1、寫字樓基礎知識,目 錄,,一、寫字樓定義與特點,1.1 寫字樓定義1.2 寫字樓特點,1.1 寫字樓的定義,寫字樓是指國家機關、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務活動的建筑物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。,1.2 寫字樓的特點,1.寫字樓一般建于城市中心的繁華地段2.建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大3.建筑設備既現代有先進4.功能齊

2、全、自成體系5.使用時間集中，人流量大6.經營管理要求高，時效性強,,二、寫字樓的分類和國際標準,2.1 寫字樓分類2.2 寫字樓標準,2.1 寫字樓的分類,2.2 甲級寫字樓的國際標準,2.2 甲級寫字樓的國際標準,2.2 甲級寫字樓的國際標準,2.2 甲級寫字樓的國際標準,2.2 寫字樓的標準,5A甲級寫字樓的標準,黃金區(qū)位 要有良好的交通與地理為主。超大規(guī)模 要有一個龐大的建筑面積

3、，以及一個綜合性的功能配套。建筑文化 主要指摩天大樓的建筑文化。硬件設施 所使用的技術較酒店更為先進，對建筑設計和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。軟件服務 提供高效物業(yè)服務，另一方面可以提供不同企業(yè)的不同專業(yè)化商業(yè)服務。,,三、寫字樓的產品體系,3.1 硬件配置3.2 軟件配置,3.1 硬件配置——外立面,寫字樓首要的硬件配置就是其外立面的設計，通過外立面就可以看出一個寫字樓的等級，外立面用材主要有石材、石材

4、+玻璃、 Low－e玻璃幕墻為主。目前市場上5A甲級寫字樓常用的外立面已Low－e中空鍍膜隔音玻璃為主。,3.1 硬件配置——車行大堂,車行大堂一般極少被設置，但是車行大堂的設置，可以讓項目的品質感得到大大的提升。通過交通障礙物或圍欄的設置實現人車分流,3.1 硬件配置——大堂,根據項目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和高度。 避免狹小的大堂面積和較低的高度給人造成壓抑的感覺， 要有強烈的空間感和舒適性。 寫字樓大

5、堂的面積一般不應小于300平方米，內空高 度最低不低于5米。 寫字樓的檔次越高其大堂的高度就越高，大堂的面積也越大。,3.1 硬件配置——電梯間,電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材同樣也是十分的考究，大多數甲級寫字樓建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調的地面裝修，形成特有商務特質。,3.1 硬件配置——電梯,寫字樓內主要以垂直梯為主，一個寫字樓內電梯的好壞除了以電梯品牌作為衡量以外，還以電梯的

6、速度作為衡量。,電梯技術指標：1、速度：高速客用電梯可達到6m/ｓ，平均電梯速度在2.5—4m/ｓ2、載重：一般客用電梯的載重量為1350— 1600公斤，載重人員在13——20人左右 3、轎廂尺寸：普遍為2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（寬Ｘ深Ｘ高）4、建面比：按照建筑面積與電梯的比例來計算，甲級寫字樓一般要求5000平米配備一部電梯，國外高端寫字樓能做到2000－3000平米左右。,3.1 硬件配置——空調,寫字樓內空調的配置，

7、直接影響到整個寫字樓的辦公環(huán)境的好壞；目前常見的空調系統(tǒng)有VRV與VAV兩種；VRV：是通過壓縮機制冷劑循環(huán)參合進入室內換熱器的制冷劑流量,適時地滿足室內冷熱負荷要求的高效率冷劑空調系統(tǒng)VAV：變風量（Variable Air Volume）空調系統(tǒng)是一種通過改變送風量來調節(jié)室內溫濕度的空調系統(tǒng)。,3.1 硬件配置——衛(wèi)生間,細節(jié)決定成敗，洗手間設計是最容易忽視的細節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。高端寫字樓內常用衛(wèi)生間潔具品

