1、j溪蘸糕溯溺曩■■暖—露—目■囝■■■■■皿Ⅲ日皿浙江省物業(yè)管理行業(yè)人才需求狀況分析一，物業(yè)管理行業(yè)背景分析浙江省的房地產(chǎn)市場從20世紀90年代中后期開始得到快速發(fā)展，2005年在宏觀調(diào)控的影響下，逐漸趨于穩(wěn)定。在這一次高速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場的投資與消費主體、市場規(guī)模和結(jié)構(gòu)、管理理念與方式、產(chǎn)業(yè)鏈條等都發(fā)生了深刻的變化。社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展從無到有，從陌生到熟悉，從被動地被迫接受到主動地關注與歡迎。物業(yè)管

2、理的規(guī)模急劇擴大，到2004年末，在全省范圍內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在管房屋建筑面積2079923萬平方米，在杭州市范圍內(nèi)，共有物業(yè)管理企業(yè)477家，從業(yè)人員194萬人，在管房屋建筑面積499099萬平方米。當前，我省房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個以住宅投資、住宅消費為主導的新的發(fā)展階段，正在經(jīng)歷逐步走向成熟的過程，住房消費服務體系逐步完善的過程。?？梢灶A測，在未來一段時間內(nèi)特別是“十一五”期間內(nèi)，我省物業(yè)管理將得到迅猛發(fā)展，主要根據(jù)如下：一是城市化

3、發(fā)展帶來物業(yè)管理發(fā)展的良好機遇。城市化是現(xiàn)代化的一個重要標志，也是實現(xiàn)現(xiàn)代化過程中一個不可逾越的階段。聯(lián)合國教科文組織提供的資料表明，2000年全球城市人口已占總?cè)丝诘?0％以上，發(fā)達國家的城市化率高達70％以上。當前，浙江省正處于城市化加速發(fā)展的階段。1998年浙江省的城市化率只有3592％，2003年接近52％，到2005年已達到56％左右。2006年初制定的鋤f江省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年(20062010年)規(guī)劃綱要》強調(diào)

4、要積極推進城市化，并且提出要加快城鄉(xiāng)一體的制度創(chuàng)新、推進農(nóng)村人口城市化。根據(jù)有關部門的預測與規(guī)劃，到2010年，全省城市化率將達到65％，到2020年達到70％，也就是說在“十一五”期間，全省城市化率年均增長將接近于2％，以2005年末全省約4577萬人口為基數(shù)，不考慮新增人口，則每年有約90萬農(nóng)村人口進入城市，以人均25平方米住宅建筑面積保守估計，每年需約2000萬平方米新增住宅，僅城市化一項，“十一五”期間將最少新增1億平方米的住宅

5、，將對物業(yè)管理將產(chǎn)生很大的新需求。二是房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅業(yè)迅猛發(fā)展為物業(yè)管理提供廣闊空間。表1提供了近些年來浙江省房屋建筑面積情況，02、03、04年的施工面積分別為2228756平方米、3121337平方米、3445866平方米，其中住宅分別為1106161平方米、1358414平方米、1647485平方米；02、03、05年的竣工面積分別為1236531平方米、1601971平方米、165414平方米，其中住宅分別為599146平方

6、米、679384平方米、662578平方米。考慮到房屋從施工到交付使用一般有2～5年左右不等的周期，未來幾年平均每年將有近2億平方米左右的新竣工物業(yè)和7000～8000萬平方米左右的新竣工住集團經(jīng)濟研究20078月中旬刊(總第239期)文／戴鳳微周激宅。這些物業(yè)的一部分將進行物業(yè)管理，數(shù)量相當客觀。表1浙；ra百近些年來房屋建筑面積1990199520002001200220032004施工面積656234127672315341331

7、781757222876631213373445866#住宅484946801064891428951692110616113584141647485竣工面積5653668520579738029583271236531160197l165414#住宅4504659492964282154509459914667934663578資料來源：2005年浙江統(tǒng)計年鑒三是政府的政策導向為物業(yè)管理發(fā)展提供了助推器。從政策方向上看，各級政府都在大

