1、金運(yùn)作方式透視張聚永一、資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響現(xiàn)金流的意義對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他一般性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)商最怕的是資金鏈條出現(xiàn)危機(jī)，順馳地產(chǎn)的結(jié)果就是最好的例證。在2o08年4月初，潘石屹向上海證券報(bào)獨(dú)家提出的“百日劇變論”，曾引起不小的爭(zhēng)議。他說：“今年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境是非常困難的，未來100天將是很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生劇變的100天?！爆F(xiàn)在看來他確實(shí)有先見之明。當(dāng)時(shí)，有人做過統(tǒng)計(jì)，有很大一部分房地產(chǎn)融資項(xiàng)

2、目還在報(bào)批，有的需要1到5年、2億至3億元不等的融資；有的已在經(jīng)營(yíng)，但準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓；有的正在建設(shè)或已結(jié)構(gòu)封頂，也準(zhǔn)備把整個(gè)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；有的才拿到“一證”或“兩證”，還沒有施工，便計(jì)劃直接轉(zhuǎn)讓土地。由此可見，開發(fā)商在不同階段都可能面臨資金困境。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金運(yùn)作的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)與其他行業(yè)相比，在資金運(yùn)作方面有共性，但更多的存在著個(gè)性，其主要表現(xiàn)：(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需要量大，資金周期長(zhǎng)凡成規(guī)模的建設(shè)住宅小區(qū)或建筑物，建設(shè)資

3、金需要量至少上億元，甚至更多，從資金投入到全部回收，周期最短要一年半，最長(zhǎng)的要三年以上。(二)現(xiàn)金流人渠道多，現(xiàn)金流出范圍廣1、現(xiàn)金流入主要渠道有：(1)自籌資金(2)預(yù)收購(gòu)房款(3)銀行貸款(4)辦理銀行承兌匯票(5)吸收外資(6)收施工單位質(zhì)量保證金和代理銷售商保證金。2、現(xiàn)金流出渠道有：(1)土地征用與拆遷費(fèi)用支出(2)前期工程費(fèi)用支出(3)項(xiàng)目開工前的報(bào)建費(fèi)和配套費(fèi)的支出(4)建安和裝修工程費(fèi)支出(5)設(shè)備、材料采購(gòu)支出(6)I

4、程監(jiān)理費(fèi)支出(7)公司的管理費(fèi)用支出(8)項(xiàng)目銷售費(fèi)用支出(9)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用支出(10)歸還銀行貸款、承兌支出(11)稅金支出(12)產(chǎn)權(quán)辦證支出(13)支付各種罰款、攤派等。(三)籌資力度受控于國(guó)家政策的影響1997年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式把房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱，同時(shí)，把住宅與汽車的消費(fèi)作為拉動(dòng)內(nèi)需的主要手段。2008年以前是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最佳時(shí)期，金融部門全面支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金運(yùn)作的目的與策略

5、150(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金運(yùn)作的目的與成本管理、核算的目的完全一樣，都是追求開發(fā)商利潤(rùn)最大化。開發(fā)商資金運(yùn)作必須做到“短、平、快”?！岸獭笔侵纲Y金使用時(shí)間要短，努力降低融資成本；“平”是指資金運(yùn)作要達(dá)到良性循環(huán)狀態(tài)，資金運(yùn)作曲線不要出現(xiàn)低谷；“快”是指資金整體周轉(zhuǎn)要快。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金運(yùn)作的要求與策略1、“預(yù)則立”，資金支出要有計(jì)劃性。每年初，開發(fā)商的財(cái)務(wù)部門要根據(jù)公司年度生產(chǎn)計(jì)劃，分別做出年度收入和支出

6、計(jì)劃，計(jì)劃力求可行性。在年度內(nèi)可根據(jù)生產(chǎn)任務(wù)變化的情況，及時(shí)調(diào)整收入與支出計(jì)劃。2、開發(fā)項(xiàng)目資金運(yùn)作的總要求是保證收入的實(shí)現(xiàn)，要建立收入的保證措施，建就一支訓(xùn)練有素的銷售隊(duì)伍。3、要狠抓工程質(zhì)量，確保產(chǎn)品達(dá)到合格工程。房地產(chǎn)產(chǎn)品最忌諱的是不合格產(chǎn)品，如果建成樓宇出現(xiàn)了不合格的質(zhì)量問題，業(yè)主們勢(shì)必追究開發(fā)商的違約責(zé)任，到那時(shí)開發(fā)商存在著嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4、資金運(yùn)作要保重點(diǎn)，信譽(yù)是生產(chǎn)力，品牌也是生產(chǎn)力，要按合同約定準(zhǔn)時(shí)交房，同時(shí)開發(fā)商收回

7、大量的購(gòu)房尾款。四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金運(yùn)作方式按國(guó)家有關(guān)規(guī)定開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必需有30％的自有資金，但房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量很大，國(guó)家從宏觀上控制對(duì)房地產(chǎn)的貸款，開發(fā)商為了盡快完成項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)現(xiàn)其盈利，在解決資金方面歸納起來還有以下運(yùn)作方式：(一)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)就是在項(xiàng)目立項(xiàng)開工前回收資金的一種方法。商品房對(duì)外銷售國(guó)家有關(guān)部門有明確嚴(yán)格的規(guī)定：商品房建筑施工必需到主體結(jié)頂后，并具備五證：土地使用取證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工

