1、產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展及來(lái)龍去脈產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展及來(lái)龍去脈一、產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展及來(lái)龍去脈1、產(chǎn)權(quán)式酒店的定義產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀(jì)70年代歐美國(guó)家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是TIMESHARE(中文譯為泰慕賽爾)即時(shí)空共享，其共同特點(diǎn)是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門(mén)向社會(huì)開(kāi)放，對(duì)公眾推出一種

2、即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無(wú)論對(duì)發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機(jī)2、產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì)在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂(lè)為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫(xiě)字樓等又有明顯區(qū)

3、別，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫(xiě)字樓的投資，股票投資，儲(chǔ)蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。3、產(chǎn)權(quán)式酒店的分類█時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份(如：一年產(chǎn)值51周，共51個(gè)時(shí)間份)，出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間(如一周)的居住權(quán)。█純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，

4、同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。█養(yǎng)老型酒店是指投資人(往往是最終消費(fèi)者)，購(gòu)買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益其家人所有。█高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開(kāi)發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。█時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買一定

5、數(shù)量的分?jǐn)?shù)，這些分?jǐn)?shù)就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些分?jǐn)?shù)在不同時(shí)間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。分?jǐn)?shù)消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。二、國(guó)外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入豐裕社會(huì)，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開(kāi)來(lái)。之后的20年中逐漸向北美

6、，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。拒資料顯示，[WTO國(guó)際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店19861995年年平均增長(zhǎng)15.8%；1980年，全球500個(gè)旅游目的地板15.5萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店。[Ragatzass.c

7、iates1992]80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá)40億美元，到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá)300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。三、國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)發(fā)展90年代開(kāi)始，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有

8、幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；即將在2002年完工的陜西漢中的21世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店；倡導(dǎo)e時(shí)代人性化商務(wù)空間的廈門(mén)悅?cè)A酒店；10%投資回報(bào)房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大龍慶峽(假日)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，龍脈溫泉等。1、開(kāi)發(fā)城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購(gòu)買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)(招待)成本，適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)

9、管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，我們?yōu)閯?chuàng)富中心選用的就是這種模式(后述)。▇返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開(kāi)發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的的，購(gòu)買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)(一般為6—8%為年)為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是

10、坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購(gòu)買者的收益計(jì)算辦法一般為：房產(chǎn)總價(jià)╳事先約定的年回報(bào)比例(一般為6—8%)在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無(wú)區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)

11、其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。以此種模式開(kāi)發(fā)的酒店，其開(kāi)發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)，其銷售目的不過(guò)是回收其開(kāi)發(fā)投資。▇度假式產(chǎn)權(quán)酒店(分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店)度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)方式均是以保證購(gòu)買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。

12、一般以此類方式為開(kāi)發(fā)目的的酒店，均會(huì)選擇一個(gè)國(guó)際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開(kāi)發(fā)的酒店加入該交換組織，購(gòu)買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)行時(shí)間上的交換，以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán)，用于休閑度假。此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開(kāi)發(fā)主體多為旅游度假類的開(kāi)發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項(xiàng)目為依托，購(gòu)買者的購(gòu)買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢(qián)上的收益。所以，其與上述兩個(gè)

13、產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。3、不同開(kāi)發(fā)主體一般選用的開(kāi)發(fā)模式傾向針對(duì)不同的開(kāi)發(fā)主體，選用的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式是不同的，房地產(chǎn)類開(kāi)發(fā)商一般選用純產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)模式，以成立業(yè)主委員會(huì)的形式監(jiān)管以后的運(yùn)營(yíng)。

14、專業(yè)的酒店類管理公司一般選用返租式的產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)模式，依托其專業(yè)的酒店管理力量在正常回收其前期投資的基礎(chǔ)上以獲取營(yíng)業(yè)后的利潤(rùn)為主要收益渠道。度假類的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司或是國(guó)際性的度假交換聯(lián)盟一般選用第三種開(kāi)發(fā)模式，并尤以分時(shí)度假和區(qū)域交換的居多，開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)量一般在業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先的地位并往往附以相當(dāng)誘人的度假主體，如高爾夫、森林公園等。產(chǎn)權(quán)式酒店是隨著旅游房產(chǎn)的發(fā)展而興起的一種房產(chǎn)銷售模式，是集休閑、度假和投資于一體的新型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。通常情

15、況下，產(chǎn)權(quán)式酒店的每個(gè)客房投資者都享有各自獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度分紅，同時(shí)，還能獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。在國(guó)內(nèi)，產(chǎn)權(quán)式酒店最早興起于風(fēng)光秀麗的海南，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則。繼酒店式公寓在國(guó)內(nèi)一些大城市遍地開(kāi)花后，被稱之為“黃金小屋”的產(chǎn)權(quán)式酒店又悄悄“殺”進(jìn)本已熱潮滾滾的房市。所