1、附加值空間功能研究,研究意義及分類附加值空間功能研究結(jié)論與啟示,2,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,,巧妙運(yùn)用“灰空間”攤薄地價(jià)　提升產(chǎn)品整體溢價(jià),3,©2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,研究意義及功能分類,1,利用各種巧用面積方法可使不計(jì)入面積或計(jì)入一半面積，在規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也巧妙地提高了容積率，使其樓面地價(jià)將被攤薄，有效降低

2、開發(fā)成本獲取高額利潤(rùn)。由于高效采用“灰空間”，其得房率將大大提高，即使單價(jià)提高，與同板塊樓盤溢價(jià)比仍然可達(dá)到較高水準(zhǔn)，開發(fā)商與客戶得到雙贏，攤薄地價(jià)的同時(shí)達(dá)到整體溢價(jià)的大幅度提升。,附加值空間功能分類表,4,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,研究意義及分類附加值空間功能研究結(jié)論與啟示,,普通凸窗/轉(zhuǎn)角凸窗,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 普通凸窗： 普通凸窗在小戶型中應(yīng)用個(gè)較多

3、，萬(wàn)科的90+戶型中，功能房間內(nèi)設(shè)計(jì)大面積的凸窗，在空間上有效解決了90㎡做三房的過(guò)于緊湊的缺陷，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，一般進(jìn)深考慮控制在0.6m；衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗： 衛(wèi)生間的凈高要求低，轉(zhuǎn)角凸窗的應(yīng)用最為理想，通過(guò)把帶窗外墻向外推移，將窗臺(tái)放到與浴缸位置齊平，做成大玻璃窗，可使 衛(wèi)生間的空間面積感增強(qiáng)2-3平方米；,5,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,附加值空間功能研究,2,普

4、通凸窗改造成室內(nèi)空間示意,實(shí)際應(yīng)用廣泛 / 衛(wèi)生間空間有效增大,,衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角凸窗實(shí)景,臥室內(nèi)轉(zhuǎn)角凸窗適用于別墅,資料來(lái)源：上海 合生高爾夫公寓,6,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,,2,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 可改造的凸窗主要是將凸窗下部的框架結(jié)構(gòu)布置在樓體外側(cè)，則室內(nèi)高出部分可以去除，從而增加房型的使用面積，或者不進(jìn)行拆除，直接作為室內(nèi)突出使用物的一部分，例如椅子等。缺點(diǎn)：

5、 拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。,落地凸窗,空間延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同,附加值空間功能研究,改造后內(nèi)空間示意,室外空間示意,可改造凸窗室內(nèi)空間模型示意,,7,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,可局部拆卸內(nèi)凸窗,增加儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 在凸窗上部分設(shè)計(jì)橫梁，將部分空間隔成兩層，使得凸窗層高【下層空間】不超過(guò)2.2米，上層

6、空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏空間 ；裝修期間可將橫梁“拆卸”，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。缺點(diǎn)： 拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。,上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高,附加值空間功能研究,凸窗上方橫梁設(shè)計(jì)為儲(chǔ)藏空間,凸窗外立面與外墻齊平,凸窗下方為完整空間,內(nèi)凸窗拆卸后示意,,資料來(lái)源：深圳 桂芳園,8,©2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技

7、術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,利用設(shè)備平臺(tái),大面積設(shè)備平臺(tái) 實(shí)用性創(chuàng)新,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 設(shè)備平臺(tái)通常作為空調(diào)外機(jī)，水電表等放置區(qū)域，通過(guò)贈(zèng)送大面積的設(shè)備平臺(tái)，經(jīng)過(guò)改造適宜在小戶型中高效利用，可增加其功能區(qū)域，如書房、儲(chǔ)藏室、健身房等。,附加值空間功能研究,,,,利用設(shè)備平臺(tái)作為可改造空間可稱為金地一大創(chuàng)新之舉。,玻璃房隔成書房,原設(shè)備平臺(tái),客廳區(qū)域整體示意,資料來(lái)源：上海 金地未未來(lái),9,©2009 易居中

8、國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,隱蔽式儲(chǔ)藏空間,結(jié)合管道井 增加儲(chǔ)藏空間,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 在管道井設(shè)計(jì)處可對(duì)于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲(chǔ)藏空間，凈高小于2.2米可不計(jì)入建筑面積。,附加值空間功能研究,,10,©2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,以花架形式作為構(gòu)架,創(chuàng)新形式 可架板直接夠成房間使用,設(shè)計(jì)技巧： 在原預(yù)備設(shè)定房間處構(gòu)建花架，又

9、可以作為樓板的梁，由于是花架，可不計(jì)入建筑面積。裝修時(shí)期間可鋪板隔房構(gòu)成獨(dú)立空間使用。缺點(diǎn)： 開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造， 可行性更高，但需增加改造成本,,,花架原型示意,改造后房間示意,戶型原型以走道入室內(nèi)，兩側(cè)設(shè)花架,附加值空間功能研究,花架示意,花架示意,,資料來(lái)源：深圳 雙御雅軒,11,©2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,共享電梯廳,前后雙開門

