1、住房市場(chǎng)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展均有重要影響。近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn),它對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了一定的積極作用。然而隨著住房市場(chǎng)商品化程度逐步深化,住房市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過高、居民負(fù)擔(dān)重等負(fù)面問題。這些問題致使住房難已經(jīng)成為了一個(gè)備受關(guān)注的民生問題。而政府主導(dǎo)的住房保障,正是解決這一民生問題的重要措施。
　　 遼寧省是我國(guó)重要的工業(yè)省份,隨著世界技術(shù)革新、煤炭

2、等自然資源的枯竭,省內(nèi)有大量下崗人員,居民收入不高。在現(xiàn)行房?jī)r(jià)壓力下,居民住房負(fù)擔(dān)巨大,因此有必要研究遼寧省的住房保障問題。住房保障由政府主導(dǎo),它的實(shí)施效果不能脫離實(shí)際宏觀環(huán)境因素的影響。本文以“PEST”分析范式為立足點(diǎn),將遼寧省住房保障看作是由政府主導(dǎo)的“住房保障公共事業(yè)”,分析在當(dāng)前政治因素(P)、經(jīng)濟(jì)因素(E)、社會(huì)因素(S)、政策有效性(T)四個(gè)宏觀環(huán)境影響因素下,遼寧省住房保障水平情況。從政治因素(P)來看,遼寧省住房保障在

3、取得一定成績(jī)的同時(shí)存在法律約束力差的問題。通過房?jī)r(jià)收入比、住房供需矛盾等經(jīng)濟(jì)因素(E)的分析,反映出遼寧省住房保障覆蓋面窄、保障不足、住房供需矛盾嚴(yán)重等問題。而人口結(jié)構(gòu)、城市化、傳統(tǒng)習(xí)慣三個(gè)具體的社會(huì)因素(S)說明了遼寧省住房保障需求未來缺口大的問題。政策有效性因素(T),折射出住房保障甄別資格的能力差,這一政策缺陷導(dǎo)致了道德風(fēng)險(xiǎn)問題出現(xiàn),帶來了負(fù)面影響。
　　 為分析遼寧省內(nèi)各城市住房保障水平的區(qū)域性差異,結(jié)合“PEST”分析

4、中對(duì)遼寧省住房保障差異性有顯著影響的宏觀環(huán)境影響因素,建立了住房保障水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。采用主成分分析法對(duì)遼寧省內(nèi)各市住房保障水平進(jìn)行評(píng)價(jià),得出各個(gè)城市住房保障水平綜合主成分分值與排序。并進(jìn)一步應(yīng)用聚類法分析法對(duì)遼寧省住房保障水平進(jìn)行內(nèi)部區(qū)劃,并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行了區(qū)劃合理性驗(yàn)證,區(qū)劃結(jié)果為大連與沈陽兩市為第一區(qū)域,盤錦、阜新、本溪三市為第三區(qū)域,其余城市為第二區(qū)域。第一區(qū)域住房保障水平最低,保障水平逐級(jí)遞增。
　　 對(duì)英國(guó)、美國(guó)

5、、新加坡、韓國(guó)等國(guó)家的住房保障經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)。總結(jié)出了這些國(guó)家的一般性的經(jīng)驗(yàn),以及一些國(guó)家的特殊成功經(jīng)驗(yàn)。借鑒住房保障國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與遼寧省住房保障實(shí)際運(yùn)行情況,提出可以在遼寧省住房保障過程中實(shí)施的對(duì)策。在國(guó)家層面上,應(yīng)從增強(qiáng)法律效率、提高供給能力、提高政策甄別有效性三個(gè)方面,來構(gòu)建政府主導(dǎo)的住房保障機(jī)制。在社會(huì)層面上,引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展、社會(huì)部門參與住房保障管理,為遼寧省住房保障創(chuàng)造良好的社會(huì)運(yùn)行環(huán)境。在個(gè)人層面上,倡導(dǎo)改變“重買輕租”