1、以“三位一體”戰(zhàn)略為統(tǒng)領(lǐng)推動城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展,,張 泓管理學(xué)博士 正高級會計師 中國注冊會計師深圳市地鐵集團有限公司總會計師深圳市高級經(jīng)濟師評審委員會委員廣東省高級會計師第三評審委員會委員公開發(fā)表文章50余篇，出版專著1本，合著2本主持企業(yè)管理創(chuàng)新課題5項，獲國家級一等獎1項， 省級一等獎2項,2024/3/26,3,內(nèi)容提要,“三位一體”戰(zhàn)略研究和確立的背景“三位一體，經(jīng)營地鐵”發(fā)展戰(zhàn)

2、略的核心內(nèi)容“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略的實施,2024/3/26,4,深圳地鐵經(jīng)營和發(fā)展現(xiàn)狀：,一、“三位一體”戰(zhàn)略研究和確立的背景,深圳地鐵集團成立于1998年，是經(jīng)深圳市屬國有獨資企業(yè)。 目前主要負責(zé)深圳市地鐵1、2、5號線119.5公里線路的建設(shè)、運營和附屬資源開發(fā)，其中正在運營的21.5公里線路開通于2004年底，今年以來的日均客流已近40萬人次，最高峰客流量達66.6萬人次。截止2010年一季度末，集團總資產(chǎn)

3、410億元，凈資產(chǎn)283億元，負債率為31%。,2024/3/26,5,深圳地鐵集團開展“三位一體”戰(zhàn)略研究的時間可追溯到2006年下半年。當(dāng)時，集團面臨較為嚴峻的可持續(xù)經(jīng)營問題：,一、“三位一體”戰(zhàn)略研究和確立的背景,建設(shè)融資的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn),建設(shè)投資巨大。根據(jù)深圳市的規(guī)劃，到2011年，深圳地鐵將新建成4條地鐵線路，新增479億總投資中，財政投資比例為49%，企業(yè)融資達246億，比例為51%。進入三期建設(shè)以后，企業(yè)負債融資部分將超

4、過500億元。如何解決巨額融資的還本付息問題，是擺在地鐵公司和政府部門面前的一項艱巨任務(wù)。,2024/3/26,6,運營的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn),運營巨額虧損。深圳地鐵一期工程21.543公里，自2006年下半年進入正式運營，預(yù)計截至2011年底累計虧損總額約16億元，累計經(jīng)營現(xiàn)金流缺口3億元。隨著地鐵二、三期線路建成通車，運營虧損更是將以幾何級數(shù)增加。延續(xù)原有模式，將使公司面臨巨額虧損和現(xiàn)金流枯竭，形成嚴峻的經(jīng)營危機和財務(wù)風(fēng)險。,一、“三位

5、一體”戰(zhàn)略研究和確立的背景,2024/3/26,7,為擺脫困境、尋找出路 ，開始廣泛調(diào)研，尋求有益經(jīng)驗,一、“三位一體”戰(zhàn)略研究和確立的背景,經(jīng)過深入分析、比較和研究，我們發(fā)現(xiàn)：港鐵采用“地鐵+物業(yè)”的商業(yè)模式，自1992年連續(xù)10多年盈利，在業(yè)內(nèi)可算較為成功的范例。 我們理解港鐵模式的核心要點是：香港政府認可地鐵建設(shè)與運營對沿線房地產(chǎn)增值所做的貢獻，以沒有地鐵開通預(yù)期的地價賦予港鐵公司沿線一定范圍內(nèi)土地的物業(yè)開發(fā)權(quán)，

6、使得地鐵建設(shè)與運營所創(chuàng)造的巨大外部效益得以部分內(nèi)部化。,2024/3/26,8,一、“三位一體”戰(zhàn)略研究和確立的背景,學(xué)習(xí)借鑒香港模式的前提條件： 香港“地鐵+物業(yè)”模式的核心是：通過地鐵沿線土地和站場上蓋物業(yè)的開發(fā)，將地鐵巨大的外部效益部分地納入地鐵公司的收益。因此，借鑒香港模式需要具備以下前提： 1、土地國有制，即土地所有權(quán)由政府掌控； 2、高地價高房價； 3、市場經(jīng)濟

7、較為發(fā)達，居民可支配收入較高。 深圳基本具備上述條件。,2024/3/26,9,一、“三位一體”戰(zhàn)略研究和確立的背景,深圳與香港的主要區(qū)別之處： 1、商業(yè)用地的取得方式不同：香港可實行協(xié)議出讓，大陸實行“招拍掛”形式； 2、人均出行率不同：深圳該項指標(biāo)僅為香港的四分之一。 3、物業(yè)價格水平不同：若配置同等數(shù)量土地，深圳仍難達到港鐵盈利水平。 以上區(qū)別說明，

