1、天偉地產(chǎn)天偉地產(chǎn)—山外山莊木屋別墅項目策劃山外山莊木屋別墅項目策劃策劃背景：代理銷售項目山外山莊木屋別墅項目的銷售企劃案；策劃背景：代理銷售項目山外山莊木屋別墅項目的銷售企劃案；山外山莊運營主線：山外山莊運營主線：山莊投資人，從木屋開始山莊投資人，從木屋開始……生態(tài)木屋生態(tài)木屋益壽延年益壽延年返樸歸真返樸歸真回歸自然回歸自然參與經(jīng)營參與經(jīng)營高額利潤回報高額利潤回報養(yǎng)生、投資、度假，木屋別墅的優(yōu)勢已經(jīng)毋庸置疑，那么，結(jié)合山外山莊項目，這個

2、小產(chǎn)權(quán)的山養(yǎng)生、投資、度假，木屋別墅的優(yōu)勢已經(jīng)毋庸置疑，那么，結(jié)合山外山莊項目，這個小產(chǎn)權(quán)的山外山莊來說，兩者的結(jié)合又會是什么呢？外山莊來說，兩者的結(jié)合又會是什么呢？綜合以上的全部市場狀態(tài)，結(jié)合山外山莊木屋別墅項目的實際狀況，設(shè)計銷售策略和策劃未來山外山莊的運營模式，創(chuàng)意山外山莊的市場定位，就成為我們的當(dāng)務(wù)之急了；山外山莊市場定位：山外山莊市場定位：將山外山莊木屋別墅的市場定位為山外山莊養(yǎng)生度假休閑會所、會所股東、私人養(yǎng)生會所、投資回報

3、、運營管理、炒賣轉(zhuǎn)讓、土地5070年使用期、終身房屋產(chǎn)權(quán)。山外山莊的定位解釋：山外山莊的定位解釋：一個適合投資回報、養(yǎng)生度假、田園樂趣、盡享尊貴的山外山莊養(yǎng)生度假休閑會所專供投資回報、休閑、度假、旅游接待、會議接待、養(yǎng)生居住、自助式田園養(yǎng)殖的私家會所集合！在5070年使用期（可以續(xù)期）的土地上打造屬于自己的休閑別墅，永久物產(chǎn)權(quán)；會所服務(wù)配套項目：會所服務(wù)配套項目：水上游樂場、垂釣園、游泳池、籃球場、羽毛球場、水果采摘園、高爾夫球練習(xí)場，

4、專屬會所、休閑燒烤區(qū)、休閑帳篷度假區(qū)等自助游樂設(shè)施（健身房、會議室、閱覽室、臺球室、乒乓球室、沙狐球室、棋牌室）、超市、餐廳、干洗店等。運營性質(zhì)：運營性質(zhì)：木屋別墅對外銷售吸收投資人，山莊所有設(shè)施對外營業(yè)創(chuàng)收，由物業(yè)公司和運營管理公司共同進(jìn)行管理，依托客戶的代租房屋為接待平臺針對旅行社團(tuán)租、會議接待、自駕游接待、以及散租、短長租（包月出租用于短期修養(yǎng)等等）接待以及山外山莊會員股東和VIP會員接待。運營創(chuàng)收利潤非配：運營管理公司：40%會

5、所股東（山外山莊會所投資人）：20%股東會員：40%物業(yè)管理收入：山莊股東100%占有會員股東的回報方案會員股東：是指山外山莊居屋擁有者，在取得會員許可的情況下，以居屋為投資方式的山莊股東。享受會員股東分紅。分紅比例設(shè)定最低標(biāo)準(zhǔn)，超額部分不限，限額不足部分由投資方進(jìn)行補償！設(shè)置專人進(jìn)行媒體宣傳炒作，價格更迭炒作，以至于，炒高現(xiàn)有項目的價格，便于會員購買屋宇的轉(zhuǎn)讓，贏收和退出機制。運營管理實施方案：運營管理實施方案：首先，為了配合“專供休

6、閑、度假、旅游接待、會議接待、養(yǎng)生居住的會所集合！”的創(chuàng)意要求，重新規(guī)劃建設(shè)方案，增加后期運營配套需求，制定兩套運營管理方案（會員股東服務(wù)方案和VIP會員服務(wù)方案），設(shè)立分紅基金；第二，銷售商重新按照開發(fā)商提供的基礎(chǔ)成本進(jìn)行核算運營成本，設(shè)計逐級運營利潤及成本，實施銷售全過程；項目銷售價格核算：項目銷售價格核算：基準(zhǔn)售價：5800.00元平米包租售價：6400.00元平米銷售實施的價格及回報核算：開發(fā)商含利成本設(shè)定：4200.00元銷售

7、總成本為：包租建筑1300.00元（包含二級代理商利潤450元—傭金400.00元、150平米以上獎勵50.00元）（增加下手辦法、擴大銷售投資，縮短銷售時間，投入前三年的后期運營管理。）非包租建筑增加200.00元；運營商計提運營基金：運營商計提運營基金：會員股東紅利回報風(fēng)險基金：900.00元（約占設(shè)定銷售金額的14%）用途為補償因為會員股東的年回報率沒有達(dá)到事先的成本時，由基金來補充！假定建設(shè)總面積為13000平米，6400.00

8、元每平米的銷售價格?？備N售金額約8300萬元。計提基金約1170萬元。投資會員資金回報最低比例設(shè)定投資會員資金回報最低比例設(shè)定首年5%，次年以后每年設(shè)定3%，回報率沒有上限設(shè)定。會員股東年回報資金來源：山莊運營利潤，不足部分由上述基金來補充?；鹧a充預(yù)算：首年由回報基金貼補3%，合計約249萬元運營利潤提取2%，超額部分回收至紅利回報基金。次年以后回報貼補1.5%，運營利潤提取1.52%，超額部分回收至紅利回報基金。約合計124.516