1、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅若干問題從2016年5月1日起，我國全面施行營改增。本文依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱“36號文”）、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）等文件，對房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人營改增稅收政策作簡要分析，希望對讀者有所裨益。一、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)產(chǎn)品的界定一、房地產(chǎn)企業(yè)及開發(fā)產(chǎn)品的界定房地產(chǎn)企業(yè)銷售

2、開發(fā)項目與其他納稅人銷售不動產(chǎn)在計征增值稅時有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有商品房開發(fā)的經(jīng)營范圍，還要具備開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)購入在建工程重新立項開發(fā)，視同銷售開發(fā)產(chǎn)品計征增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租，并辦理《房屋所有權(quán)證》的，此后再對外出售時，不再作為開發(fā)產(chǎn)品處理。二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計稅方法二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計稅方法房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計稅方法區(qū)分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法，一般納稅人適用一般

3、計稅方法，其中房地產(chǎn)老項目可以選擇按簡易計稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)適用簡易計稅方法的，按照5%的征收率計征增值稅，進項稅不予抵扣。房地產(chǎn)老項目一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，36個月內(nèi)不得變更一般計稅方法。房地產(chǎn)企業(yè)以《建筑工程施工許可證》對應(yīng)的項目為單位，同一家房地產(chǎn)企業(yè)有多個房地產(chǎn)老項目的，可分別選擇計稅方法。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或

4、者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計算及征管辦法三、一般納稅人應(yīng)納稅額的計算及征管辦法（一）預(yù)繳稅款1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，無論是一般計稅項目還是簡易計稅項目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅抵減當期應(yīng)納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。應(yīng)

5、預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1適用稅率或征收率）3%房地產(chǎn)企業(yè)外購項目支付的進項稅額，憑扣稅憑證抵扣銷項稅額。允許抵扣的外購項目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計服務(wù)、材料采購、廣告服務(wù)、房屋中介費、物業(yè)管理費、水電費、電信費、不動產(chǎn)租賃費、辦公用品、審計費、咨詢費等。下列項目的進項稅不得從銷項稅額中抵扣：（1）用于簡易計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)，以及專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不含其他權(quán)益性無形

6、資產(chǎn)）和不動產(chǎn)。（2）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（3）非正常損失的不動產(chǎn)（含在建工程），以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（4）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)及與貸款相關(guān)的融資利息、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，按下列公式計算：不得抵扣的進項稅額=當期無

7、法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目總建設(shè)面積）一般納稅人既有一般計稅項目，又有簡易計稅和免稅房地產(chǎn)項目，同時兼營應(yīng)稅服務(wù)收入的，應(yīng)分步計算不得抵扣的進項稅：房地產(chǎn)項目應(yīng)分攤的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額（當期簡易計稅方法計稅房地產(chǎn)項目銷售額當期一般計稅方法計算的房地產(chǎn)項目銷售額）當期全部銷售額。當期不得抵扣的進項稅=房地產(chǎn)項目應(yīng)分攤的進項稅額（當期簡易計稅方法計稅房地產(chǎn)項目建筑面積）房地產(chǎn)項目總建筑

8、面積。（四）其他問題1.房地產(chǎn)企業(yè)在2016年4月30日之前取得的預(yù)售房款繳納營業(yè)稅，2016年5月1日之后取得的預(yù)收房款繳納增值稅。繳納營業(yè)稅的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入時，不再計提增值稅。2.房地產(chǎn)企業(yè)購入在建工程已自己名義重新立項開發(fā)的，對于試點前計算營業(yè)稅尚未扣除的買入價余額，按36號文處理，即“試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日