1、1第一章第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論房地產(chǎn)估價(jià)概論第一節(jié)第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)一、一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義房地產(chǎn)估價(jià)的含義（一）專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別（一）專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別①專(zhuān)業(yè)估價(jià)由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，即具有相應(yīng)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量估價(jià)師、取得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成；②專(zhuān)業(yè)估價(jià)是提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，不是憑直覺(jué)，憑感覺(jué)得的，是根據(jù)科學(xué)的方法測(cè)算出來(lái)的；③專(zhuān)業(yè)估價(jià)具有公信力，即提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

2、具有證明有效力；④專(zhuān)業(yè)估價(jià)是有償服務(wù)，即向委托人收取一定的費(fèi)用；⑤專(zhuān)業(yè)估價(jià)承擔(dān)法律責(zé)任，即估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己評(píng)估的過(guò)程和結(jié)果要承擔(dān)法律責(zé)任。(二)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。通常把特定目標(biāo)稱(chēng)為估價(jià)目標(biāo)，特定房地產(chǎn)稱(chēng)為估價(jià)對(duì)象，特定時(shí)間稱(chēng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，公認(rèn)的原則稱(chēng)為估價(jià)原則，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚍Q(chēng)為估價(jià)程序，科學(xué)的方法稱(chēng)為估價(jià)方法。

3、房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。（三）（三）估價(jià)與評(píng)估異同估價(jià)與評(píng)估異同相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)。估價(jià)的含義更加精確、明確、具體，就是專(zhuān)指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的含義很廣泛，不只限于對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙?、某物或者某?xiàng)工作、活動(dòng)等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。

4、特別需要指出的是，區(qū)分估價(jià)和評(píng)估，并不意味著房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只能從事房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)。還可以從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)等。二、二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（一）（一）房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格價(jià)值和價(jià)格之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是:價(jià)值價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)中心；價(jià)格價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值

5、上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。(二)房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價(jià)定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，

6、而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析，測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。（三）（三）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是做價(jià)格保證房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是做價(jià)格保證估價(jià)是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)該被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格的保證。估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)，一是咨詢(xún)性或參考性的

7、；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，是屬于第一種，為估價(jià)委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，是屬于第二種的。不論是起著何種的作用的估價(jià)以及應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大小如何，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的對(duì)待，勤勉盡責(zé)的去完成。（四）（四）房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的全面認(rèn)識(shí)包括：①即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似

8、的評(píng)估價(jià)值。②所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值誤差；③不能用物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差。④判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較。⑤及時(shí)可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實(shí)際中不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值對(duì)與錯(cuò)，誤差有多大，而是通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏、在估價(jià)過(guò)程中有無(wú)失誤等，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。（五

9、）（五）房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)三、三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（一）（一）專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的基本前提專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的基本前提當(dāng)一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋孩僖环N資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無(wú)二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常辦法便可以得知，就不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)；②一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無(wú)二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，平清

10、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)估價(jià)人員顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。（二）（二）房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。由于房地產(chǎn)具有的兩大特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。完全市場(chǎng)必備的8個(gè)條件：（1）同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎在誰(shuí)那購(gòu)買(mǎi)；（2）買(mǎi)者和賣(mài)者的人數(shù)眾多；（3）買(mǎi)者和賣(mài)

11、著都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；（4）買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格；（5）就成交總額而言，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購(gòu)銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的；（6）買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為；（7）消費(fèi)者要求效用最大化；（8）商品可裝讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，有許多因素妨礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成，不會(huì)自動(dòng)的形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，在其判斷中要求有專(zhuān)門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以需要房地產(chǎn)估價(jià)師提39.因非法批準(zhǔn)征收、使用

12、土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的；10.其他房地產(chǎn)賠償。七、七、房地產(chǎn)分隔的需要房地產(chǎn)分隔的需要共有財(cái)產(chǎn)分割，遺產(chǎn)分割等通常涉及房地產(chǎn)分割。通常是采取折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的方式，然后對(duì)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。房屋一般難以按照面積進(jìn)行平均分割，通常是先按照自然間進(jìn)行實(shí)物分割，在根據(jù)各部分之間的價(jià)值差異進(jìn)行現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的“多退少補(bǔ)”。這些都是需要房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值參考依據(jù)。八、八、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要一是在投保時(shí)需要評(píng)估

