1、投資型公寓的開發(fā)要點,,綜合概述,投資型公寓是一種出現較晚的物業(yè)類型，其特點是購買者不是為了自住，而是為了出租，以期賺取利潤；投資型公寓的兩大類別，一是公寓式酒店，二是酒店式公寓。二者的用地性質，一般都是商業(yè)用地；與一般的酒店和公寓不同的是，投資型公寓的產權，一般都是分割到套，出售給投資購買者，而不是由開發(fā)商自己持有或整體出售給一家購買者；一般的酒店和公寓使用者不是業(yè)主，而是租用者。,一、市場的“看不見的手”與投資型公寓的

2、開發(fā),投資型公寓的出現有兩個前提：一是市場的需求，二是房地產產品的市場化；市場是不斷發(fā)展變化的；現在的市場需求，已經不是低級的、滿足最基本居住空間的需求。所以，人們開始需要各種選擇性強的產品。這在市場營銷學里，叫做市場細分化。房地產的產品一旦市場化之后，市場這只“看不見的手”，就會根據不同層次的市場需求來從宏觀上調節(jié)產品的生產機制。,例舉：上世紀80年代初的建國飯店,市場經濟的法律保證是房地產業(yè)開發(fā)的前提,開發(fā)商是商人，商人的行

3、為有一個最直接的目的，就是獲取商業(yè)利潤。這個目的是顛撲不破的真理，也是社會經濟發(fā)展的動力。開發(fā)商的目的，還可以進一步進行描述，就是利潤最大化，風險最小化。改革開放之后，房地產產品的市場化成為定局，產權允許私人持有，才使得投資型公寓的產權分割成為可能。所以說，市場經濟的法律保證，是房地產業(yè)開發(fā)的前提，也是投資型公寓的開發(fā)前提。你要做投資型公寓，從用地性質、控制性規(guī)劃的審批階段，就一定要做到具有合法性。,市場營銷的根本理念與房地產

4、的產品設計,產品設計,市場需求,,產品設計定位完善的營銷機制,房地產開發(fā)為什么要進行前期策劃,前期策劃是市場營銷的第一步。前期策劃的宗旨，就是根據市場調查，來尋找市場的需求。你只有確定了市場需求的存在，才可以去研究究竟要生產什么樣的產品。,,,,準確的市場定位,市場需求市場空白點,選擇性方案,房地產開發(fā)為什么要進行前期策劃,市場競爭出現白熱化是必然結果，它促進了專業(yè)發(fā)展的細分化和精細化。 顧問公司囊括了富有房地產市

5、場運營經驗的各方面專家，提供智力型的服務是顧問公司的業(yè)務強項；因此，一個優(yōu)秀的顧問公司能夠起到智囊團的作用。 顧問公司的一項重要服務內容就是項目的前期策劃。 投資型公寓的開發(fā)，首先涉及的問題是，什么樣的地段才適合做投資型公寓。投資型公寓的戶型設計與普通住宅也有一定的區(qū)別。 沒有策劃的開發(fā)，就如同一場沒有作戰(zhàn)計劃的戰(zhàn)役，打的是一場糊涂仗。勝則憑偶然的僥幸，敗則是一片混亂。因此，投資型公

6、寓的開發(fā)，一定要先進行項目的前期策劃。,投資型公寓的開發(fā)必須關注市場需求,房地產業(yè)內流行這樣一句話：地段，地段，還是地段。這說明，樓盤所處的區(qū)域位置是營銷成敗的關鍵。如果透過現象看本質，我們可以說：需求，需求，還是需求。市場需求在哪個地段，那個地段的產品就賣得好。這是一個必然規(guī)律，毋庸置疑。 但是，很多開發(fā)商做投資型公寓，還是襲用普通住宅的開發(fā)思路。這很危險，容易犯經驗主義、主觀主義的錯誤。,地段,地段,地段,口 號

7、,本 質,需求,需求,需求,投資型公寓的客戶需求,投資型公寓的市場需求和選址要點，與普通住宅有著本質的不同。原因很簡單：產品的使用者和使用目的都截然不同。 所以，必須從實際出發(fā)，去認真調查真正的市場需求。,便利的交通,身份的體現,居家的舒適,他們需要解決時間成本、交通成本的問題，需要既能夠辦公、會客，又比酒店更為舒適、便于生活的商住綜合體。,商務的氛圍,投資型客群的終端需求,投資型公寓的地段研究,普通住宅的市場需求和選址要點，與投

8、資型公寓有著本質的不同。原因很簡單：產品的使用者和使用目的截然不同。 所以，必須從實際出發(fā)，去認真調查真正的市場需求。 投資型公寓的市場需求究竟在哪個地段？一個地段是否真的具有投資型公寓的市場需求？ 必須建立這樣一個信條：不同的地段，有不同的特征；不同的項目，有不同的特點。因此，每個具體的項目，其開發(fā)都要從實地調查開始做起。 這是因為，房地產市場是一個不斷動態(tài)變化的市場，其

9、市場需求不是一成不變的。,二、投資型公寓的市場調研與產品定位,開發(fā)商是否可以在某個地塊上做投資型公寓，取決于地段的周邊情況，也就是潛在的市場需求。要想充分了解這種潛在的需求，就必須通過計劃周密的、有效實施的市場調研工作。調研數據的分析，直接決定著產品是否可以開發(fā)，以及怎樣開發(fā)。也就是說，市場的調研很大程度上影響著產品的定位。,給城市區(qū)域把脈——供需關系的宏觀把握,做一個建筑項目，特別是大型的項目，首先要做的就是市場調研。

