1、商鋪分割對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售、招商及后期經(jīng)營(yíng)影響深遠(yuǎn)。商鋪分割后，如何制定合理的租金方案，實(shí)現(xiàn)良好收益？本文從商鋪分割步驟與要求、分割難題破解、租金定價(jià)與計(jì)算公式3大方面進(jìn)行深度剖析，為購(gòu)物中心提高經(jīng)營(yíng)收益提供方法指導(dǎo)，極具實(shí)操性！,一、商鋪分割步驟及要求,1、鋪位劃分的前期工作,2、鋪位劃分順序,3、不同商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)間進(jìn)深要求,（1）餐飲對(duì)開(kāi)間進(jìn)深的要求,以某商業(yè)廣場(chǎng)的酒吧街為例：,（2）服飾對(duì)開(kāi)間進(jìn)深的要求,以某商業(yè)步行街服裝業(yè)態(tài)的商鋪為例：,

2、（3）美容美發(fā)對(duì)開(kāi)間進(jìn)深的要求,二、商鋪分割難題與破解方法,1、商鋪分割難題破解難題1：鋪面分割 空中街市的回廊,一戶(hù)一廁所一管網(wǎng)系統(tǒng)一樓梯等,造成商鋪開(kāi)發(fā)成本增加使用率減少；沿港路異形設(shè)計(jì)，導(dǎo)致部分鋪面沒(méi)有臨街展示面，缺乏商業(yè)功能價(jià)值；鋪面進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致銷(xiāo)售總價(jià)過(guò)大，租金基數(shù)高，影響招商和銷(xiāo)售難題。,難題2：輔助功能區(qū) 輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷(xiāo)售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場(chǎng)地太多。這

3、些輔助功能區(qū)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的租金、物業(yè)管理費(fèi)成本，也增加公共能耗和維護(hù)成本三多不除，公攤不減。,難題3：通道分割 許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，一方面過(guò)道沒(méi)有針對(duì)人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了大量過(guò)道、樓梯和回廊；另一方面過(guò)道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間造成浪費(fèi)。,難題4：公攤比例過(guò)高商鋪的公攤比例各地計(jì)算方法不同，在無(wú)法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過(guò)

4、道、取消部分樓梯、取消休息場(chǎng)所、銷(xiāo)售電動(dòng)扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪招租和出售。目前部分商業(yè)項(xiàng)目的公攤比例達(dá)到了 50%，但從目前全國(guó)商鋪公攤的情況來(lái)看，這種狀況幾乎每個(gè)城市都存在。減小公攤的辦法，無(wú)非是提高使用率。提高使用率過(guò)高有效的辦法，就是由大型商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，所有的內(nèi)過(guò)道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。根據(jù)以上進(jìn)行的分析，可以看出如果以上的分割建議全部實(shí)行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25%個(gè)百分點(diǎn)

5、，將公攤比例從有時(shí)的 50%壓縮到 25%左右，相信不僅能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。,1、商鋪分割常見(jiàn)難題（1）合理設(shè)計(jì)商業(yè)場(chǎng)所平面布局方法1：以柱點(diǎn)為自然分界點(diǎn)，便于縱向和橫 向分割,方法2：以電梯的口為中心進(jìn)行排列通道，便于人流分散,方法3：縱橫通道交叉空間太小時(shí)盡可能交叉,在兩條縱橫通道交叉時(shí)，如果空間太小則盡可能交叉，這樣對(duì)縱橫道路視野有益。,方法4：縱橫通道交叉空間太大則采取環(huán)形設(shè)計(jì),兩條縱橫通

6、道交叉時(shí),如空間太大，可采用 環(huán)形或敞開(kāi)式,使與標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積相差不大。,方法5：邊線以直線為主,對(duì)于邊線，盡可能以直線為主，要兩邊同時(shí)有攤位，忌諱一側(cè)有，一側(cè)無(wú)。,方法6：變現(xiàn)不規(guī)則盡可能拉直處理,對(duì)于邊線中有不規(guī)則的，則盡可能拉直處理，雖然會(huì)使攤位面積不均勻，但會(huì)使道路齊整，便于人流貫通。,方法7：邊角區(qū)域不規(guī)則可以考慮適當(dāng)彎曲,如遇邊角區(qū)域不規(guī)則，部分區(qū)域面積過(guò)大，則可以考慮適當(dāng)彎曲，使之面積差不要過(guò)大。,方法8

7、：衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不設(shè)攤位,在衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不要有攤位，邊線應(yīng)緊貼衛(wèi)生間門(mén)面，如距離太長(zhǎng)，則可考慮放置柜臺(tái)，寬度0.5米，墻面做貨架處理。,方法9：多層面注意主通道設(shè)計(jì),主通道與輔道有差距，主通道應(yīng)在2.4米以上，若在電梯口的主通道要有3米左右的駐留空間。在電梯的上下口處，就要有直角交錯(cuò)道路，使之為主要的縱橫線或是形成主通道。,方法10：弧形與環(huán)形設(shè)計(jì)有不同的`運(yùn)用,在正方形樓面積中，多采用環(huán)形設(shè)計(jì)。在交錯(cuò)道路的平

