1、再 造 新 高 度萬科國際金融中心定位及產(chǎn)品打造方案,謹(jǐn)呈：萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,前言,Foreword,取勢與尊事,2015年9月至2016年入市15個月2016年，隨著樣板間開放與新營銷中心的投入使用項目已逐步改變前期僅以性價比取勝的剛需盤形象但70萬方大盤之勢仍未體現(xiàn)項目將如何通過一期余貨的成功運營，持續(xù)提升項目形象為二、三期的開發(fā)建立品牌基礎(chǔ)？,報告體系,Analyze System,>> 目標(biāo)及問

2、題導(dǎo)出>> 項目質(zhì)素界定>> 外部環(huán)境洞察>> 開發(fā)模式及檔次建議>> 項目定位及產(chǎn)品打造>> 營銷思考,,本報告以核心目標(biāo)為重心，進(jìn)而實現(xiàn)基本目標(biāo)。,項目目標(biāo)：以項目優(yōu)異的質(zhì)素，加上首都在南城超高層產(chǎn)品的打造，完全可打造為北京標(biāo)桿性項目。,基本目標(biāo),銷售目標(biāo)：萬科集團品牌躍升的期望及北京項目的標(biāo)桿，高溢價平量是本案追求的運營模式，實現(xiàn)至少14000元/平的

3、均價,實現(xiàn)品牌躍升,實現(xiàn)高溢價,核心目標(biāo),,,品牌目標(biāo)：萬科集團北京央?yún)^(qū)項目又一力作，基于前期開發(fā)諸多項目，本案將是萬科品牌躍升的基石。,樹立北京標(biāo)桿,核心目標(biāo)：實現(xiàn)高溢價，實現(xiàn)萬科品牌的躍升！,實現(xiàn)目標(biāo)的項目質(zhì)素挑戰(zhàn)：位于永定門商圈（城市副中心），涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)各類型產(chǎn)品的中小體量城市綜合體項目，區(qū)域及體量存在挑戰(zhàn)。,永定門區(qū)域,開發(fā)商實力,城市綜合體項目,中小體量超高層項目,涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)多種物業(yè)于一體的

4、城市綜合體。原來是機電市場用地。,項目位于長安街和新建東路交匯東北向，沃爾瑪永定門店北面。,萬科集團傾力打造；已有萬科國際財富中心、黃金海岸、北國風(fēng)光等數(shù)個項目的品牌積淀。,項目含2棟超高層和商業(yè)，用地面積2.4萬平米，總建面16萬平米；容積率：6.0建筑密度：31.7%,,,北京市中心區(qū)域公寓價格調(diào)研,項目周邊區(qū)域市場價格調(diào)研,實現(xiàn)目標(biāo)的區(qū)域市場價格挑戰(zhàn)：目前區(qū)域內(nèi)市場價格天花板約為10000元/㎡，區(qū)域價格箱體上限突破存在挑

5、戰(zhàn)。,,,,,實現(xiàn)目標(biāo)的競爭市場挑戰(zhàn)：本案面市時將面臨多個大體量、高品牌的城市綜合體項目，本案存在強大競爭壓迫挑戰(zhàn)。,,,,,,,,,,項目質(zhì)素,永定門商圈，一線商圈，中小體量城市綜合體項目。,,,當(dāng)前市場,目前項目所處區(qū)域價格天花板為1萬元/㎡,實現(xiàn)目標(biāo)的問題導(dǎo)出：,未來市場,未來將面臨大量的大體量、高品牌的城市綜合體項目,一個在非傳統(tǒng)核心商業(yè)、商務(wù)區(qū)的中小體量綜合體項目， 如何在與大體量綜合體競爭中，形成優(yōu)勢開發(fā)策略，實現(xiàn)價格箱

6、體的突破？,實現(xiàn)14萬的高溢價目標(biāo),問題轉(zhuǎn)化：,在尋找實現(xiàn)價格箱體的突破之前，我們先必須透徹把握項目內(nèi)因與外因，并從中尋找實現(xiàn)目標(biāo)的契機。,,報告體系,Analyze System,>> 目標(biāo)及問題導(dǎo)出>> 項目質(zhì)素界定>> 外部環(huán)境洞察>> 開發(fā)模式及檔次建議>> 項目定位及產(chǎn)品打造>> 營銷思考,,一個城市綜合體最重要的，首先就是它所在區(qū)域

7、在城市發(fā)展中所處的位置。項目所處的永定門區(qū)域在北京城市發(fā)展中的地位如何？,項目質(zhì)素界定,項目區(qū)位價值,項目地塊價值,+,,新興次級商圈，連接老中心區(qū)與新城市群落,永定門商圈是近年來新興起的次級商圈之一，由于絕版的地段優(yōu)勢，沃爾瑪進(jìn)駐后逐漸興起。隨著北京城市的強勁發(fā)展，城市擴建步伐加快，未來此地將是連接老中心區(qū)與新城市群的中間地帶。,永定門商圈現(xiàn)狀：北京新興的次級商圈，處于長株潭融城的主方向，未來老中心市區(qū)與新城市群落的連接地帶。,,老城

8、郊區(qū)，形象展示、心理印象均較差，,本區(qū)域在老北京人心目中，超過東塘往南，就是北京的郊區(qū)了?，F(xiàn)在從市中心到東塘只需5分鐘車程，但這種心理距離目前仍然存在，且影響較大。除本案地塊周邊較多老舊的建筑，如白沙小區(qū)、臨街商業(yè)等，檔次都較低，展示面比較差，更固化了北京人對本區(qū)域的心理印象。,永定門形象現(xiàn)狀：原本的老城郊區(qū)，周邊多為舊城的老居住區(qū)，人流混雜，形象展示差，北京人對本區(qū)域的心理印象較差。,,大動脈長安街與新建路交匯處，交通便捷,倚長安街

