1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)文件土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)文件，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提。簡(jiǎn)單說(shuō)，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)文件由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求以及現(xiàn)在對(duì)小戶型比例限制要求等，這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)文件里體

2、現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及使用年限。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2、立項(xiàng)、環(huán)境

3、評(píng)估、項(xiàng)目立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。目前全國(guó)各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這方面的管理上也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方則管得非常嚴(yán)。立項(xiàng)到底需要什么材料也沒(méi)有明確的規(guī)定。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系也是不確定的。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。目前為止，很多公司都是建設(shè)項(xiàng)目上

4、馬后，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦下來(lái)。3、總平面圖審查這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審查小區(qū)的建筑物是怎么排布的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)

5、范，這些東西都是與設(shè)計(jì)院對(duì)接。總平面圖審查在整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最具技術(shù)含量，它直接關(guān)系到下一步的施工、銷售、驗(yàn)收等等，這個(gè)過(guò)程一般最少需要2到3個(gè)月，往往要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改，來(lái)回修改才能通過(guò)。4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小

6、區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。8、淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可這幾項(xiàng)工作基本都是對(duì)應(yīng)的施工單位負(fù)責(zé)辦理。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須去這兩個(gè)站辦理審批手續(xù)。這幾項(xiàng)工作基本都是對(duì)應(yīng)的施工單位負(fù)責(zé)辦理。10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建施工招投標(biāo)一般是由建設(shè)局指定一家招投標(biāo)公司辦理，監(jiān)理

7、報(bào)建是在完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后進(jìn)行，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核，發(fā)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。11、施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總，缺一不可。一般由施工單位負(fù)責(zé)整理各項(xiàng)資料匯總辦理。12、放線、驗(yàn)線圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這就叫放線。放線是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院放，正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放

8、線冊(cè)。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作直接關(guān)系到日后的竣工驗(yàn)收。13、預(yù)售許可證預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元平方米“起”。這方面政策總

9、在調(diào)整。在預(yù)售許可方面還有就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。14、規(guī)劃、消防、人防、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，然后對(duì)照驗(yàn)線冊(cè)來(lái)審查。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位負(fù)責(zé)搞定。質(zhì)量驗(yàn)收就是竣工之后，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)