8、面中，有間距大的多采用弧形或環(huán)形設(shè)計(jì)。,方法11：電梯口的拐角處可用弧形設(shè)計(jì),在電梯口，服務(wù)臺(tái)中或是拐角處，可用弧形設(shè)計(jì)。越不規(guī)則的地方，弧形設(shè)計(jì)應(yīng)用越廣泛。,方法12：不可生硬搬用棋盤(pán)式,在棋盤(pán)式隔斷中，弧形組合在一些拐角處應(yīng)用效果尤其明顯，所以不可生硬搬用棋盤(pán)式。,方法13：電梯口要設(shè)有主要通道,方法14：?jiǎn)螌有∶娣e區(qū)域，考慮敞開(kāi)式與隔斷式結(jié)合,單層面積小的區(qū)域，可以考慮敞開(kāi)式與隔斷式結(jié)合，在邊線用隔斷，中間用敞開(kāi)式。攤位的敞開(kāi)可用

9、地面的色彩和燈光作區(qū)域劃分；柜臺(tái)的敞開(kāi)則可采用弧形的設(shè)計(jì)。在敞開(kāi)式中，如果業(yè)態(tài)是小百貨或通訊飾品類(lèi)，可以設(shè)置全敞開(kāi)式，許多商場(chǎng)就是采用敞開(kāi)式與隔斷式相組合的方式。平面布局設(shè)計(jì)是確定通道形態(tài)，確定鋪位的布局和面積大小，最大限度地為每個(gè)鋪位帶來(lái)通行人流，提供更多的生意機(jī)會(huì)。,（2）強(qiáng)化鋪位的功能設(shè)計(jì),方法1：主通道輔通道根據(jù)人流量進(jìn)行設(shè)計(jì),功能設(shè)計(jì)中為了高效實(shí)現(xiàn)人流、物流等流通的需要，在通道設(shè)計(jì)中要分主通道與輔通道，主通道為2.4米、2

10、.8米、3米、3.2米或更大；輔通道則為2.2米、2米、1.8米、1.5米，具體區(qū)域通道的寬度應(yīng)根據(jù)人流量來(lái)設(shè)計(jì)。,方法2：大小不僅應(yīng)和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相吻合,大小不僅應(yīng)和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相吻合，也應(yīng)和各地區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣相吻合，如服裝攤位一般設(shè)計(jì)為6-25平方米即可，36平方米的就為大商鋪。門(mén)最好是玻璃門(mén)，單門(mén)或兩扇門(mén)都可以，盡可能以長(zhǎng)方形為好，一般黃金矩形商鋪的使用率最高，不規(guī)則的邊角在商鋪使用中可做服務(wù)業(yè)態(tài)或藝術(shù)處理（如形象廣告、水吧等）。方法3：

11、墻面使用材料依據(jù)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和市場(chǎng)檔次而定隔斷墻的設(shè)計(jì)有很多種，比較方便的有以方鋼為龍骨或輕鋼龍骨，墻面用防火板或彩鋼板、石膏板、槽板材料等。總之墻面的使用要以具體經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和市場(chǎng)檔次而定，門(mén)面的材料則可用布卷簾或玻璃門(mén)。30平方米以下的商鋪玻璃門(mén)的開(kāi)門(mén)應(yīng)開(kāi)在一邊，而不是在正中央。,三、商鋪分割后租金定價(jià)與計(jì)算公式,1、商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)的參考原則,2、租金定價(jià)方法,3、租金定價(jià)計(jì)算公式,（1）根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤(rùn)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以

12、及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷(xiāo)售總額。如：Y億元。 （2）憑方法對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；依次類(lèi)推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。 （3）計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù) 公式一：系數(shù)X銷(xiāo)售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù) （4）計(jì)算總權(quán)重系數(shù) 公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) （5）計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)公式三：（目標(biāo)銷(xiāo)售總額÷總權(quán)重系數(shù)）

13、X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià) 公式四：層別總價(jià)÷層別銷(xiāo)售面積（建筑面積）=層別均價(jià),（6）在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如下：根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見(jiàn)度、通道類(lèi)別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值，位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。 （7）計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商

14、鋪銷(xiāo)售面積（建筑面積）計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù) 公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷(xiāo)售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù) （8）依此類(lèi)推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。 公式六：∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù) （9）計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷(xiāo)售單價(jià)。 公式七：（層別計(jì)算銷(xiāo)售總額÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)公式八：具體商鋪總價(jià)