8、深圳學(xué)習(xí)港鐵模式，只能借鑒不能移植。,2024/3/26,10,借鑒港鐵經(jīng)驗，提出了符合深圳實際的、面向可持續(xù)發(fā)展的“地鐵經(jīng)營+效益返還”的理論盈利模式和“地鐵經(jīng)營+物業(yè)發(fā)展”的應(yīng)用操作模式；并以此為基礎(chǔ)，進行地鐵“建設(shè)+物業(yè)+運營”的一體化設(shè)計，確立了“三位一體，經(jīng)營地鐵”的總體發(fā)展戰(zhàn)略。,二、“三位一體，經(jīng)營地鐵”發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容,2024/3/26,11,地鐵建設(shè)和運營有以下四大類產(chǎn)出：（1）地鐵線路，其產(chǎn)出體現(xiàn)為運營的票務(wù)收入

9、；（2）附屬資源，主要包括地鐵站廳的廣告位、商鋪、通道連接特許經(jīng)營權(quán)、車站冠名等有形或無形資源；（3）沿線未出讓土地、地鐵上蓋及地下空間用地的增值；（4）沿線已出讓土地和物業(yè)的增值等。 后兩類產(chǎn)出的經(jīng)濟價值遠高于前兩類，但卻被外部化了。為此，提出“地鐵經(jīng)營+效益返還”的盈利模式，在經(jīng)營好線路和附屬資源的基礎(chǔ)上，將外部化的后兩類效益返還給企業(yè)，來改善地鐵盈利困境。,“地鐵經(jīng)營+效益返還”的理論盈利模式分析,二、“三位一體，經(jīng)

10、營地鐵”發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容（續(xù)）,2024/3/26,12,“地鐵經(jīng)營+效益返還”理論模式在實踐中的具體應(yīng)用可歸納為“地鐵經(jīng)營+物業(yè)發(fā)展”盈利模式,二、“三位一體，經(jīng)營地鐵”發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容,“地鐵經(jīng)營+物業(yè)發(fā)展”的應(yīng)用操作模式分析,核心觀點：通過地鐵沿線、站場上蓋和地下空間的物業(yè)開發(fā)，建立將地鐵投資的外部效益內(nèi)部化的機制，促進地鐵企業(yè)集約和節(jié)約利用地鐵建設(shè)用地，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益和社會效益。 “物業(yè)發(fā)展”是指通過地鐵和物

11、業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，產(chǎn)出較優(yōu)的地鐵沿線、站場上蓋和地下空間物業(yè)開發(fā)資源；通過房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)土地增值收益和物業(yè)開發(fā)投資收益；通過對開發(fā)出的地鐵商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營，產(chǎn)生物業(yè)升值收益和物業(yè)出租租金收益；通過沿線商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的整體規(guī)劃，產(chǎn)生資源配置效益和規(guī)模效益。,2024/3/26,13,主要內(nèi)容：以提供優(yōu)質(zhì)軌道交通服務(wù)為核心，融地鐵建設(shè)、運營和物業(yè)發(fā)展于一體，內(nèi)求創(chuàng)新，外追標(biāo)桿，經(jīng)營地鐵，創(chuàng)造效益，為提升深圳城市功能，推動國際化城市建設(shè)發(fā)揮能動作

12、用。 核心思想：從系統(tǒng)論的觀點出發(fā)，對地鐵大系統(tǒng)中的建設(shè)、運營、物業(yè)等要素進行優(yōu)化整合，使得整體效益大于部分之和，產(chǎn)生出“1+1+1＞3”的系統(tǒng)功能，通過地鐵“建設(shè)+物業(yè)+運營”一體化的設(shè)計與實施，實現(xiàn)整體的綜合效益最大化。,二、“三位一體，經(jīng)營地鐵”發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容,在分析了理論盈利模式和應(yīng)用操作模式的基礎(chǔ)上，深圳地鐵集團對城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展問題有了全新的認知：地鐵可持續(xù)發(fā)展的最佳模式必定是提升自我造血功能、逐步減

13、少財政依賴。過去的地鐵建設(shè)和運營二元模式在可持續(xù)性發(fā)展方面顯然有優(yōu)化的潛力。,”三位一體”發(fā)展戰(zhàn)略,2024/3/26,14,三、“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略的實施舉措,（一）“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略下的地鐵建設(shè),面對新線建設(shè)規(guī)模倍增、工期縮短、工點大面積鋪開、地質(zhì)條件復(fù)雜等巨大挑戰(zhàn)，深圳地鐵在確保如期推進各項建設(shè)任務(wù)同時，加強前瞻意識，著力推進地鐵建設(shè)創(chuàng)造資源的理念創(chuàng)新、運營及物業(yè)發(fā)展需求前置的機制創(chuàng)新。 深圳地鐵集團注