10、電梯減少公攤面積同時(shí)保證私密性,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 共享電梯廳的方式主要以配置可前后雙開門的電梯廳，電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋，將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得主可以多出部分面積。適宜一廳二戶平層大宅類戶型。缺點(diǎn)：共享電梯廳的電梯配置要求較高,附加值空間功能研究,公寓豪宅類的設(shè)計(jì)： 電梯雙開門的設(shè)計(jì)通常結(jié)合入戶花園設(shè)置，給予入戶私密的過(guò)渡空間，平層豪宅中居多采用主傭分離流線。,,小戶型中設(shè)計(jì)：

11、 小戶型的共享電梯廳可減少部分公攤面積。,形成私家電梯廳,,雙開門設(shè)計(jì),資料來(lái)源：德興公寓,12,©2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái),小戶型改造臥室/空中花園休閑區(qū)域/工作陽(yáng)臺(tái)高效利用,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 小戶型設(shè)計(jì)中，大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)可改造為房間利用； 大戶型設(shè)計(jì)中大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)【空中花園】可與客廳結(jié)合，便于改造為家庭廳或者吧臺(tái)休閑區(qū)域使用； 面寬較小

12、的進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)則可作為工作陽(yáng)臺(tái)利用。,小戶型內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：改造為房間利用,附加值空間功能研究,,①,①,,②,②,大戶型空中花園：與客廳相連可改造為休閑空間,③,③,可高效利用工作陽(yáng)臺(tái),資料來(lái)源：深圳 書苑雅閣,13,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,入戶花園,結(jié)合花池作為入戶過(guò)渡空間/小戶型可改為功能區(qū)域適用,主要技巧： 小戶型與大戶型在功能應(yīng)用中有所不同：

13、 小戶型的入戶花園主要為后期客戶功能改造使用，交房時(shí)建議毛坯交房，但在樣板段中建議改造后展示，便于客戶更直觀接受； 大戶型的入戶花園主要強(qiáng)調(diào)入戶過(guò)渡空間以及視覺效果的作用，建議采用與花池結(jié)合手法，可帶部分裝修交房。,附加值空間功能研究,,,入戶花園改造成餐廳,帶花池的入戶花園,小戶型的入戶花園,小戶型示意,大戶型入戶示意,資料來(lái)源：上海 金地未未來(lái),14,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版

14、權(quán)所有,2,夾層空間,別墅創(chuàng)造靈動(dòng)空間 /小戶型功能升級(jí),設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 普通住宅應(yīng)用： 由于“隔層”的凈高一般都小于2.2米，小于標(biāo)準(zhǔn)層2.8米的標(biāo)準(zhǔn)，所以隔層面積都不計(jì)入套型的建筑面積中；在普通住宅中，“夾層”高度有限，一般用于臥房、更衣間、儲(chǔ)藏室使用 。別墅應(yīng)用： 別墅的夾層空間一般作為家庭會(huì)客廳為主；,附加值空間功能研究,夾層家庭廳示意,夾層空間剖面示意,15,©2009 易居中國(guó) 上海

15、克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,頂層閣樓,英倫風(fēng)格體現(xiàn) 增加儲(chǔ)藏空間,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，板頂下面至樓面的凈高度超過(guò)2.1米的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.20米至2.1米的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.20米的部位不應(yīng)計(jì)算面積。在英倫風(fēng)格的別墅屋頂坡度較大，可以頂層閣樓作為儲(chǔ)藏空間；普通住宅的復(fù)式也可應(yīng)用。,附加值空間功能研究,適用范圍： 普通公寓/別墅,閣樓樓梯,坡屋頂外立面,2

16、5平米閣樓,,,資料來(lái)源：上海 萬(wàn)科紅郡,16,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,贈(zèng)送露臺(tái),退臺(tái)式露臺(tái)/頂層露臺(tái)/無(wú)蓋挑高陽(yáng)臺(tái),設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 非頂層露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)，多用于花園洋房設(shè)計(jì)中； 頂層露臺(tái)贈(zèng)送為較多見方式，通常贈(zèng)送面積可達(dá)到原戶型的50%以上； 在部分地區(qū)，高度達(dá)到或超過(guò)二個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)也可視為露臺(tái)，均不計(jì)入建筑面積，開發(fā)商往

17、往將大露臺(tái)客廳或者臥室相連缺點(diǎn)：退臺(tái)式大露臺(tái)，相關(guān)的防漏水外墻保溫等就需要特別設(shè)計(jì)，以防止大露臺(tái)漏水外墻保溫達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；頂層露臺(tái)的私密性須在規(guī)劃中考慮在內(nèi)；,附加值空間功能研究,資料來(lái)源：上海 金地灣流域,17,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,超高中庭院,三層均可作為客廳、房間改造利用,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 可設(shè)圍合式中庭作為贈(zèng)送面積，三層空間均可改造為房間利用；