9、與新建路，位于永定門區(qū)域的核心位置，位居泛東塘板塊區(qū)域，交通意義重大；2、7、602、120、102、134、145、146等近20趟公交車經(jīng)過，交通便利，連接市區(qū)繁華地帶；,地鐵1號、3號線近臨，交通出行方便,距離地鐵3號線東塘站在1公里內(nèi)，而且乘3號線可直達(dá)規(guī)劃中的新北京火車站，與武廣高速鐵路對接，旅客出行可以做到“零換乘”。乘地鐵出行，快捷舒適、準(zhǔn)點率高， “地鐵口物業(yè)”，不但能為業(yè)主提供“出則繁華、入則寧靜”的生活，還能給業(yè)主

10、良好的投資升值空間。,永定門交通現(xiàn)狀：城市主干道長安街、二環(huán)線經(jīng)過，規(guī)劃地鐵1號、3號線經(jīng)過，交通發(fā)展戰(zhàn)略要地。,,5分鐘金融圈，暢享便捷餐飲生活,交通銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、中信銀行、北京銀行、光大銀行均在區(qū)域1.５公里之內(nèi)打造5分鐘金融圈。永定門麥當(dāng)勞、肯德基、臺北豆?jié){、嘉興茂餐飲廣場、妙趣廚房、上島咖啡、蒸有味等眾多餐飲機構(gòu)云集，為上班族提供眾多餐飲選擇。,沃爾瑪做鄰居，體驗一站式生活,沃爾瑪超市近在咫尺，消費購物、

11、娛樂休閑輕松體驗，暢享一站式便捷生活。韶山中路、新建路、曙光路左右環(huán)繞，2分鐘觸達(dá)東塘商圈，10分鐘抵達(dá)五一繁華地段，輕松掌控城市脈動。,永定門配套現(xiàn)狀：金融機構(gòu)，各大銀行均有分支機構(gòu)，沃爾瑪超市、餐飲機構(gòu)一應(yīng)俱全，1.5公里半徑內(nèi)，商業(yè)基礎(chǔ)較好。,,謹(jǐn)呈：萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,,那么，永定門的未來呢？,北京05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個城市的核心功能,多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展

12、，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展,,第一階段：單核心擴張,,第二階段：多核化發(fā)展,,第三階段：都市群形成,,,,,主城,核心,核心,核心,核心,北京、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結(jié)果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成,,,,北京發(fā)展趨勢：基于城市快速發(fā)展，北京由單核進(jìn)入多核發(fā)展階段。,,武廣客運線開通,高檔次物業(yè),地鐵效果圖,北京新城,地鐵修建,北京發(fā)展趨勢：武廣開通、地鐵修建

13、、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮。一個國際化的大都市崛起的身影若現(xiàn)。,,國際化大都市若現(xiàn)，北京迎來歷史性革新【升級】【南移】【裂變】成為主旋律…,【升級】——城市功能、檔次升級，一個國際大都市的身影漸現(xiàn)?！玖炎儭俊鞘兄行挠梢粯O到多極，商圈單極優(yōu)勢削弱。,北京發(fā)展趨勢：,融城中心；巨資注入永定門；劇烈變動期,區(qū)域發(fā)展：北京融城，城市向南發(fā)展，項目位于南城核心，發(fā)展空間巨大。區(qū)域前景：深國投10億巨資打造永定門商圈核心，引入沃爾瑪、時代華納2

14、巨頭。劇烈變動：融科三萬英尺、保利廣場、納愛斯、云鼎公館等新興高檔物業(yè)加入，與周邊舊民居產(chǎn)生強烈對比：這是一個新舊交替的區(qū)域，是一個劇烈變動的區(qū)域，是一個未來有無限可能的區(qū)域。,永定門發(fā)展趨勢：隨著長株潭融城及城市拆遷的發(fā)展，巨資不斷注入，區(qū)域高檔物業(yè)逐漸聚集，區(qū)域為城市中心區(qū)升級的橋頭堡,,永定門區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┏鞘猩壛炎冞^程中，新的央極。而本案將成為引領(lǐng)央極形成的標(biāo)志性項目。,永定門發(fā)展趨勢：永定門區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┏鞘猩壛炎冞^程中

15、，新的央極。而本案將成為引領(lǐng)央極形成的標(biāo)志性項目,,本 案,,永定門區(qū)域未來：城市主發(fā)展方向上的央極承前啟后，城市中心區(qū)升級孕育無限可能,永定門商圈目前屬商圈副中心，但未來將成長為新的央極,1,目前，永定門屬生活型商圈，生活配套齊全，但商務(wù)氛圍還不夠濃郁,2,城市裂變背景下，永定門可繼承原有商圈積淀精華，最有潛質(zhì)崛起為升級版商圈，承擔(dān)城市升級后的商務(wù)商業(yè)功能,3,項目質(zhì)素界定：,凈用地面積：2418989㎡規(guī)劃凈用地面積：1884

16、8.6㎡建筑面積：159454.74㎡容積率：6限高：150米限高建筑密度：31.7%綠化率：36.5%道路級別：長安街為城市主干道，雙向六車道。新建東路暫時未完全拉通,地塊簡介：永定門核心區(qū)域位置，具備打造超高層標(biāo)志性建筑潛質(zhì)。,,150米超高層標(biāo)桿；園林、道路規(guī)劃大氣合理,150米超高層，將成為永定門區(qū)域唯一標(biāo)桿項目；36%園林綠化規(guī)劃，人車分流進(jìn)入道路系統(tǒng)，具備成為城市標(biāo)桿的外部硬件條件。,3.9米層高，豪華電梯配置