14、重發(fā)揮規(guī)劃工作在地鐵發(fā)展中的規(guī)劃統(tǒng)籌作用，創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計理念，加強跨部門的協(xié)作，加強對規(guī)劃設(shè)計單位的管理，打造精細的規(guī)劃設(shè)計方案。 同時，面向地鐵生活圈和經(jīng)濟圈，在二期規(guī)劃階段強調(diào)與公交場站、市政道路及周邊設(shè)施的接駁，強調(diào)對三期軌道交通工程的同步規(guī)劃、同步建設(shè)和節(jié)點預(yù)留，既合理規(guī)劃站線，節(jié)約資源，避免二次擾民，又提高建設(shè)的資源附加值和經(jīng)濟效益。,2024/3/26,15,三、“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略的實施措施與效果,作為一

15、個地鐵運營管理時間不長的企業(yè)，深圳地鐵借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，以香港、新加坡等地鐵為標(biāo)桿，推行準軍事化管理和對標(biāo)管理，全面提高地鐵運營服務(wù)質(zhì)量。 同時，大力提倡設(shè)備國產(chǎn)化，提升運營成本控制水平，建立市場導(dǎo)向的營銷體 系，強化網(wǎng)絡(luò)化和一體化運營，精細利用地鐵附屬商業(yè)資源，努力提高服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效率。 此外，深圳地鐵運營十分重視對環(huán)保節(jié)能技術(shù)的研究和應(yīng)用。以一期工程為例，深圳地鐵采用了變頻空調(diào)和手扶電梯、屏蔽門、節(jié)能照

16、明系統(tǒng)等節(jié)能設(shè)備以及蓄光型自發(fā)光節(jié)能材料，有效降低了電能消耗。,（二）“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略下的地鐵運營,2024/3/26,16,三、“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略的實施措施與效果,深圳地鐵集團實施三位一體戰(zhàn)略，其關(guān)鍵和標(biāo)志在于取得政府對地鐵進行物業(yè)開發(fā)的政策支持。深圳地鐵在抓緊地鐵工程建設(shè)的同時，積極探索地下空間和上蓋物業(yè)綜合開發(fā)模式，對地鐵車輛段上蓋土地資源進行規(guī)劃、開發(fā)利用。 截止目前，深圳地鐵集團已獲得了一個車輛

17、段140萬平米建面的上蓋土地使用權(quán)和兩個車站近20萬平米建面的上蓋土地使用權(quán)，在建的2號線、5號線，以及即將開建的7、11號線，都已規(guī)劃出約300萬平米建面的站場上蓋物業(yè)。,（三）“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略下的地鐵物業(yè)發(fā)展,2024/3/26,17,三、“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略的實施措施與效果,一是緊扣創(chuàng)新主題、提升企業(yè)核心競爭力。在管理創(chuàng)新方面，對一體化運行機制、管控體制、土地儲備、合作開發(fā)模式、票價管理機制、企業(yè)績效考核，都提出了

18、創(chuàng)新目標(biāo)和創(chuàng)新路徑規(guī)劃。此外，在培養(yǎng)創(chuàng)新人才和加大投入方面，也做了大量工作。在技術(shù)創(chuàng)新方面，技術(shù)創(chuàng)新方面，研制了12個擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的新產(chǎn)品，填補了國內(nèi)空白，包含9項發(fā)明專利、21項實用新型發(fā)明、26項軟件著作權(quán)。 二是劃并整合市政設(shè)計院，完善企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。有力改善深圳地鐵規(guī)劃設(shè)計管理薄弱，提升規(guī)劃設(shè)計力量，優(yōu)化資源配置結(jié)構(gòu)，增強業(yè)主主導(dǎo)能力，進一步優(yōu)化“三位一體”戰(zhàn)略模式。,（四）戰(zhàn)略指引、內(nèi)外兼修，延伸企業(yè)發(fā)展平臺,2

19、024/3/26,18,三、“三位一體，經(jīng)營地鐵”戰(zhàn)略的實施措施與效果,（四）戰(zhàn)略指引、內(nèi)外兼修，延伸企業(yè)發(fā)展平臺 三是推動深圳軌道交通立法，為可持續(xù)發(fā)展保駕護航。以立法方式明確深圳軌道交通的發(fā)展目的、管理機制、投融資體制、經(jīng)營模式以及政府與企業(yè)之間的權(quán)責(zé)利關(guān)系等重大問題，依靠法律來協(xié)調(diào)社會各方力量，形成合力，推進城市軌道交通建設(shè)。,2024/3/26,19,以上內(nèi)容供交流討論，謝