8、力倡導和諧社會，和諧社會的重點內(nèi)容是安居樂業(yè)，這就需要有舒適的居住環(huán)境和良好的工作環(huán)境，物業(yè)管理與此息息相關。四是人民生活水平提高對物業(yè)管理提出的必然要求。西方國家發(fā)展的經(jīng)驗表明，一國的經(jīng)濟越發(fā)達，其第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越大，對服務業(yè)的需求也越大。2006年浙江的人均GDP已近4000美元，已經(jīng)開始進入“服務型”社會，開始從單純追求物質(zhì)條件轉(zhuǎn)變到軟硬兼?zhèn)涞摹捌焚|(zhì)”生活。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會購買力越來越強，分工越來越細，服務行業(yè)也出

9、現(xiàn)專業(yè)化的趨勢。物業(yè)管理僅用了10年左右的時間就被絕大多數(shù)老百姓認可其價值，便是一個很好的證明。物業(yè)管理不僅要有，而且還要提高質(zhì)量，這是必然規(guī)律。五是非住宅物業(yè)開始實施社會化的專業(yè)化的物業(yè)管理為物業(yè)管理的發(fā)展開拓新陣地。目前的物業(yè)管理絕大多數(shù)是針對住宅物業(yè)，但近些年來，越來越多的非住宅一寫字樓、商業(yè)樓宇、工廠、學校、醫(yī)院甚至于公共物業(yè)、車站碼頭等，開始或部分開始進行社會化專業(yè)化的物業(yè)管理，比如西湖時代廣場、浙一醫(yī)院、義烏小商品市場、杭州

10、市府大樓等等。二物業(yè)管理行業(yè)人才需求我們從兩個層面來分析物業(yè)管理行業(yè)人才需要：通過考察有關物業(yè)管理企業(yè)，從微觀層面分析物業(yè)管理行業(yè)需要那幾種類的人才，以及哪些人才可以或急需從高職類相關專業(yè)培養(yǎng)，通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)和經(jīng)驗數(shù)據(jù)，從宏觀層面分析浙江省未來幾年物業(yè)管理專業(yè)人員的整體需求數(shù)量。(一)微觀層面的調(diào)查與分析為了掌握物業(yè)管理行業(yè)人才需求的真實情況，我們以直接走訪物業(yè)管理企業(yè)、組織有關專家討論、以往學生調(diào)查等形式，考察了杭州市物業(yè)管理行業(yè)人才的

11、需求狀況。走訪的企業(yè)有浙江金都物業(yè)管理有限公司、杭州坤和社區(qū)服務公司、浙江耀江物業(yè)管理有限公司、浙江南都物業(yè)管理有限公司等。1、物業(yè)管理專業(yè)核心崗位群分析根據(jù)層次高低劃分，一般的物業(yè)管理公司主要有五類人員：公司高層和公司部門負責人、項目經(jīng)理、管理處部門主固萬方數(shù)據(jù)■口U!J■jU叫U■■■■■■■■_麓■■瞄a■誓—■■j■■■■●■圈藏鶼鼷黧綴I纂蠡麓_。管、物業(yè)管理員、一線操作人員，具體參圖l。前四類主要是呢主要有下邊幾項，如圖2所

12、示。管理人員，根據(jù)實際情況，也包括某些專業(yè)的客戶人員和工程技術人員，一般文化程度相對較高，特別是年紀比較輕的，一般要求大專以上學歷(最多的也是大專學歷)和相應的資格證書，如果需要招聘，—般通過正規(guī)渠道和正式手續(xù)進行。一線操作人員以外來人員為主，文化程度要求不高，流動性非常大。顯然，公司高層和一線操作人員與我們學校培養(yǎng)最為遙遠，可以剔除。項目經(jīng)理需要很強的能力、全面的物業(yè)管理知識和豐富的工作經(jīng)驗，不是我們高職院校年輕大學生所能培養(yǎng)出來的。

13、剩下的管理處部門主管和物業(yè)管理員是我們應該最終挑選的物業(yè)管理專業(yè)核心崗位群，我們設想：我們的物業(yè)管理專業(yè)的學生通過三年學習和實習成為一個潛在的合格物業(yè)管理員，并通過一段時間的實際工作成為合格的物業(yè)管理員，有可能的話，幾年之內(nèi)能夠勝任部門主管的工作。圖1不同層次五類物業(yè)管理從業(yè)人員目前物業(yè)管理企業(yè)各類層次的人員普遍較缺，尤其是項目經(jīng)理級人員奇缺，很多公司因此放棄潛在的項目或中標之后擔心做不好。保安也比較缺，流動性太大。很多公司并沒有提及一