18、 在大戶型別墅戶型中可將其作為透視景觀利用。缺點(diǎn)： 開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造， 可行性更高，但需增加改造成本。,,,,附加值空間功能研究,,建筑面積：89m2 實(shí)際可使用面積：150 m2,在改造之前，每層空間均預(yù)留排水管道，可每層設(shè)計(jì)衛(wèi)浴空間，便于后期改造。,,,1F,2F,3F,,內(nèi)庭模型示意,內(nèi)庭模型俯瞰,,車庫(kù)上方,,挑空設(shè)計(jì),不計(jì)建筑面積,不計(jì)建筑面積,不計(jì)建筑面積,不計(jì)建筑面積,

19、資料來(lái)源：上海 河谷3號(hào),18,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,內(nèi)庭院改造,增加功能空間 并可更改房間內(nèi)部功能布局,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 內(nèi)庭院改造可以通透性較高的大面積玻璃形成的景觀餐廳和夾層的敞開室觀景書房。改造部分不會(huì)對(duì)整體建筑形體造成大面積破壞，對(duì)建筑外墻及項(xiàng)目整體風(fēng)格形象影響較小。如：搭建6米高,可以改造夾層,使戶型南北房間低層和二層空間有機(jī)聯(lián)系,有效增加使用面積，適宜用于

20、經(jīng)濟(jì)型別墅。,,,附加值空間功能研究,內(nèi)庭院改造模型示意,,本戶型已改造部分,19,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,前庭后院,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 室內(nèi)局部挑空設(shè)計(jì)通常位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗的空間感，在小戶型別墅中更可采用玻璃作為隔墻，增強(qiáng)整體空間感，使空間整體具有層次感。 區(qū)域不同對(duì)于挑高限制也有所不同。,,,,附加值空間功能研究,中庭與書房 產(chǎn)生透視

21、,,中庭,,下沉式庭院,,多面觀景前庭,下沉式庭院與前庭相連,后院與鄰戶前庭呼應(yīng),,后院,各個(gè)景觀面有機(jī)結(jié)合 提升整體產(chǎn)品檔次,資料來(lái)源：上海 橡樹灣,20,©2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,作為車庫(kù)上方贈(zèng)送,可將一層車位上封頂，二層作為房間改造利用,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 利用車位上方空間，上方設(shè)置圍墻，為后期改造空間預(yù)留位置，可將二、三層架板，頂部增設(shè)屋頂改造房間使用。,,

22、,車庫(kù)改造后模型示意,附加值空間功能研究,車庫(kù)模型示意,,建筑面積：89m2 實(shí)際可使用面積：120 m2,1F,2F,車庫(kù)上方俯瞰示意,缺點(diǎn)： 開發(fā)商需后期為業(yè)主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本。,車庫(kù)上方,,車庫(kù)上方,不計(jì)建筑面積,不計(jì)建筑面積,資料來(lái)源：上海 河谷3號(hào),21,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,地下室/半地下空間,根據(jù)地下空間范圍巧妙計(jì)算

23、建筑面積,主要技巧： 地下室和半地下室不計(jì)入建筑面積 ；注釋：地下室定義：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2；半地下室定義： 指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2；在計(jì)算坡地別墅時(shí)，根據(jù)區(qū)域規(guī)范不同，建筑計(jì)算法規(guī)會(huì)有所不同：若其高于高于地面超過(guò)1/3，不計(jì)入地下室與半地下室范圍，則其凈高小于2.2米不計(jì)算建筑面積；凈高超過(guò)2.2米部分按1/2建筑面積計(jì)算。,附加值空間功能研究

24、,,地下室/半地下室,,一層,,,下沉式庭院,,采光點(diǎn),采光地下室,,,一層,,二層,二層,,進(jìn)行地下室/半地下室與非地下室的界定？,難點(diǎn)：,下沉式庭院,22,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,2,室內(nèi)局部挑空,挑高空間可增加室內(nèi)空間感,設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 室內(nèi)局部挑空設(shè)計(jì)通常位于客廳，兩層挑高空間給予舒適暢朗的空間感，從而減少走廊狹長(zhǎng)型的局促感，在小戶型別墅中更可采用玻璃作為隔墻

25、，增強(qiáng)整體空間感，使空間整體具有層次感。 區(qū)域不同對(duì)于挑高限制也有所不同。,,,,附加值空間功能研究,過(guò)道呈狹長(zhǎng)式,二樓臥室采用玻璃,客廳挑空,,客廳挑空上方,資料來(lái)源：上海 橡樹灣,23,©2009 易居中國(guó) 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,研究意義及分類附加值空間功能研究結(jié)論與啟示,,24,©2009 易居中國(guó) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有,2009,3,研究結(jié)