1、租賃合同糾紛分析報(bào)告租賃合同糾紛分析報(bào)告一、案情概要一、案情概要本案第三人譚建華與被告冉隆彬曾是多年的同居關(guān)系，于2007年2月份雙方自愿解除關(guān)系，簽訂了《解除同居關(guān)系協(xié)議書(shū)》，其中對(duì)紅湖賓館房屋進(jìn)行了分配，譚建華占有60%的份額，冉隆彬占有40%的份額。被告冉隆彬與被告孫小萍與2008年1月18日在民政部門(mén)登記結(jié)婚，系合法的夫妻關(guān)系。2011年3月1日，二被告與原告楊華江在石柱縣黃水鎮(zhèn)街上達(dá)成口頭租賃房屋（紅湖賓館）的協(xié)議，當(dāng)日原告楊

2、江華從黃水農(nóng)村商業(yè)銀行取款人民幣一萬(wàn)元交給被告孫小萍作租房訂金，同年3月8日，原告楊華江與二被告在石柱縣農(nóng)業(yè)銀行與被告冉隆彬的辦公室訂立正式的“房屋租賃協(xié)議”（將訂立協(xié)議的時(shí)間打印成“2011年3月1日”，便于計(jì)算租賃期限），協(xié)議約定租賃期限為4年（即從2011年3月1日至2015年2月28日為止），租金每年交三萬(wàn)元，并約定任何一方違約應(yīng)承擔(dān)違約金一萬(wàn)元，二被告經(jīng)與原告協(xié)商，要求原告交納“紅湖賓館”轉(zhuǎn)讓費(fèi)五萬(wàn)元，并承諾將經(jīng)營(yíng)紅湖賓館的特

3、種經(jīng)營(yíng)許可證、衛(wèi)生許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照手續(xù)轉(zhuǎn)交原告，并協(xié)助原告辦理變更手續(xù)，原告楊華江按協(xié)議約定，于3月8日的當(dāng)天給二被告交了租金三萬(wàn)元以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)五萬(wàn)元，第三人譚建華對(duì)二被告與原告租賃轉(zhuǎn)讓紅湖賓館之事不知情，于2011年3月10日與王玉芹（女）訂立買(mǎi)賣(mài)房屋（紅湖賓館）的協(xié)議，同年4月12日到石柱縣黃水鎮(zhèn)經(jīng)旁人講并調(diào)查核第三人譚建華是否追認(rèn)及追認(rèn)效力的問(wèn)題，盡管追認(rèn)行為發(fā)生在2011年3月10日房屋買(mǎi)賣(mài)之后，但譚建華在2011年4月12

4、日才發(fā)現(xiàn)并查證核實(shí)2011年3月8日的租賃行為，譚建華并非以2011年3月10日出售房屋的行為來(lái)否定其租賃行為，《合同法》第229條規(guī)定的房屋買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則也符合此情形。本案中，第三人譚建華是紅湖賓館的權(quán)利人，譚建華與王五芹之間房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否生效，不影響譚建華對(duì)原、被告租賃房屋協(xié)議行為的認(rèn)定效力，更何況于被告冉隆彬及第三人譚建華在把房屋賓館出售時(shí)，未讓楊華江知曉，也未提前通知楊華江，剝奪了楊華江的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，違反了《合同法》第23

5、0條和《民法通則》意見(jiàn)第118條之規(guī)定?？偠灾媾c二被告之間的租賃轉(zhuǎn)讓賓館的行為，譚建華已追認(rèn)，完全是合法有效的。2、二被告具有嚴(yán)重的違約行為，原告有權(quán)解除協(xié)議。二被告不按約定將特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證、衛(wèi)生許可證等證照手續(xù)轉(zhuǎn)移給原告并協(xié)助更名登記。作為租賃房屋轉(zhuǎn)讓賓館經(jīng)營(yíng)，這些相關(guān)證照是必不可少的，而且轉(zhuǎn)讓賓館這些證照手續(xù)自然要也要一同轉(zhuǎn)交，這是一個(gè)基本的常理、慣例。由于二被告的行為造成原告營(yíng)業(yè)受阻。再者，在履行合同的過(guò)程當(dāng)中，由于二