17、，,3.9米寫字樓層高，3.6米酒店式公寓層高，3.2米公寓層高寫字樓10臺電梯配置；公寓6臺電梯配置奇偶層大面積空中花園設(shè)計。,,,,層高3.6米,層高3.9米,層高4.5米,,,,,10臺高速電梯,6臺高速電梯,大面積空中花園,寫字樓,公寓,,層高3.2米,,,大面積空中花園,地塊規(guī)劃詳解：16萬中小體量綜合體項目，物業(yè)類型齊全，初步規(guī)劃高端，有條件打造城市標(biāo)桿項目。,,十字路口，標(biāo)志地段，昭示性強,長安街與新建路交匯處，過往人流

18、、車流量大，項目昭示性強，有利于項目對外形象推廣；十字路口，為重要交通樞紐，人群集中度高。,吸引人群，有條件形成城市新中心,重點交通地段能吸引較多人群關(guān)注，擴大項目影響力；利于有利的位置，進(jìn)行項目的形象推廣，傳遞項目價值，提高目標(biāo)客戶對本案的認(rèn)可度，帶來較高的商務(wù)機商業(yè)價值。,地塊昭示價值：城市主干道的十字路口，城市絕版地段，永定門區(qū)域核心所在，人流集中，昭示性強。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,一級車流線,二級車流線,

19、三級車流線,,,,一級人流線,二級人流線,三級人流線,,長安街：北京傳統(tǒng)的南北交通動脈，車流和人流非常旺盛，將是本案人流的來源之一。保利廣場三期：集中式商業(yè)+商業(yè)街+公寓+寫字樓，有利于人氣的聚集。本案可與其相互呼應(yīng)，制造群聚效應(yīng)。保利廣場一、二期：以住宅+商業(yè)街為主，是主要的居住群體，直接為本案商業(yè)、商務(wù)提供消費人群。,地塊交通動線：長安街將是本案的車流主要聚集區(qū)，與南側(cè)保利廣場3期接壤區(qū)，將是本案人流重要聚集區(qū)。,,保利廣場

20、商業(yè)走廊，連接?xùn)|塘、永定門商圈,保利廣場，49萬平米的綜合體項目，一、二期大體量的住宅，加上三期臨長安街部分的商業(yè)，力求打造的將是北京市新的一條商業(yè)走廊，并實現(xiàn)東塘、永定門兩大商業(yè)中心的無縫連接。 保利廣場的大體量，提高了本區(qū)域的整體檔次，它的體量將為本項目提供商業(yè)和人氣支撐，將與本項目一起，成為永定門商圈的核心驅(qū)動力。,地塊驅(qū)動價值：本案與保利廣場一起，將成為未來永定門商圈發(fā)展的核心驅(qū)動力。,,項目體量中小，有出奇制勝的基礎(chǔ)；,1,

21、本案將和保利廣場一起成為區(qū)域未來央極形成的號角手；,2,超高層標(biāo)志性建筑，高起點的初步規(guī)劃，有條件打造城市標(biāo)桿綜合體項目。,3,地塊價值小結(jié)：,,,項目質(zhì)素界定小結(jié)：,項目區(qū)位價值,項目地塊價值,1、項目必須透支未來價值博取高溢價2、小體量綜合體項目，必須打透一點,,案例借鑒原則：1、地塊位置相似——城市中心；2、地塊規(guī)模相近——中小規(guī)模；3、地塊屬性相同——具備商務(wù)潛質(zhì)；4、項目背景相似——競爭較大；5、地塊形象相似——區(qū)

22、域性地標(biāo)。,綜合體模式研究,,華貿(mào)中心由以下部分組成：3座高達(dá)百米以上的超5A級智能寫字樓20萬平米的水世界商城20萬平米國際公寓總面積超過13萬平米的超豪華酒店——里茲·卡爾頓(The Ritz-Carlton)和國際五星級酒店萬豪（Marriott）,構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體5A智能寫字樓+國際商業(yè)區(qū)+國際公寓+五星級酒店+體育中心+展示中心,案例一：均衡發(fā)展模式——北京華貿(mào)中心,,超高層寫字樓部分

23、樓高：80層，標(biāo)高333米；單層面積：2500㎡；電梯：34部進(jìn)口日立高速升降梯；停車場：地庫二層，共900個車位。,公寓部分公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達(dá)69054平方米。公寓的單元面積由113至237平方米不等。,購物中心部分中信廣場購物城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由8000平方米至10000平方米。一層經(jīng)營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。,項目整體建面：3

24、2萬方,案例二：商務(wù)驅(qū)動型——廣州中信廣場,,Portman Ritz-Carlton 酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。,上海商城由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。,,定位為 :上海頂級國際化聚核體“ city within a city ”五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場功能配

25、比： 酒店45% 、公寓30% 、寫字樓15% 、商業(yè) 10%,上海商城地處南京西路，占地16770平方米，建筑面積185000平方米，由3棟高樓、3棟裙房組成，立面呈“山”字形，高樓上寬下窄，形如書法中起筆時的“頓”。主樓50層，高164.8m；東西兩配樓各32樓，高111.5米；３棟裙房各8層樓，地下1層（局部2層)，高33.8m。建筑之間由1個巨型交通廣場和3個中式庭院相聯(lián)系。,案例三：酒店驅(qū)動型：——上海商城,,報告體系,Ana

26、lyze System,>> 目標(biāo)及問題導(dǎo)出>> 項目質(zhì)素界定>> 外部環(huán)境洞察>> 開發(fā)模式及檔次建議>> 項目定位及產(chǎn)品打造>> 營銷思考,,思維導(dǎo)圖：,,,,,,,,外部環(huán)境洞察,北京房地產(chǎn)發(fā)展概況,北京商業(yè)市場分析,北京酒店市場分析,北京公寓市場分析,北京寫字樓市場分析,北京房地產(chǎn)發(fā)展概況,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓

27、市場分析,北京商業(yè)市場分析,,城市化水平與房地產(chǎn)階段的關(guān)系：小于30%， 初創(chuàng)期 ，發(fā)展緩慢；30%-70%，黃金時期，高速發(fā)展；70%-90%，趨于飽和，發(fā)展緩慢；大于90%， 已經(jīng)飽和，基本停滯。,北京房地產(chǎn)市場目前處于高速發(fā)展的黃金時期,北京是中部六省會房價的洼地,2009年中部六省會商品房均價顯示：北京商品房均價3951元/平米，是中部六省價格最的省會城市。其洼地效應(yīng)，將吸引越來越多的資金進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場。,北京樓市發(fā)展階

28、段：城市化水平63%，整體上處于黃金發(fā)展階段，正迎來價格躍升的最佳時期。,,,,,,,,,城北板塊,城南板塊,月湖星沙板塊,城東板塊,金星大道沿線板塊,,中心區(qū)板塊,,,,,,,麓谷板塊,,麓南板塊,各板塊的核心價值提煉：中心板塊——中央生活區(qū)配套價值城東板塊——芙蓉區(qū)政府、武廣線規(guī)劃、 體育新城城南板塊——長株潭融城規(guī)劃、省政府、天心區(qū)政府麓南板塊——長潭西線、大學(xué)城、濕地生態(tài)公園麓谷板塊——高新區(qū)環(huán)境品質(zhì)金星大道——

29、市政府、空氣環(huán)境城北板塊——新河三角洲、開福區(qū)政府月湖星沙——月湖公園、金鷹文化城、星沙經(jīng)開區(qū),北京房產(chǎn)圍繞城市中心，呈現(xiàn)四面開花的發(fā)展勢頭！,,市府板塊,北京房地產(chǎn)發(fā)展概況,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,樓市板塊格局：東南西北四面開花，長株潭融城市帶動城市向南發(fā)展，本案將作為南移的第一承載梯隊。,,資料來源：北京房地局政務(wù)網(wǎng) 萬科地產(chǎn)研究中心分析整理,,,,,,,,,,資料來源：北

30、京房地局政務(wù)網(wǎng) 萬科地產(chǎn)研究中心分析整理,10年成交量在調(diào)控中比09年成交量穩(wěn)中略升,北京房價的洼地,,,,北京房地產(chǎn)發(fā)展概況,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：成交量比09年穩(wěn)中略升，成交價格在調(diào)控波動微漲。北京房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升。,,北京房地產(chǎn)發(fā)展概況,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,匯金國際,化機廠,萬科城,保利

31、4號地塊,,中建南湖地塊,水泵廠,納愛斯,保利廣場,北辰新河三角洲,友阿大廈,華都,嘉盛國際,金領(lǐng)家族,德斯勤廣場,圭塘河,湘江世紀(jì)城,萬達(dá)廣場,北辰總建面500萬，其中住宅300萬，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬；社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等120萬。規(guī)劃建設(shè)的一棟高約260米的標(biāo)志性建筑，將成為中南地區(qū)的新地標(biāo)。,德斯勤廣場總建面145萬，含大型商業(yè)中心+五星級酒店+甲級寫字樓+淘寶城+主題商業(yè)街+電視直播大廳+環(huán)球影視

32、城+國際學(xué)校+高檔公寓等諸多物業(yè)類型，集高檔購物、時尚淘寶、商務(wù)辦公、金融、政務(wù)、會務(wù)、餐飲、娛樂、教育、居住等十大功能于一體。,保利南湖項目總建面65萬，其中五星級酒店+甲級寫字樓+公寓+商業(yè)合計建面19萬平米。,奧克斯項目,湘騰城市廣場,世貿(mào)項目,萬達(dá)廣場總建面100萬，其中商業(yè)20萬，另有五星級酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅。,樓市特征：伴隨城市升級，北京迎來綜合體時代。超大規(guī)模綜合體中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀(jì)

33、城，中有萬達(dá)，西有奧克斯的局面。,,北京樓市發(fā)展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發(fā)展階段，正迎來價格躍升的最佳時期。樓市板塊格局：東南西北四面開花，長株潭融城市帶動城市向南發(fā)展，本案將作為南移的第一承載梯隊。北京房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：成交量比09年穩(wěn)中略升，成交價格在調(diào)控波動微漲。北京房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升。樓市特征：伴隨城市升級，北京迎來綜合體時代。超大規(guī)模綜合體中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀(jì)城，中有萬達(dá)，西有

34、奧克斯的局面。,北京房地產(chǎn)發(fā)展概況,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,小結(jié)：北京正迎來價格躍升的最佳時期；同時，伴隨城市的升級換代，北京迎來“城市綜合體時代”。,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,通過上表可以看出，五星級酒店收入構(gòu)成較為平均，而四星級酒店則通過價格優(yōu)勢，在客房收入上所占比例較大；星級酒店收入中會議的比例最高，其中主要與

35、北京每年定期舉辦的北京國際文化展覽會、中國（北京）國際汽車展覽會，及著名的中國金鷹電視藝術(shù)節(jié)等商務(wù)商業(yè)活動相關(guān) 。,物業(yè)構(gòu)成：四、五星級酒店，收入主要來源于客房和會議兩大類，另餐飲和休閑娛樂也占有較高比重。,,北京房地產(chǎn)發(fā)展概況,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,10年上半年北京旅游總收入占全省旅游總收入的41.2%。武廣高鐵的開通，為北京的旅游發(fā)展帶來了發(fā)展機遇。僅五一期間，北京市主要旅游景區(qū)接