13、保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)，二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估遭受的損失或者建筑物重置價(jià)格、重建價(jià)格等，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。九、九、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)出和司法鑒定的需要房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)出和司法鑒定的需要現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)、抵債、征收、征用損害賠償?shù)然顒?dòng)中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格、補(bǔ)償金額或者為他們提供參考依據(jù)的估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果有異議。在國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)中，通常也出現(xiàn)某一放特別是被征收人對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果有異議而

14、要求對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定的情況。十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要十一、房地產(chǎn)管理的需要房地產(chǎn)管理的需要房地產(chǎn)管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數(shù)量、質(zhì)量，更需要搞清楚土地和房屋的價(jià)值及其增值和貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估計(jì)。十二、十二、其他方面需要其他方面需要1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要的估價(jià)服務(wù)；2.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)需要的估價(jià)服務(wù)；3.會(huì)計(jì)計(jì)量需要估價(jià)服務(wù)；4.出國(guó)提供財(cái)產(chǎn)價(jià)值證明需要的估價(jià)服務(wù)；5.房地

15、產(chǎn)證券化需要的估價(jià)服務(wù)。第四節(jié)第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德職業(yè)道德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣，實(shí)踐上可以概括為7個(gè)方面：1.獨(dú)立、客觀、公正；2.專(zhuān)業(yè)勝任能力；3.誠(chéng)實(shí)守信；4.勤勉盡責(zé)；5.保守秘密；6.公平競(jìng)爭(zhēng)；7.社會(huì)責(zé)任；具體如下：（1）應(yīng)當(dāng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，當(dāng)與估價(jià)委托人、估價(jià)厲害關(guān)系人有厲害關(guān)系或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系的，應(yīng)主動(dòng)回避相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)；（2）不應(yīng)從事自己的專(zhuān)業(yè)能力所不能勝

16、任的業(yè)務(wù)；（3）應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)，不做任何虛假的估價(jià)；（4）應(yīng)當(dāng)盡心盡力地按照相關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做好每個(gè)環(huán)節(jié)的估價(jià)工作；（5）應(yīng)當(dāng)保守估價(jià)活動(dòng)中知曉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私；（6）應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（7）不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名或者蓋章，不得將房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)書(shū)借給他人使用或者允許他人使用自己的名義；（8）不得損害其他房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的利益、應(yīng)當(dāng)維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)的良好形象。（

17、9）應(yīng)當(dāng)不斷的學(xué)習(xí)、更新、增長(zhǎng)自己的估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、提高專(zhuān)業(yè)勝任能力。第五節(jié)第五節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項(xiàng)目四、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件五、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)六、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系八、形成

18、了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)九、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)十、積極開(kāi)展了國(guó)際交流合作第二章第二章房地產(chǎn)及其描述房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義一、一、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)的定義是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。即房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他土地定著物。定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)務(wù)、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。二、二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義土地、建筑物和其他土地定著物的含義（一）（一）土地的含義土

19、地的含義具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地可分為三層地球表面，簡(jiǎn)稱(chēng)地表；地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地上空間；地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡(jiǎn)稱(chēng)地下空間。通常地上的空間的高度以飛機(jī)飛行高度為限，地下空間的深度以人類(lèi)的能力所為限。地下資源、埋葬物等可以出售、出租或者以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。（二）（二）建筑物的含義建筑物的含義建筑物是最主要的土地定著物，廣義的建筑物，既包括房屋，也包括構(gòu)筑

20、物。狹義的不包括構(gòu)筑物。定義：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。其中房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲的作用，供人們?cè)诶锩婢幼　⒐ぷ?、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其它活動(dòng)的建筑物，一般采用建筑材料，建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物、如煙囪、水塔等。區(qū)分房屋和構(gòu)筑物的標(biāo)準(zhǔn)：1.人們是否直接在里面進(jìn)行生