1、房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控作用在許多國家的實踐中已經(jīng)得到證明，我國政府部門也逐漸認識到其重要性并越來越多地將其作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可依賴的路徑選擇。在房屋保有階段開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅(或稱不動產(chǎn)稅、物業(yè)稅)已經(jīng)成為政府部門和理論界的共識。以開征房地產(chǎn)稅為主要特征的房地產(chǎn)稅收改革具有豐富的內(nèi)涵，是一個系統(tǒng)性的工程，其核心環(huán)節(jié)包括土地出讓制度的轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)流通和保有環(huán)節(jié)的稅收改革和調(diào)整、其他配套制度(如房地產(chǎn)評估機制、房屋登記制度等)的

2、建立等。房地產(chǎn)稅收改革對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響被賦予很高的期望，文章通過研究在我國房地產(chǎn)業(yè)稅收改革模式選擇的環(huán)境背景下，房地產(chǎn)市場核心要素(價格、交易量、供求)的演變和房地產(chǎn)業(yè)各參與主體(購房者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、地方政府)行為模式的轉(zhuǎn)變，以探索房地產(chǎn)稅收改革對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響效應。 論文的主要創(chuàng)新性工作和形成的結(jié)論如下： 第一，在理論層面，文章將與研究工作相關的理論基礎劃分為財產(chǎn)課稅理論和效應理論兩個層次，然后將理論和國情

3、，特別是房地產(chǎn)領域的基本國情結(jié)合起來，提出當前中國房地產(chǎn)稅收改革中應當遵循的正確的理論指導思想，財政分權、稅制完善、資源合理配置、調(diào)節(jié)收入分配等理論都能夠從某種角度為我國房地產(chǎn)稅收改革提供理論支持，如收入分配理論對我國改革的實際指導意義表現(xiàn)在我國的稅收改革應能夠?qū)崿F(xiàn)稅收的縱向公平效應；稅收非中性效應、阻礙效應等理論指導我國的房地產(chǎn)稅收改革要能夠體現(xiàn)這些效應，以抑制非居住需求，發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控作用。 第二，在研究方法層面，當前國

4、內(nèi)相關研究多為定性研究，定量研究為數(shù)甚少。文章在定性研究的基礎之上，將邏輯推導和定量分析結(jié)合起來，通過模型和函數(shù)將論文的推理加以演繹、結(jié)論得以驗證，并采用了模擬測算的方法來說明稅收改革的影響。如運用數(shù)學模型驗證土地出讓金改革對土地價格的影響和稅收改革對住宅銷售價格的影響，利用等額終值折現(xiàn)的方法推導出讓金和年租金之間的關系，并結(jié)合利率和年租金的對比來分析其他條件不變時二者的大小比較；構(gòu)建消費者需求函數(shù)和消費者總居住成本函數(shù)、開發(fā)商的供給函

5、數(shù)和總成本函數(shù)，政府總目標函數(shù)等，利用函數(shù)推導來說明房地產(chǎn)稅收改革對相關主體的影響效應，并且通過案例分析，運用模擬測算來測度稅收改革對消費者、房地產(chǎn)企業(yè)的影響。 第三，在研究結(jié)論層面，本文得出的一些比較有啟發(fā)意義的結(jié)論。房地產(chǎn)稅收改革對房地產(chǎn)業(yè)的影響是多元的。通觀這些影響，可以得到的一個基本結(jié)論是：房地產(chǎn)稅收改革能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到規(guī)范作用，促使我國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過政策磨合期的調(diào)整后邁向健康的高速發(fā)展時期。具體到各元素，有如下

6、的子結(jié)論： (1)年租金制能提高土地的利用效率和政府土地供應方式的市場化程度，建立地方政府收入和土地價值之間的市場化聯(lián)系，減少地方政府短期行為和權力腐敗的現(xiàn)象。不利之處是可能使地方政府財政短期空缺，解決的辦法是各地根據(jù)情況選擇采納時機，可先與批租制并行，再逐步推廣。之外，年租金制對土地價格的影響與租期長短、利率和土地年租金增長率之間的對比有關，由于住宅的租期一般長達70年，故年租金制比較一次出讓制之間對土地價格的實質(zhì)性影響無法準確預測。

7、 (2)房地產(chǎn)稅收改革，特別是房地產(chǎn)稅的開征，其自身的目的和自然的結(jié)果是會起到調(diào)節(jié)貧富差距、縮小收入分配、建立地方主體稅種的作用。房價并不是房地產(chǎn)稅收改革的直接調(diào)控目標。盡管如此，房地產(chǎn)稅收改革必將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，無論短期和長期。基本的原因在于：房地產(chǎn)稅收改革會減少非居住型，即投資型和投機型購房需求；房地產(chǎn)稅收改革會幫助居住型購房消費回歸理性；房地產(chǎn)稅收改革會減少房地產(chǎn)企業(yè)投資于經(jīng)濟適用房項目與一些奢侈項目之間的盈利差距從

8、而改變投資結(jié)構(gòu)；所有這些因素都能起到節(jié)約有限房地資源，增加有效供給，改變供需在總量和結(jié)構(gòu)上的對比的作用，從而促使房價回歸理性，適度增長。改革對交易量和供求結(jié)構(gòu)的影響都基于這一分析基礎。 (3)房地產(chǎn)稅收改革將影響房地產(chǎn)商和地方政府之間的利益格局。短期會對當屆政府預算外收入產(chǎn)生不利影響，但有利降低房地產(chǎn)企業(yè)承擔的成本總額，對房地產(chǎn)企業(yè)較有利；長期看有利于地方政府財政體系健康、充足、可持續(xù)地發(fā)展，促進房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)