36、待高鐵旅游團隊就有6200多個，游客量近10萬人次。,消費人群： 10年上半年北京共接待國內(nèi)外游客2597.2萬人次，旅游總收入達(dá)230.25億元，為北京酒店行業(yè)帶來了強大的客源支持。,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,2009年，全市舉辦的各類會展活動項目達(dá)505個，直接收入8.2億元，并帶動交通運輸、餐飲住宿、娛樂休閑、旅游等會展相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入74.08億元。會展內(nèi)容：“

37、中國金鷹電視藝術(shù)節(jié)”、“中國中部投資貿(mào)易博覽會”、“全國汽車配件交易大會”、“全國糖酒交易大會”、“中國（北京）國際汽車博覽會”等多個全國或區(qū)域性的品牌展會。,,,,紅星國際會展中心4.8萬平米,青竹湖國際會展中心,北京國際會展中心5萬平米,2008年,年度,直接收益,乘數(shù)效應(yīng)收益,2009年,2010年,,,,,7.3億,65億,8.2億,預(yù)計9.0億,75億,預(yù)計82億,,增幅9.3%,消費人群：北京會展業(yè)其直接收益以及乘數(shù)效應(yīng)

38、，帶來近百億的消費產(chǎn)值，為酒店客房、休閑娛樂、商務(wù)會談等客源帶來又一支撐。,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,成長成熟階段，五星級酒店10家（含達(dá)到五星級標(biāo)準(zhǔn)的16家），四星級酒店30多家。,發(fā)展階段及格局,酒店承載能力,未來趨勢,消費人群：旅游、會展、政府接待、商務(wù)會談成為主流。消費水平：星級酒店整體客房均價在450元以上，北京星級酒店消費能力強。入駐率：整體入住率在7

39、0%以上，星級越高，入住率越高。物業(yè)構(gòu)成：收入主要來源于客房和會議兩大類，另餐飲和休閑娛樂也占有較高比重。,北京酒店市場發(fā)展?jié)摿Υ?，尤其是五星及以上高檔酒店。北京酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢。,區(qū)域契機,永定門區(qū)域暫無高檔酒店，存在市場空缺，為本案帶來契機。,1、酒店市場承載能力高，尤其是五星以上高檔酒店2、北京酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢3、永定門區(qū)域暫無高檔酒店，存在市場空缺的契機,北京酒店市場小結(jié)——北京酒店市場發(fā)展?jié)摿?/p>

40、大，尤其是五星及以上高檔酒店。北京酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢。,,,,,,,九十年代,新興市場的激進(jìn)與陣痛,第一次回暖與產(chǎn)品升級發(fā)展,千禧年前夕,北京市場出現(xiàn)品質(zhì)較低的一代寫字樓,第二代寫字樓的代表出現(xiàn)在北京的繁華之地,SOHO商住的時代,北京首推了SOHO居家辦公理念，成為了這一階段北京寫字樓市場的替代詞,新世紀(jì)伊始,酒店式公寓席卷星城,高檔專業(yè)寫字樓時代,酒店式公寓出現(xiàn)充分滿足了當(dāng)時消費者對寫字樓產(chǎn)品的需求。不僅將居住與辦公結(jié)合

41、，還可以提供更完善的酒店式服務(wù),大量國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐北京，引發(fā)了北京寫字樓市場的變革，高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高,02年-05年,06年-至今,,,,,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京寫字樓發(fā)展階段：目前北京寫字樓市場處于高端專業(yè)寫字樓時代。,,,北京高端寫字樓主要集中在：橫向城市主干道：五一路、解放路、勞動路縱向城市

42、主干道：常勝街、長安街形成三個核心商務(wù)區(qū)：五一廣場商務(wù)區(qū)常勝街商務(wù)區(qū)韶山北路商務(wù)區(qū),,,,五一廣場商務(wù)區(qū),韶山北路商務(wù)區(qū),常勝街商務(wù)區(qū),五一廣場是北京市的傳統(tǒng)中心，兩條城市主干道在五一廣場交匯，眾多金融機構(gòu)在此建造總部樓宇，逐漸形成了北京市的金融中心； 由五一廣場向外輻射，在主要交通干線沿線逐漸形成了兩個新城市商務(wù)聚集區(qū)，即常勝街與韶山北路商務(wù)區(qū)。,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓

43、市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京高端寫字樓分布特點：北京市高端寫字樓沿市區(qū)三橫兩縱五條主干道呈“日”字形‘帶狀’分布。,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京專業(yè)寫字樓入駐率分析,由于北京近幾年自身經(jīng)濟發(fā)展的快速，及長株潭合并等政策的利好，不少國際型、全國型大企業(yè)進(jìn)駐北京，使得北京高端寫字樓進(jìn)駐率處于高位，潛在剛性需求十分巨大,普通酒店式寫字樓入駐率分析,五星級酒店式寫字樓入

44、駐率分析,入駐率情況：五星級酒店式寫字樓入駐率明顯高于專業(yè)寫字樓，五星級酒店式寫字樓與普通酒店式寫字樓入住率相當(dāng)。,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京酒店式寫字樓租金水平相對與專業(yè)寫字樓租金水平約高出1.8元/㎡/天，存在更高投資價值；2010年開始，伴隨著北京整體房地產(chǎn)市場以及優(yōu)質(zhì)寫字樓市場銷售價格的增長，同時，新建樓宇品質(zhì)的提高，寫字樓的租金也開始相應(yīng)增長；,專業(yè)寫

45、字樓租金,普通酒店式寫字樓租金,五星級酒店式寫字樓租金,,,,,,,,,,,亞大時代,中天廣場,中隆國際,萬科財富中心,定王大廈,第一大道,文化大廈,,2,1,4,3,,,,,,,,,銀華大酒店,金源大酒店,天璽大酒店,,2,1,4,3,,,,,,華天貴賓樓,豪庭大酒店,,4,2,8,6,,,,,,,運達(dá)國際,通程國際大酒店,租金水平：五星級酒店式寫字樓租金平均為3.8元/㎡/天，普通酒店式寫字樓租金水平為約為2元/㎡/天，專業(yè)寫字樓租

