、平。地產(chǎn)商和前期策劃團(tuán)隊(duì)總是喜歡給這些項(xiàng)目提出一個(gè)當(dāng)?shù)刈罡叩氖袌?chǎng)定位，對(duì)于給拿地前給政府講故事來(lái)說(shuō)是可以的。但是在實(shí)際項(xiàng)目操作中要切合實(shí)際，接地氣。現(xiàn)在的商業(yè)體內(nèi)，小商戶往往是支付高租金的主力。所以在招商的時(shí)候，不要好高騖遠(yuǎn)，尤其在三四線城市，應(yīng)當(dāng)以本土招商為主，外埠招商為輔。小商戶招商比大商戶更加重要。在做商業(yè)規(guī)劃布局的時(shí)候，確定黃金商鋪的分割比例，對(duì)于給小商戶保證較多的黃金商鋪，并且不一定按照大城市按部就班，從大到小招商的做法，完全

5、可以大小商戶同時(shí)招，甚至先招小商戶。因?yàn)檫@樣大的一個(gè)規(guī)模的購(gòu)物中心出現(xiàn)在縣城或者地級(jí)市里，本身就很引人注目，自身就是很好的招牌，加上當(dāng)?shù)厝藢?duì)于大牌商戶不夠敏感，所以依靠自身的規(guī)模，加強(qiáng)宣傳和包裝，就完全可以樹(shù)立自身的品牌。這一點(diǎn)恰恰是是大城市綜合體所不具備的優(yōu)勢(shì)。小城市屬于親情社會(huì)，開(kāi)發(fā)商的數(shù)量少，類(lèi)似項(xiàng)目少，口碑容易傳播，如果這個(gè)開(kāi)發(fā)商之前有比較成功住宅或者其他項(xiàng)目投資，那么他本身的口碑就是吸引小商戶的信譽(yù)保證。而小城市商業(yè)的原始特點(diǎn)

6、，本身就是由眾多小商戶構(gòu)成的。小商戶往往比大商戶資源少，平時(shí)受重視度少，所以更渴望一個(gè)好的平臺(tái)，只要是宣傳到位，政策合理，小商戶完全可以比大商戶先簽約。開(kāi)發(fā)商預(yù)期不可過(guò)高，尤其對(duì)于前期入駐的小商戶，應(yīng)當(dāng)給予一至兩年相對(duì)優(yōu)惠的扶植政策。以鼓勵(lì)小商戶進(jìn)得來(lái)，留得住，能發(fā)展。當(dāng)小商戶的招商率超過(guò)50%以后，就對(duì)于整個(gè)商業(yè)體的招商工作確立了信心，那么大商戶的招商就更加從容不迫了。在租金和其他政策制定方面，也就有了更多的談判籌碼。4）對(duì)于主力店要