8、牌有科馬、科勒、美特、TOTO等。衛(wèi)生間的裝修色調、采光色調與公共部分要求協(xié)調統(tǒng)一。設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間。,3.1 硬件配置——公共導視系統(tǒng),公共導視牌也是一個寫字樓不可或缺的配置之一，這些都能為使用者帶來實際的方便,要求：指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標；材質商務感強,3.2 軟件配置——物業(yè)服務,寫字樓物業(yè)服務的水平，是寫字樓整體品質的一個重要因素。,3.2 軟件配置——會

9、議系統(tǒng),集成化的設計使會議室中的所有設備有機的統(tǒng)一在一起，提高了主持人對整個會議的控制度 液晶觸摸屏直觀化、可視化的操作界面使繁多設備的被控變得簡便、快捷 科技化、智能化的集成充分體現了現代會議的高品位所在 規(guī)范化、系統(tǒng)化的會議配置提高會議了效率不僅可以滿足會議、討論等方面的需要； 還可以具備演講、講座、培訓、學術交流等方面的多業(yè)務工作需要，保證會議高效進行,3.2 軟件配置——智能系統(tǒng),無線通訊的全區(qū)覆蓋商務隨時隨地，無

10、片刻耽擱,OA金屬可調網絡架空地板與1G/戶的網絡光纖,,四、寫字樓的未來發(fā)展,4.1 向高層發(fā)展4.2 向智能化發(fā)展4.3 向靈活性發(fā)展4.4 向綜合性發(fā)展,4.1 向高層發(fā)展,物質基礎近代高層辦公建筑始于19世紀，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質基礎：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應用，給建筑結構方式和建筑造型提供了新的可能性；社會原因：由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；

11、許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進設備；樓房的業(yè)主把建筑物當作炫耀實力的手段。,4.1 向高層發(fā)展,隨著人類科技的不斷進步，建筑物的高度必將不會增高。目前世界上最高的建筑物為阿聯(lián)酋的迪拜，高度為828米。 目前世界十大建（構）筑物高度排名如下： 一、阿聯(lián)酋的迪拜：828米； 二、美國北達科塔洲電視臺：628.8米；

12、 三、中國廣州電視塔：618.6米； 四、加拿大電視塔：555.3米； 五、臺北101大樓：508米； 六、美國110大樓：473.7米； 七、吉隆坡佩特納斯大廈(雙子星)：452米； 八、芝加哥西爾斯大廈：443米； 九、上海金茂大廈：421米； 十、香港國際金融中心第二期：415米。,4.2 向智能化發(fā)展,智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計算機

13、的發(fā)展和普及，實現了人工智能型管理，為情報通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了新的可能。80年代在美國、日本等發(fā)達國家興起的智能型辦公大樓就是適應高度競爭的需要而誕生的高技術、高效率的新型辦公大樓。物質基礎技術背景：20世紀最后的20年，是信息技術飛速發(fā)展的年代。信息技術是在微電子、計算機和現代通信技術基礎上發(fā)展起來的一門高技術。技術如此迅速地發(fā)展，必然要尋找新的增長點，智能化寫字樓實際上是信息技術向傳統(tǒng)產業(yè)轉移的一個結合點，也是信息產業(yè)擴張

14、市場的一個橋頭堡；經濟背景：由于信息技術的發(fā)展，信息成為一種資源，使第三產業(yè)迅速崛起。在發(fā)達國家特別是在一些經濟中心城市中，第三產業(yè)無論是在國民經濟總產值中還是在就業(yè)人口中都占有舉足輕重的地位；由于第三產業(yè)在國民生產總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動生產率的工作環(huán)境和工作條件。社會原因： 70年代石油危機以來，發(fā)達國家開始把原來由政府壟斷經營的交通、郵電、通訊等行業(yè)轉為民營或股份制經營，以扭轉長期的經營虧