46、金平均為2元/㎡/天。,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京專業(yè)寫字樓客戶分析,北京酒店寫字樓客戶分析,消費人群：五星級酒店式寫字樓以國內(nèi)外大型知名企業(yè)分公司或辦事處、信息科技產(chǎn)業(yè)客戶為主，普通酒店式寫字樓以外貿(mào)型企業(yè)、咨詢公司及中等企業(yè)辦事處為主，專業(yè)寫字樓以實業(yè)、投資咨詢、房地產(chǎn)等客戶為主。,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,

47、北京商業(yè)市場分析,香港寫字樓多通過品牌物業(yè)在資產(chǎn)運營管理中，實現(xiàn)后期價值的；北京目前新建項目都有物業(yè)，部分項目以能聘請星級物管為自己項目升值的重要籌碼；北京專業(yè)寫字樓的物管費在3.0-4.0元左右，而酒店式寫字樓的物管因一次性包含很多費用，多在十幾元到二十元不等。,專業(yè)寫字樓物業(yè)管理費,普通酒店式寫字樓物業(yè)管理費,五星級酒店式寫字樓物業(yè)管理費,,,,,,,,,,,亞大時代,中天廣場,中隆國際,萬科財富中心,定王大廈,第一大道,文化大廈

48、,,3,2,5,4,,,,,,,,,銀華大酒店,金源大酒店,天璽大酒店,,4,2,8,6,,,,,,華天貴賓樓,豪庭大酒店,,10,5,20,15,,,,,,,運達(dá)國際,通程國際大酒店,物管費水平：五星級酒店式寫字樓物管費在10-20元、普通酒店式寫字樓約5元、專業(yè)寫字樓物管費在3-4元。,,北京房地產(chǎn)整體市場,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,五星級酒店式寫字樓,五星級酒店式寫字樓硬件配置不如專

49、業(yè)寫字樓，但是因為酒店的身份價值拉動，其實際租金遠(yuǎn)高于專業(yè)寫字樓，實現(xiàn)了較高溢價。,普通酒店式寫字樓,普通酒店式寫字樓與五星級酒店式寫字樓硬件配置相當(dāng)，但租金遠(yuǎn)低于五星寫字樓。說明星級不夠，對寫字樓的身份形象拉升不夠，酒店不足以對寫字樓形成驅(qū)動力，并實現(xiàn)高溢價。,專業(yè)寫字樓,專業(yè)寫字樓硬件配置上略高于五星級酒店式寫字樓，但租金卻不如對方，原因是沒有高檔酒店的價值驅(qū)動。,1、酒店式寫字樓，以酒店高形象驅(qū)動寫字樓價值，實現(xiàn)高溢價2、酒店檔

50、次不足（5星以下），形象驅(qū)動不夠，難以支撐溢價。,北京寫字樓市場小結(jié)：寫字樓市場已經(jīng)發(fā)展成熟，且由專業(yè)寫字樓和酒店寫字樓主導(dǎo)市場。酒店寫字樓在溢價實現(xiàn)上更高。,,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京房地產(chǎn)整體市場,商務(wù)公寓調(diào)研：主要商務(wù)公寓項目硬件對比,,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京房地產(chǎn)整體市場,2009年中部六省GDP排名,2009年中部六省

51、會GDP進(jìn)入全國50強排名,近幾年北京經(jīng)濟年增長率在12%以上，北京的發(fā)展也隨之突飛猛進(jìn)，超過鄭州位居中部省會城市第二的位置。,酒店式公寓調(diào)研：北京強勁的經(jīng)濟增長，孕育了酒店式公寓的生存空間。部分樓盤正是看到了這一點，因而以偽酒店式公寓試探市場，試圖實現(xiàn)高溢價。,,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京房地產(chǎn)整體市場,北京在總體經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也有明顯的改善。經(jīng)濟增長動力由過去主要依靠

52、第三產(chǎn)業(yè)帶動迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槎⑷a(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動的持續(xù)快速發(fā)展大好局面。,酒店式公寓調(diào)研：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速升級。北京經(jīng)濟已實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展大好局面，也孕育了酒店式公寓的生存空間。,,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京房地產(chǎn)整體市場,調(diào)研目的：探求酒店式公寓客戶的消費需求；調(diào)研方法：深度訪談；調(diào)研時間：10月1日-7日，共計7天；訪談對象：企業(yè)中高層管理人員、私營業(yè)主；訪談

53、數(shù)量：近30位高端客戶。,酒店式公寓調(diào)研：,,成長成熟階段，呈現(xiàn)四面開花。,發(fā)展階段及格局,公寓特色打造,未來趨勢,30-50平，占到60%以上，既是主力供應(yīng)面積，同時也是暢銷面積段。,產(chǎn)品走商務(wù)路線，并有少量走精裝或酒店式公寓做法，將成為未來市中心區(qū)項目實現(xiàn)高溢價的常用作法。,公寓產(chǎn)品打造,商務(wù)公寓易創(chuàng)造價格天花板，但要求項目毗鄰城市主干道；精裝公寓成為趨勢；出現(xiàn)偽酒店式公寓，逐步挑戰(zhàn)價格極限,市場潛力大。,北京酒店市場分析,北京寫字

54、樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京房地產(chǎn)整體市場,1、商務(wù)型寫字樓成為目前市場主流，以此實現(xiàn)高溢價2、酒店式公寓目前市場空白，但市場潛在需求強勁。,北京公寓市場小結(jié)：公寓市場已經(jīng)發(fā)展成熟，商務(wù)公寓易創(chuàng)造價格天花板，但要求項目毗鄰城市主干道；精裝公寓成為趨勢；出現(xiàn)偽酒店式公寓，逐步挑戰(zhàn)價格極限,市場潛力大。,,北京酒店市場分析,北京寫字樓市場分析,北京公寓市場分析,北京商業(yè)市場分析,北京房地產(chǎn)整體市場,一中心7次級。永

