1、1小稅種（一）房產(chǎn)稅小稅種（一）房產(chǎn)稅納稅范圍納稅范圍計稅依據(jù)與稅率計稅依據(jù)與稅率——比例稅率比例稅率稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠征收管理及納稅申報征收管理及納稅申報征稅對象：房屋，按房屋計稅余值或租金征收；房企的商品房，出售前不征，但出售前已使用、出租、出借的征（不征土地增值稅）獨立于房屋之外（圍墻水塔等不證）納稅人：房屋產(chǎn)權(quán)所有人。①屬于國家，經(jīng)營管理單位，集體或個人的，誰用誰繳②出典的，承典人交；③產(chǎn)權(quán)所有人，承典人不在房屋所在地的或產(chǎn)權(quán)未確

2、定及租典糾紛未解決，代管人和使用人交；①無租使用的，使用人代繳（房產(chǎn)余值）②外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外籍個人也交征稅范圍：位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、和工礦區(qū)的房屋，不包括不包括農(nóng)村房屋房屋。從價計征：依照房產(chǎn)原值一次減10％～30％后的余額計征。稅率1.2%1、房產(chǎn)原值，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算。2、房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施：如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，3、納稅人對原

3、有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。交付使用次月。4、以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：A、共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)不交營業(yè)稅B、收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，實際是以聯(lián)營名義出租，由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。（有可能分段計算）5、融資租房屋的，以房產(chǎn)余值計算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定。6、以房屋為載體的不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，都一并計入房產(chǎn)原值；對于更換的設(shè)

4、備和設(shè)施，將其價值計入原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值，對其中易損壞、需經(jīng)常更換的零配件，更新后不計入房產(chǎn)原值7、對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%30%后的余值計征；沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分，參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依租金收入計征。8、從價計征的，房產(chǎn)原值應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款

5、、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。（每單位建筑面積地價2）9、地下建筑物：工業(yè)用途以房屋原價的50%60%、商業(yè)及其他用途的按70%80%相連的視為一個整體。從租計征：計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，以勞務(wù)或其他形式抵付應(yīng)按同類房地產(chǎn)的租金水平確定標(biāo)準(zhǔn)租金額；對出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值（從價計征）繳納房產(chǎn)稅。稅率：12％；

6、個人出租不區(qū)分用途一律4%（營業(yè)稅3%2房產(chǎn)稅4%個人所得稅10%印花城鎮(zhèn)土地使用免）；從租12%（按年計算）稅額計算公式：從價計征：全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1扣除比例）1.2%從租計征：全年應(yīng)納稅額＝租金收入12%（個人為4%）法定減免：（前四條同土地使用稅）1、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，如學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位

7、所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的4、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征；出租、營業(yè)用房，征5、經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：3項1.對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。2.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅。包括企業(yè)、自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房等。3.經(jīng)營公租房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。納稅義務(wù)

8、發(fā)生時間：1、將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，生產(chǎn)經(jīng)營之月起將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，生產(chǎn)經(jīng)營之月起2、自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起3、納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋從辦理驗收驗收手續(xù)手續(xù)之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起）4、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起5、購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起6、納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房

9、產(chǎn)之次月起，繳納7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借，自使用或交付之次月納稅。（注：4、5、6對應(yīng)土地使用稅的1、2、3一模一樣）8.其他、因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生變化的當(dāng)月末納稅地點：在房產(chǎn)所在地。對房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。納稅期限：房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。

10、（同土地使用稅）具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定（同土地使用稅及車船稅）3小稅種（三）契稅小稅種（三）契稅納稅人及納稅范圍納稅人及納稅范圍計稅依據(jù)與稅率計稅依據(jù)與稅率稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠征收管理及納稅申報征收管理及納稅申報以在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。一般規(guī)定：1、國有土地使用權(quán)出讓(不繳納土地增值稅)2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（不包括取得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)）3、房屋買賣，視同買賣的

11、有：A、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。按房產(chǎn)折價款繳納契稅B、以房產(chǎn)做投資或做股權(quán)轉(zhuǎn)讓（自有房產(chǎn)作股投資本人獨資企業(yè)不繳）（房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅）C、房屋拆料或翻建新房。4、房屋贈予（不符合條件需交土地增值稅）法定繼承免5、房屋交換（單位之間交換還要交土地增值稅）包括以獲獎方式承受和以預(yù)購方式或預(yù)付集資建房款承受土地、房屋權(quán)屬。6、承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。不得因減免土地出讓金減免契稅【提示】對已繳納契稅的購房單

12、位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。稅率：3％～5％幅度稅率（省、自治區(qū)、直轄市人民政府幅度內(nèi)確定）應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率計稅依據(jù)：不動產(chǎn)的價格1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格計稅2、土地使用權(quán)贈予、房屋贈予，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。3、土地使用權(quán)的交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋價格差額為計稅依據(jù)

13、。（價格相等時，免；不等時，應(yīng)由多付的一方繳納）4、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益5、房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定：采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按合同規(guī)定的總價款；承受的房屋附屬設(shè)施如為單獨計價，按當(dāng)?shù)剡m用稅率；如與房屋統(tǒng)一計價按房屋相同的稅率。6、個人無償贈與不動產(chǎn)（法定繼承人除外），對受贈人全額征收契稅（交契稅、印

14、花稅時，需提供個人無償贈與不動產(chǎn)登記表）一般規(guī)定：1、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征。2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房公有住房，免征。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。3、因不可抗力滅失住房重新購買，酌情減免。4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，

15、重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定減免。5、承受各種荒地的土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，免征6.予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館及其外交代表、領(lǐng)事官員等承受土地、房屋權(quán)屬。7.新增：公租房經(jīng)營單位購買住房作公租房的，免征契稅。特殊規(guī)定：1.企業(yè)公司制改造國有獨資公司（50%以上股權(quán)免）～國有控股（85%以上股權(quán)免）～新公司2.企業(yè)出售：國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)

16、政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。3.企業(yè)注銷、破產(chǎn)：債權(quán)人（包括職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，(破產(chǎn)抵債)免；對非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，同24.企業(yè)分立：企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派

17、生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅5.非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。納稅義務(wù)人：境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體。個人包括中國公民和外籍人員。納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)