15、損； 許多發(fā)展中國家為解決經濟發(fā)展基礎設施落后和資金匱乏的問題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項目，向民間和國外開放，出現BOT方式（建設-經營-轉讓）； 特別是，90年代以后，冷戰(zhàn)結束，大批高技術軍工企業(yè)的投入，使得信息技術市場競爭激烈，出現專門為智能化寫字樓建設的系統(tǒng)集成商，為智能化大廈的建設提供了堅實而廣泛的基礎。,4.2 向智能化發(fā)展,智能化大樓主要體現1.辦公自動化（OA）：局域網（LAN）連接

16、的電腦網絡系統(tǒng)，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便可完成所有的業(yè)務工作：共享打印機、繪圖儀、調制解調器、傳真、收發(fā)電子郵件、進入國際互聯(lián)網等；2.建筑自動化（BA）：BA包括環(huán)境能源管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)；3.先進的通訊系統(tǒng)：以大樓數字專用交換機（DPBX）為中心，在樓內聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會議系統(tǒng)和多媒體聲象服務系統(tǒng)，對外與廣域網（WANS）或城域網（MANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實現大樓內外便捷的聲象數

17、字通訊，DPBX還應具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。4.智能建筑管理系統(tǒng)：利用國際上最先進的分布式控制理論而設計的集散系統(tǒng)。IBMS可以將三A系統(tǒng)與大樓的商務管理系統(tǒng)集成在一起，從而實現物業(yè)管理、財務管理、人事管理、酒店管理等全面自動化。5.綜合布線系統(tǒng)：通過綜合布線系統(tǒng)PDS來實現，可以傳輸數據、文本、圖象、傳感器、模擬或數字等信號。6.環(huán)境能源管理系統(tǒng)：電力照明系統(tǒng)、空調衛(wèi)生系統(tǒng)（空調、排水）、輸送系統(tǒng)（電梯、扶梯）

18、7.安保管理系統(tǒng)：防災系統(tǒng)（火災、煤氣）、防范系統(tǒng)、數據系統(tǒng)（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等8.物業(yè)管理系統(tǒng)：計量系統(tǒng)、維護保養(yǎng)系統(tǒng)…………….,4.2 向智能化發(fā)展,4.3 向靈活性發(fā)展,產生原因伴隨著信息環(huán)境的網絡化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應，就必須在設計的時候具有高度的靈活性；可以靈活適應各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使

19、用時的空間、設備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設備的調整,4.3 向靈活性發(fā)展,解決方案：大空間（隔斷/半隔斷）：國外興建的高層辦公樓應變能力較強，有相當一部分采用了大空間靈活平面布局。由于辦公的內容與方式不同，最合適的空間形式莫過于一個大空間，以適應現代辦公組織體系的不斷調整，不斷更新。但毫無遮擋的大空間有勢必帶來噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內形成“場”的感受。

20、網格：靈活性還表現在寫字樓采用將室內地墻與吊頂平面按一定模數與尺度劃分成為網格。在這些網格中安排相同的燈光、空調、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。為了靈活地安置辦公自動化設備用的接電口，有的按一定間距設置地插銷；有的在地板中留有多孔道地面電線管和窗下線路柜；有的則做成類似電子計算機房那樣的架空地板，為未來增添各種設備用電留有更大的可變余地。,什么是向綜合性發(fā)展？是指隨著經濟的發(fā)展，

21、寫字樓產品不僅只單純承擔辦公的功能，而且還承擔了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能,4.3 向綜合性發(fā)展,產生的原因：需求的因素：單純的辦公大樓上下班時人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個問題，就出現了多功能的綜合性大樓。建筑物所有者經濟效益最大化的考慮,綜合性發(fā)展,4.3 向綜合性發(fā)展,綜合性定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市空間

22、的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體；,優(yōu)勢： 各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式； 各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，從而使建筑獲得良好的經濟效益,基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應用現代