55、定門商圈目前屬于此商圈之一。,商圈格局,商業(yè)以嘉信茂廣場為核心聚集，未來興建的保利廣場3期商業(yè)體量在3萬方以上，與之呼應(yīng)，構(gòu)建商圈商業(yè)核心。,永定門商圈,1、永定門商圈為城市副商圈，商業(yè)基礎(chǔ)良好；2、永定門商圈為依賴沃爾瑪?shù)木幼⌒蜕倘?，目前商業(yè)形象中端；,北京商業(yè)市場小結(jié)：永定門商圈以嘉信茂廣場和保利廣場3期為商業(yè)核心的布局基本構(gòu)筑成型。,,報告體系,Analyze System,>> 目標(biāo)及問題導(dǎo)出>>

56、 項目質(zhì)素界定>> 外部環(huán)境洞察>> 開發(fā)模式及檔次建議>> 項目定位及產(chǎn)品打造>> 營銷思考,,項目整體發(fā)展思考——SWOT分析,S——優(yōu)勢,W——劣勢,O——機會,T——威脅,項目優(yōu)勢：項目體量中小，有出奇制勝的基礎(chǔ)；超高層標(biāo)志性建筑，高起點的初步規(guī)劃，有條件打造城市標(biāo)桿綜合體項目。區(qū)域優(yōu)勢一：永定門商圈目前屬商圈副中心，但未來將成長為新的央極區(qū)域優(yōu)勢二：城市裂變背

57、景下，永定門可繼承原有商圈積淀精華，最有潛質(zhì)崛起為升級版商圈，承擔(dān)城市升級后的商務(wù)商業(yè)功能,項目劣勢：總體量不足20萬，不能在住宅市場形成引領(lǐng)、領(lǐng)導(dǎo)地位。區(qū)域劣勢：目前，永定門屬生活型商圈，生活配套齊全，但商務(wù)氛圍還不夠濃郁,酒店市場機會：承載能力高，尤其是五星以上高檔酒店；北京酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢；永定門區(qū)域暫無高檔酒店，存在市場空缺的契機寫字樓市場機會：酒店式寫字樓，以酒店高形象驅(qū)動寫字樓價值，實現(xiàn)高溢價；公寓機會：

58、商務(wù)型寫字樓成為目前市場主流，以此實現(xiàn)高溢價；酒店式公寓目前市場空白，但市場潛在需求強勁。商業(yè)機會：以居住型商業(yè)為主，滿足酒店客戶及商務(wù)客戶需求型的商務(wù)型商業(yè)市場空間大。,,,市場威脅：北京迎來綜合體時代，諸多大盤名盤的綜合體項目，加劇項目競爭。寫字樓威脅：酒店檔次不足（5星以下），形象驅(qū)動不夠，難以支撐溢價。商業(yè)威脅：目前主要以居住型商圈為主，區(qū)域無高端商業(yè)存在；,OS戰(zhàn)略：以超高端酒店作為驅(qū)動，驅(qū)動項目商務(wù)價值拉動寫字樓為五

59、星酒店式寫字樓，實現(xiàn)整體項目的高溢價。,面對高品牌、大體量、好地段的眾多競爭項目，本案適宜以差異化表達(dá)項目獨特價值，博取項目溢價,,,,,總體量不足20萬，不能在住宅市場形成引領(lǐng)、領(lǐng)導(dǎo)地位。,不足以凸顯項目的質(zhì)素特色，并達(dá)成溢價能力。,總體量不足20萬，無法與領(lǐng)導(dǎo)者相抗衡，引領(lǐng)新的方向。,較契合項目。一方面可通過差異化形成溢價能力，另一方面可通過差異化凸顯獨特項目質(zhì)素。,,SWOT分析確定初步發(fā)展方向,競爭占位修正,綜合體模式確定,競

60、爭占位：,,,商業(yè)驅(qū)動綜合模式,,商務(wù)驅(qū)動綜合模式,,居住綜合型運營模式,,居住驅(qū)動運營模式,,酒店驅(qū)動運營模式,,,與本案契合度最高,SWOT分析確定初步發(fā)展方向,競爭占位修正,綜合體模式確定,項目運營模式分類：分為5大類，各類運營模式均有條件約束，北京目前市場缺乏以酒店為驅(qū)動的運營模式。,,確定初步的發(fā)展方向：從競爭項目的角度思考，打造以酒店為驅(qū)動的綜合體項目可以有效差異化于競爭項目，并博取高溢價。,酒店驅(qū)動型,SWOT分析確定初步

61、發(fā)展方向,競爭占位修正,綜合體模式確定,物業(yè)構(gòu)成：超5星級酒店（主業(yè)態(tài)）+酒店式寫字樓+酒店式公寓 +高端商業(yè)。,各類物業(yè)風(fēng)險評估：基于項目質(zhì)素界定和北京市各類物業(yè)的發(fā)展情況分析，對本案發(fā)展各類物業(yè)風(fēng)險、溢價界定如下——,,以酒店為驅(qū)動的發(fā)展模式下，對各類物業(yè)的選擇。,,,,,,SWOT分析確定初步發(fā)展方向,競爭占位修正,綜合體模式確定,初步物業(yè)選擇：基于各類物業(yè)風(fēng)險、溢價的評估，初步物業(yè)選擇如下：,,形象定位：,六星級商務(wù)聚合體一座

