1、我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢(shì)分析我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展形勢(shì)分析前不久，建設(shè)部召開了2003年全國(guó)住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議。茲根據(jù)會(huì)議的精神，分析一下房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢(shì)。一、過去幾年我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢(shì)一、過去幾年我國(guó)房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的形勢(shì)(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升一是在需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)一是在需求的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)1998年到2001年這四年，我國(guó)商品房完成投資平均每年增長(zhǎng)206％、竣工面

2、積平均每年增長(zhǎng)1935％、銷售面積平均每年增長(zhǎng)225％。從這三組數(shù)字的對(duì)比來看，基本上是同步增長(zhǎng)，而且銷售面積的增長(zhǎng)要高于完成投資和竣工面積的增長(zhǎng)。這表明我國(guó)商品房市場(chǎng)供求兩旺，是一種需求拉動(dòng)增長(zhǎng)的好勢(shì)頭。二是商品房銷售價(jià)格有升有降，從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大落二是商品房銷售價(jià)格有升有降，從總體上看，沒有出現(xiàn)大起大落1998年全國(guó)商品房銷售價(jià)格比上年上漲327％；1999年下跌048％；2000年上漲288％；2001年上漲276％。低

3、于1997年之前的上漲幅度，也低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入和GDP增長(zhǎng)幅度。三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向合理的方向調(diào)整三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向合理的方向調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年為78％，2001年上升到84％。以上是就全國(guó)的總體態(tài)勢(shì)而言的。但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性很強(qiáng)，各地的市場(chǎng)情況是不相同的。目前，部分地區(qū)也出現(xiàn)了值得注意的問題。例如，投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快等等。一些結(jié)構(gòu)失衡問題也

4、仍未得到很好的解決。例如，高檔住宅和中低檔住宅的生產(chǎn)供給比例，住房一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的比例等等。2002年有少數(shù)省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40％，新開工面積增幅超過40％，是否與有效需求相匹配，值得研究。有的城市土地價(jià)格和商品房平均銷售價(jià)格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價(jià)的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴(yán)重積壓，住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。個(gè)別地區(qū)甚至單棟住宅占

5、地幾十畝、幾百畝，浪費(fèi)了土地資源。這些問題，有的屬于“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象(如投資、土地供應(yīng)過度擴(kuò)張)，有的屬于經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象(如個(gè)別地價(jià)、房?jī)r(jià)的大幅上漲)，這些，都有待通過加強(qiáng)宏觀調(diào)控來加以解決。那么，什么是“過熱”或“虛熱”現(xiàn)象呢房地產(chǎn)熱，本來是件好事。但我們判斷某個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否“熱”，首要的根據(jù)應(yīng)該是看銷售是否活躍、旺盛(熱賣)，其次才是由此所帶動(dòng)的投資和開發(fā)量的增長(zhǎng)。而不能脫離銷售狀況去單純地看投資和開發(fā)量是否增長(zhǎng)。銷售活

6、躍、旺盛并帶動(dòng)了投資和開發(fā)量的(三)住宅生產(chǎn)方式開始發(fā)生變革住宅生產(chǎn)方式開始發(fā)生變革目前，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)正由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。其主要標(biāo)志是科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率逐步有所提高。1995年為254％，2001年提高到318％。但是，我們之所以說“開始發(fā)生變革”，是因?yàn)樽≌a(chǎn)方式與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距仍然很大。按國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過50％，才能算是集約型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。我們還差得很遠(yuǎn)，可以說還是一種典型的粗放型發(fā)展方式。主要表現(xiàn)在

7、：一是住宅建設(shè)的工業(yè)化程度低，施工仍以現(xiàn)場(chǎng)手工操作為主，生產(chǎn)效率低。發(fā)達(dá)國(guó)家建筑工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率可達(dá)到150平方米／人年左右，我國(guó)才30平方米／人年。二是建筑材料、設(shè)備及住宅部品還沒有形成技術(shù)先進(jìn)、規(guī)模生產(chǎn)、系列化配套的社會(huì)化生產(chǎn)和供應(yīng)體系，導(dǎo)致住宅質(zhì)量不高、設(shè)備通用性差、性能成本比不合理。我國(guó)的住宅建筑材料和部品的生產(chǎn)企業(yè)很多，但大多數(shù)都是以單項(xiàng)產(chǎn)品為主，缺乏技術(shù)、部品集成和配套能力。三是資源、能源浪費(fèi)嚴(yán)重。例如，目前因燒制實(shí)心粘土磚

8、，每年要?dú)У?2萬畝農(nóng)田。這對(duì)人均耕地量少(只及世界人均耕地373畝的一半)的我國(guó)來說，是絕對(duì)不能容許這種現(xiàn)象再繼續(xù)下去的。又如，由于建筑物的保溫隔熱性能差，我國(guó)采暖地區(qū)的能耗為相同條件下發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍左右，供暖效率很低。為了縮短差距，我國(guó)正在加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，就是要以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)，以建立新型建筑體系和部晶體系為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會(huì)化大生產(chǎn)。這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，也將引起建材

9、行業(yè)生產(chǎn)和供應(yīng)方式的深刻變化。一是要求建材的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求開發(fā)新型建材，例如隨著“鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”、“木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系”等住宅新體系的出現(xiàn)，新型保溫材料將會(huì)進(jìn)一步在住宅建筑的墻體及圍護(hù)結(jié)構(gòu)、屋頂結(jié)構(gòu)、防止空氣滲透技術(shù)、地面結(jié)構(gòu)中得到廣泛應(yīng)用。二、二、“全面建設(shè)小康社會(huì)全面建設(shè)小康社會(huì)”的宏偉目標(biāo)，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)的宏偉目標(biāo)，為房地產(chǎn)和住宅發(fā)展指明了廣闊的發(fā)展前景展前景胡錦濤