1、混合所有制改革、集團業(yè)務和資源整合、股權激勵制度……最近一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)中掀起了一股央企變革風。在政策環(huán)境和行業(yè)現(xiàn)狀的助推下，借助體制機制改革，房地產(chǎn)央企也紛紛提出“新玩法”，從保利的5P戰(zhàn)略到華潤的多元化經(jīng)營，改革背景下，央屬房企創(chuàng)新正迎來黃金期。央企房地產(chǎn)公司改革提速從去年下半年開始，多家國資房企就在積極研究戰(zhàn)略、股權改革和人才激勵制度等方面的改革方案?！氨＠莻€P！”最近保利地產(chǎn)董事長宋廣菊在微博“大爆粗口”，令業(yè)內(nèi)人士愕然。

2、但同時令大家好奇的是，保利究竟發(fā)生了什么？隨即，在4月16日，保利地產(chǎn)正式對外發(fā)布“5P”戰(zhàn)略，即Peiban(陪伴)：養(yǎng)老地產(chǎn)、Promise(承諾)：全生命周期綠色建筑、Partner(拍檔)：社區(qū)O2O、PloyAPP：保利地產(chǎn)APP、Power(力量)：海外地產(chǎn)。在信息碎片化時代，為了使公司的宣傳殺出重圍，地產(chǎn)大佬也是“蠻拼的”。5P戰(zhàn)略發(fā)布后，業(yè)內(nèi)將目光聚焦到央企房地產(chǎn)公司的改革上。“實際上從去年下半年開始，多家國資房企就在積

3、極研究戰(zhàn)略、股權改革和人才激勵制度等方面的改革方案。同行聚在一起時，也會討論未來的變革還會有哪些可能?！蹦逞肫蠓康禺a(chǎn)公司的相關負責人對記者表示。2015年，央企、國企變革的預兆似乎更為強烈。隨著行業(yè)變革逐步邁入深水區(qū)，央屬房企改革的步伐也在加快。從綠地借殼金豐投資實現(xiàn)成功上市，到中海系整合的塵埃落定，央屬房企的改革模式不僅包括戰(zhàn)略轉型，更涉及股權結構、人才激勵等多個環(huán)節(jié)。4月3日，同屬招商局集團旗下的兩大上市公司——招商地產(chǎn)及招商銀行雙

4、雙因“籌劃重大事項”停牌。對此，市場紛紛猜測這是招商局進一步推動集團產(chǎn)融結合的動作。果不其然，招商局在最近發(fā)布公告表示，經(jīng)向公司實際控制人招商局集團確認，招商局集團正在籌劃關于招商局集團地產(chǎn)板塊的整合事項。就在3月底，華僑城試水混合所有制改革，宣布擬向控股股東華僑城集團、前海人壽和鉅盛華以6.88元股的價格發(fā)行11.63億股，募資80億元。來自深圳的民營企業(yè)寶能集團掏出70億元換取了華僑城第二、三大股東地位。在業(yè)內(nèi)看來，華僑城此次試水混

5、改，給央企地產(chǎn)公司的所有制改革起到領頭羊作用。動作頻頻背后的政策邏輯除了國資國企改革的政策引導，巡視組的進駐也從側面影響了一些企業(yè)的經(jīng)營制度和戰(zhàn)略層面調(diào)整。密相關。房地產(chǎn)業(yè)告別黃金年代，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，賺錢越來越難，這儼然已經(jīng)成為共識。以國內(nèi)房企排名前十的保利地產(chǎn)為例，一直以來以強大的資源整合能力、低成本和多渠道的融資方式等優(yōu)勢，在全國多個城市強勢擴張。公司實現(xiàn)營業(yè)收入1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤122億元，同比分別增長

6、18.1%和13.5%。但另一方面，年內(nèi)公司結算毛利率為32.03%，較去年下降0.13個百分點；公司銷售凈利率13.05%，較去年同期僅上漲0.2個百分點?！胺康禺a(chǎn)市場已經(jīng)進入下半場，在未來，企業(yè)利潤率已經(jīng)無法像之前那么高，通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關鍵。在未來，不僅是中小型房企，包括具備資源和資金優(yōu)勢的大型央企也需要通過管理、產(chǎn)品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)

7、張宏偉表示。比如，中海、中建兩家地產(chǎn)商雖為“一母同胞”的兄弟公司，但內(nèi)部頗有競爭意味，由于中建在開發(fā)、營運和管理水平上和中海仍有差異，這些差距體現(xiàn)在樓盤物業(yè)的品質(zhì)、售價以及公司的利潤率上。中海在業(yè)內(nèi)以高利潤聞名，打造項目能力強。而且，和萬科喜歡以合作開發(fā)迅速做大規(guī)模不同，中海強調(diào)利潤率。整合后，中海獲得母公司中建在中國內(nèi)地及倫敦持有的絕大部分物業(yè)開發(fā)項目(總建筑面積約1092萬平方米)。在龍頭房企激烈廝殺的時代，整合后的中海在與萬科、綠

8、地、恒大等的競爭中將更加有后勁。一位國有上市房企的相關負責人表示，近兩年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下降成為趨勢。對于國有房企來說，這直接影響到股東收益，因此凈資產(chǎn)收益率下滑，是國資委放行國有房地產(chǎn)企業(yè)改革的重要原因。資產(chǎn)整合后的新打法集團業(yè)務整合、獲得母公司資產(chǎn)注入、合作拿地等經(jīng)營變革更為凸顯。在上述政策、行業(yè)背景下，央企的變革正在持續(xù)推進。在集團房地產(chǎn)業(yè)務和資產(chǎn)整合的背景下，央屬房企的經(jīng)營變革也更為凸顯?！叭绾钨I地成為華潤置地今年最大的改變?！?/p>

9、華潤置地副總裁、華潤置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生對新京報記者坦言，自從去年底獲得華潤集團注入5個項目后，華潤置地在土地市場從“單打”變“雙打”，今年在北京、上海等一線城市的土地市場采用合作方式頻頻買地。其中最引人關注的就是，1月和首開、平安合作，以86.25億元拍下北京白盆窯地塊；和招商、九龍倉、平安合作，以86.9億元拍下亞林西西側地塊；3月，和珠海華發(fā)合作，以70.52億元拍下上海閘北地塊?！肮窘衲旯膭罡鲄^(qū)域公司積極買地，一方面是沒有