1、14項目定位策劃流程流程說明一、目的規(guī)范項目定位策劃管理過程，實現(xiàn)產品準確定位。二、適用范圍適用于房地產項目的定位策劃管理。三、相關定義市場定位：明確區(qū)域市場供需情況，知悉市場機會?？蛻舳ㄎ唬好鞔_項目目標消費群體并知悉群體特征。產品形態(tài)：選擇建筑類型。產品主題：確定產品設計的主題和風格，與產品形態(tài)有關。建設指標：項目各類型物業(yè)、戶型的量化指標和比例關系。四、主導及參與部門主導部門：城市公司營銷部城市公司營銷部參與部門：城市公司設計部、城

2、市公司預算部、城市公司前期部、集團相關中心城市公司設計部、城市公司預算部、城市公司前期部、集團相關中心五、職責劃分（一）房地產公司總經理（一）房地產公司總經理1、審批定位策劃方式（自主定位或外包）；2、參與會審《項目定位報告》，審批《項目定位報告》。（二）房地產公司分管營銷副總經理（二）房地產公司分管營銷副總經理1、審核定位策劃方式；2、參與會審《項目定位報告》，審核《項目定位報告》。（三）房地產公司其他副總經理：參與會審（三）房地產公

3、司其他副總經理：參與會審《項目定位報告項目定位報告》。（四）營銷部（四）營銷部1、主持市場客戶細分；2、進行前期市場調研；3、分析客戶價值；4、主持評估土地屬性和土地需求；34判和簽約工作。（三）初步定位階段1、營銷部營銷部負責實施客戶細分工作，得出項目所在地購房客戶細分特征；2、營銷部營銷部負責進行項目前期的市場調研工作，并形成市場調研報告；3、營銷部營銷部根據(jù)前期部提供的土地屬性信息，主持評估土地屬性和土地需求，及客戶需求和土地屬性

4、匹配工作，研發(fā)技術中心和設計部參與；4、市場調研公司對競爭產品進行市場調研，營銷部營銷部根據(jù)客戶需求和土地屬性匹配結果以及競爭產品調研結果，得出目標客戶類型，設計部設計部參與；5、預算部預算部根據(jù)成本調研結果以及營銷部營銷部所做的客戶定位、價格預估和成本數(shù)據(jù)，進行項目的初步財務分析；6、前期部前期部根據(jù)營銷部營銷部所做的產品初步定位以及預算部預算部所做的初步財務分析結果，編制《項目可行性研究報告》；7、委托策劃情況下，營銷部營銷部協(xié)助策

5、劃公司進行項目的初步定位；營銷部營銷部在策劃公司提交《項目定位建議書》前進行溝通，確保相關市場調研信息和項目定位建議書的正確性和完整性。（四）項目深入定位1、設計部設計部根據(jù)項目定位建議等資料負責主持概念設計，根據(jù)概念方案設計，營銷部營銷部組織、設計部設計部參與進行產品測試，并根據(jù)測試結果對產品需求價值進行排序；設計設計部根據(jù)產品測試和價值排序的結果完善概念設計方案；2、營銷部營銷部組織設計部、預算部、前期部設計部、預算部、前期部等相關

6、部門人員組成項目定位小組；3、預算部預算部根據(jù)概念設計成果和成本調研結果進行工程類成本估算，依據(jù)估算結果進行全面成本估算及銷售毛利倒推估算；項目定位小組，和成本估算同步進行單一產品單位面積獲益能力篩選和產品匹配工作；4、項目定位小組根據(jù)收益篩選以及產品配比結果和產品需求價值排序得出產品結果方案清單，并在此基礎上擬訂《項目定位報告》；5、委托情況下，營銷部營銷部配合策劃公司完成項目定位工作，提交《項目定位報告》；6、營銷部營銷部組織召開項