62、城與他新的高度,報告體系,Analyze System,>> 目標(biāo)及問題導(dǎo)出>> 項目質(zhì)素界定>> 外部環(huán)境洞察>> 開發(fā)模式及檔次建議>> 項目定位及產(chǎn)品打造>> 營銷思考,,項目屬性定位回顧：,,以六星級酒店為驅(qū)動的,,,項目的靈魂，項目檔次和形象缺的的關(guān)鍵要素；也是項目差異化競爭對手的核心籌碼。,,,涵寫字樓、商務(wù)公寓等，迎合地塊商務(wù)潛質(zhì)

63、的打造。滿足地塊多功能的需求。,,,城市核心地段大背景下的綜合形態(tài)項目。,商務(wù)型,城市綜合體,基于項目定位的產(chǎn)品打造,,,,,,產(chǎn)品打造,商業(yè)產(chǎn)品打造,酒店產(chǎn)品打造,公寓產(chǎn)品打造,寫字樓產(chǎn)品打造,六星級硬件,六星級餐飲,六星級服務(wù),六星級娛樂,,,六星級奢華酒店,,立面獨特，產(chǎn)品裝修用材奢華，黃金色打造；運用高科技元素，制造全球稀缺的現(xiàn)代奢華體驗,萬國宴，滿足各類人群需求，使客戶流連忘返；,私人管家，了解客戶需求；營造帝王式的尊貴感，多

64、對一服務(wù)；名車負(fù)責(zé)客戶接送；,配備強大的運動娛樂配套資源，提供世界一流的高級運動娛樂場所。,本案六星級酒店打造方式：,,作為該區(qū)域地標(biāo)性建筑應(yīng)體現(xiàn)時代感及商務(wù)簡約性，全玻璃幕墻構(gòu)造或新材料的使用；,外立面造型強調(diào)獨特性及國際性，圓弧面造型更具有未來感及時尚感；,六星級酒店硬件：酒店外立面設(shè)計具有時代感，體現(xiàn)商務(wù)簡約，作為該區(qū)域地標(biāo)性建筑，造型應(yīng)具有獨一無二的特殊性。,,20米超高大堂設(shè)計，免費無線高速網(wǎng)絡(luò)，私人專屬會客廳；高速頂級電梯

65、、3層超大地下車位，滿足商務(wù)人士需求；多功能會議廳、自動投影儀、活動舞臺、全智能化系統(tǒng)，滿足各種大型會議需求。,六星級硬件：20米超高大堂設(shè)計，2000㎡以上商務(wù)會議廳、宴會廳、打造1000 ㎡北京最大的國際多功能會議廳。,,不同季節(jié)提供不同的飲食，每天廚師根據(jù)客戶需求制定不同的菜譜；為顧客提供世界各國最美味的特色菜肴，且廚師會根據(jù)客戶的需求盡可能滿足顧客提出的任何要求。,六星級餐飲：容納500人的樓頂旋轉(zhuǎn)餐廳，為顧客提供世界各國美

66、味特色菜肴，提供萬國宴滿足客戶各類不同需求。,,每個房間都有專門的bulter，從入住酒店前就已經(jīng)了解顧客的細(xì)節(jié)及特殊偏好，包括房間枕頭的類型、床單的品牌等，并提前做好準(zhǔn)備；酒店有高度專業(yè)的員工，任何一個服務(wù)人員都能夠準(zhǔn)確無誤的喊出顧客的名稱；服務(wù)體系分級，針對小孩、成人，度假客戶及上午客戶分別制定不同的服務(wù)體系。,六星級服務(wù)：超越客戶需求的服務(wù)水準(zhǔn)；系統(tǒng)化的客戶管理體系，與顧客建立有價值的永久關(guān)系。,,酒店打造了“Urban Sp

67、a(城市SPA)”等美容場館；設(shè)置城市運動娛樂會所，配備強大的運動娛樂配套資源，提供世界一流的高級運動娛樂場所；,六星級娛樂：結(jié)合城市特色，設(shè)置極度奢華運動娛樂場所，打造北京特色文化傳播。,,——寫字樓產(chǎn)品定位,北京首席六星級酒店寫字樓,以酒店為基礎(chǔ),以六星級酒店為驅(qū)動的商務(wù)聚合體,高檔次公共空間：與星級酒店相同的公共空間標(biāo)準(zhǔn)，每層樓風(fēng)格不同的電梯廳裝飾。,高檔次豪華公共空間：,公共部分裝修：與6星級酒店相同的公共空間標(biāo)準(zhǔn),,10

68、部超高速國際品牌電梯,北京寫字樓罕有配置，10部高速電梯確保辦公便捷；大面積辦公面積規(guī)劃，主要針對大公司辦公需求。,專屬CEO電梯，直達(dá)各區(qū)域,設(shè)置2臺豪華老板專屬電梯，且直通酒店娛樂運動休閑場所；,電梯大容量轎廂，容納更多人,超大電梯轎廂容量，容量更多人,,10臺高速電梯,寫字樓,電梯：10部超高速國際品牌電梯，滿足龐大人流量需求，2部專屬CEO豪華電梯指紋識別，直達(dá)各區(qū)域，,,地下3層立體車位,地下3層立體車位，共計900個車位，

69、滿足六星級酒店、寫字樓、公寓住戶停車需求；地下車庫采用全智能化安防系統(tǒng)，智能化360度監(jiān)控系統(tǒng)，4個地面出入口，確保交通順暢；,地下第一層,地下第二層,地下第三層,停車：設(shè)置立體車位，全智能化安防系統(tǒng)，360度監(jiān)控系統(tǒng)，4個地面出入口，滿足合理車流動線,,陽光花園，形成健康生態(tài)環(huán)境,框架結(jié)構(gòu)，，內(nèi)部可自行拆分及組合根據(jù)公司需求可有N種組合方式；在每層設(shè)計多個可贈送面積的陽光花園；滿足不同面積（整層，半層，1/4層）單位購買的物業(yè)，性