10、 成敗就在于前期策劃的市場調研階段，因此不可忽視。 一個地塊是否可以做投資型公寓，首先要了解這個區(qū)域的經濟特征，甚至是整個城市的經濟發(fā)展特征。 把握了城市區(qū)域特征，才能夠從宏觀上判斷，這里是否存在投資型公寓的市場需求。 在一個流動人口較少的落后城市，剛性需求不會很大；但在北京這樣的大都市，市場潛力是非常巨大的。因此說，城市區(qū)域的經濟特征與供需關系有著千絲萬縷的聯系。,案例解析：山東容成—新

11、城板塊,案例解析：山東容成—老城板塊,案例解析：山東容成—石島管理區(qū)板塊,案例解析：山東容成,由于時間關系，我們只看這一個調查表格。僅僅開發(fā)商地塊的路北，就有這么大的住宅供應的體量。而且，我們也能注意到，業(yè)主中的當地人所占比例很少。買房子的大都是外地人。 在這種情況下，我們就要調查分析一下。通過走訪，我們了解到，當地居民喜歡居住在老城區(qū)，因為他們有一種居住理念，叫做“親海，但不近?！?。因為長期住在離海邊近的房子里，會受海風和

12、潮氣的侵襲，對身體不好；再者就是海邊的房價高于。,尋找目標投資者和目標租用者 ——細致入微的需求分析,在確定城市區(qū)域具有潛在的市場需求之后，就需要開展微觀的調研活動，細致入微地分析市場需求，確定目標客群在哪里，由什么樣的人構成。 這樣，我們才可以著手了解和研究他們的生活方式、工作方式、行為方式，以及對產品的具體需求。,產品定位——前期策劃的精髓,三、投資型公寓的規(guī)劃設計管控,建筑設計工作，是文化創(chuàng)意

13、產業(yè)的一個重要組成部分。因此，建筑的規(guī)劃和設計，不是純粹的藝術創(chuàng)作。 建筑師的成果，必須與項目的市場運作掛鉤。你的成果再好，能得國際建筑設計大獎，如果不符合我的市場定位，我也不能采用。你的成果很簡單，如果符合我的項目的需求，那對開發(fā)商來說，就是最佳的方案。 所以，建筑的規(guī)劃和設計，是“帶著鐐銬跳舞”。這個鐐銬，就是根據市場經濟規(guī)律而實施的規(guī)劃設計管控。,顧問公司的職責,一般來說，如果開發(fā)商雇傭了顧問公司，那

14、么這個顧問公司除了要進行前期策劃的市場調研、數據分析、產品定位等工作環(huán)節(jié)之外，還要進行經濟測算和規(guī)劃設計管控。 管控就是在開發(fā)商與建設師中間起到中間人的作用。具體地說，就是顧問公司既要了解開發(fā)商的市場營銷計劃，又要把握建筑規(guī)劃和設計的要點，這樣就可以憑借自己對產品定位的理解，來與建筑師隨時溝通，對規(guī)劃和設計過程起到管理和控制的作用。管控工作一般要達到開發(fā)商對規(guī)劃、設計成果滿意才告結束。,從策劃、設計到銷售、推廣的整體思

15、路,顧問公司除了要根據市調結果來提出產品定位等策劃方案，并且實施進行規(guī)劃設計的管控之外，還應當提出產品的銷售推廣的整體策劃思路。 有些全案代理公司，除了提供顧問服務外，還有專門的銷售隊伍，這樣就可為開發(fā)商提供銷售、推廣的整體性服務。 現在有些開發(fā)商喜歡建立自己的銷售隊伍。這要看開發(fā)商的經營規(guī)模。小企業(yè)如果自己搞一套銷售班子，其弊端是由于缺乏競爭壓力和動力，容易形成思維定式，觀念日益老化，而且還有可能逐漸喪

16、失專業(yè)化、精細化水準。 專業(yè)化、精細化的顧問機構或全案代理公司，因為必須參與競爭，才能得到開發(fā)商的合同，因此會有意識地去吸納高級人才，不斷提高自己的專業(yè)水準。 對于開發(fā)商而言，雇傭全案代理公司有這樣一個好處：銷售推廣人員容易把握整個項目的營銷策略的要點。如果前期策劃與后期銷售脫節(jié)，勢必難以體現產品定位的戰(zhàn)略思想。,投資型公寓的推廣要點,投資型公寓的銷售和推廣，與普通住宅有著很大的不同。 差異首先

17、體現在：投資型公寓的投資購買者與產品的使用者是錯位的。即，產權擁有人不是產品使用人。 因此，我們在做產品定位時，往往最關心的是對使用者的市場調查，而在銷售推廣時，往往更關心怎樣才能讓廣告到達投資購買者那里。 在這種情況下，前期策劃一定不要忽略對投資者的研究，這樣才能在推廣時得到事半功倍的效果。 具體的要點是有二點要注意： a.廣告媒介一般不像住宅產品那樣，去選擇普通的大眾媒介，而應該盡量選擇專業(yè)性