14、般的物業(yè)管理人員——我們前述所界定的核心崗位群人員的缺乏，難道是這些人不缺乏或不重要經(jīng)過仔細考察之后，我們發(fā)現(xiàn)正是這些物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)不高、業(yè)務水平普遍較差、服務方法不當和流程執(zhí)行存在偏差，導致很多情況下管理服務質(zhì)量得不到保證、與客戶的糾紛不斷，從而更為迫切地需要一個有豐富經(jīng)驗的、強有力的項目經(jīng)理(管理處主任)，也導致一線操作人員管理不善、流動性過大。我們的目標是培養(yǎng)一批有一定素質(zhì)、對物業(yè)管理業(yè)務比較熟悉、具有初步管理能力的年輕人

15、，把這座原本搖搖晃晃的“橋”給堅固起來。這是我們經(jīng)過努力能夠做的，也是從長遠來講對學生和企業(yè)最為有利的事隋。我們確定的核心崗位群類人才需要什么樣的主要技能囝圖2物業(yè)管理專業(yè)核心崗位群所需技能示意圖2、物業(yè)管理企業(yè)cf亍必愿意招聘物業(yè)管理專業(yè)學生現(xiàn)在的問題是，物業(yè)管理企業(yè)是否愿意招聘物業(yè)管理專業(yè)的學生絕大多數(shù)回答是肯定的。物業(yè)管理業(yè)務陜速擴展和人員儲備的嚴重不足之間的矛盾，是很多物業(yè)管理公司的通病，并為此深受其苦，從整個行業(yè)看似乎也是如此

16、。有很多公司已經(jīng)意識到人才匱乏而導致的風險問題，并通過各種方法儲備人才。其中最重要的方法之—是通過招聘應屆大學生畢業(yè)生，主要相關專業(yè)的高職類畢業(yè)生，很多從他伎喲的畢業(yè)實習就開始介入了，然后挑—部分進行內(nèi)部培養(yǎng)，—段不長的時間后成為過得去的管理人員?；蛘咄ㄟ^招聘，尋找有—段時間工作經(jīng)驗的往屆大學生，這些人最初也經(jīng)歷過匕述的過程?？傊?，我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理需要大量的高職類學生，特別是專業(yè)對口的學生，這些學生具備基本的文化素養(yǎng)，專業(yè)知識相

17、對豐富，培養(yǎng)方法對口的話，可塑性強，整體強于年齡偏大的“轉(zhuǎn)業(yè)”人員——從其他行業(yè)轉(zhuǎn)到物業(yè)管理行業(yè)的人員。近些年來，有越來越多的物業(yè)管理公司與我們學校主動聯(lián)系或愉決地接受我們的聯(lián)系，成為合作伙伴，其主要目的是能夠方便的招聘到物業(yè)管理專業(yè)類(優(yōu)秀)學生。㈢宏觀層面分析—般的居住類物業(yè)小區(qū)，每一萬平方米建筑面積需05左右的管理^員——主要是匕述的物業(yè)管理員和管理處主管，每1020萬平方米一個項目經(jīng)理?？紤]到今后幾年每年70008000萬平方米

18、建筑面積的住宅竣工量，浙江省每年需要35004000名物業(yè)管理專業(yè)管理人員，300名左右的物業(yè)管理項目經(jīng)理。考慮到新增的其他物業(yè)及原有未實行專業(yè)物業(yè)管理的物業(yè)實行專業(yè)的物業(yè)管理，將需要更多的物業(yè)管理人員?？梢灶A計，隨著時間的推移，在物業(yè)眼務費用逐漸提高的同時，業(yè)主喊使用N會要求物業(yè)管理^員提供更高的管理水平和更令人滿意的服務質(zhì)量，這就需要更多的高質(zhì)量人才。三結(jié)論上述的調(diào)查和分析表明：第一，浙江省的物業(yè)管理規(guī)模在未來幾年將大幅度擴大，需要