8、程施工許可證、預(yù)售許可證后方才對(duì)外銷售，而開發(fā)商為了解決開工前所需的開發(fā)資金，不得不使用優(yōu)惠價(jià)先做所謂的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”方式融資。但政府對(duì)此行為很少干涉。(二)“借雞下蛋”俗話說，錢少也能辦成大事?！敖桦u下蛋”是指用別人的錢辦自己的事，開發(fā)商通過利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或定向開發(fā)等手段可提前收取一部分資金，利用資金的時(shí)間差做自己的事。開發(fā)商在策劃項(xiàng)目時(shí)，要盡量做好市場(chǎng)定位。高校學(xué)生居q鳳蘭我國(guó)高校在上個(gè)世紀(jì)90年代中期實(shí)行收費(fèi)政策以來，學(xué)費(fèi)快速增加，已

9、經(jīng)超出了相當(dāng)一部分人的承受能力。國(guó)家制定出一系列資助貧困生制度，為的是“決不讓一個(gè)學(xué)生因經(jīng)濟(jì)困難而輟學(xué)”。大學(xué)學(xué)費(fèi)、成本和資助成為民眾關(guān)心、輿論關(guān)注的熱點(diǎn)問題。目前許多高校應(yīng)國(guó)家要求，采取了獎(jiǎng)貸助補(bǔ)勤等方式幫助貧困學(xué)生完成學(xué)業(yè)。獎(jiǎng)學(xué)金指在學(xué)校為獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀學(xué)生設(shè)立的各種形式資助資金；生活補(bǔ)助由學(xué)校定期定額向?qū)W生發(fā)放，面向全體學(xué)生；困難補(bǔ)助是無償贈(zèng)與家庭困難的大學(xué)生的資助資金；勤工儉學(xué)是學(xué)校和社會(huì)為解決學(xué)生生活困難而提供的有償服務(wù)資助方式。助

10、學(xué)貸款是指由金融機(jī)構(gòu)針對(duì)高校學(xué)生開展的一般性商業(yè)助學(xué)貸款和國(guó)家助學(xué)貸款。研究高校學(xué)生資助問題，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)，提供和諧平臺(tái)，具有現(xiàn)實(shí)意義。一、研究對(duì)象及方法按分層整群隨機(jī)抽樣方法選擇研究對(duì)象，首先按照學(xué)生的學(xué)歷分為?？?、本一、本二(指獨(dú)立學(xué)院)3個(gè)層，每個(gè)層再按年級(jí)分層，因畢業(yè)班學(xué)生不完全在校不抽樣，所以?？品譃?個(gè)層，本一、本二各分4個(gè)層，共計(jì)11個(gè)層，以班級(jí)為抽樣單位，每個(gè)層用抽簽的方法選取1個(gè)班級(jí)，共計(jì)11個(gè)班593人，作為研究對(duì)

11、象。將所要研究的因素，按類別制成調(diào)查表，根據(jù)資料來源填寫調(diào)查表，由于資助問題屬于敏感問題，問卷調(diào)查采取無記名自填的方式，確保資料的準(zhǔn)確性。二、資料的分析、處理及可能出現(xiàn)的偏倚全部數(shù)據(jù)錄入微機(jī)，由一名協(xié)作人員進(jìn)行錄入校對(duì)，計(jì)算不同特征的欠費(fèi)率，相關(guān)因素所占比例。統(tǒng)計(jì)方法應(yīng)用卡方檢驗(yàn)、T檢驗(yàn)。數(shù)據(jù)處理由SPSS100軟件完成。1選擇偏倚本研究研究對(duì)象僅限于唐山地區(qū)某學(xué)院2007年1月注冊(cè)在校學(xué)生(包括本科、?？?、獨(dú)立學(xué)院)，可能存在一定的選

12、擇偏移，但該學(xué)院屬于唐山市幾所大學(xué)院校之一，規(guī)模較大，代表了普通高校一般水平。2無應(yīng)答偏倚(三)“按揭貸款”開發(fā)商在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售資格時(shí)，如銷售出現(xiàn)不旺，資金又非常緊張，購(gòu)房者無能力交付現(xiàn)金時(shí)可選擇“按揭貸款”方式融資，如某開發(fā)公司因貸款3000萬元馬上到期立即做了3000平方米的“按揭貸款”，得到了4000萬元的按揭回款，除償還銀行3000萬元的項(xiàng)目貸款外，還用1000萬元把未完工程建完，使銷售形式大有好轉(zhuǎn)。銷售回款大量增加。(四)“墊

13、資施工”施工隊(duì)墊資是改革開放以來出現(xiàn)的非理性的現(xiàn)象。把4000萬元“虛擬按揭”貸款逐步還清，避免了因資金緊張而影響工程竣工的局面出現(xiàn)。開發(fā)商在項(xiàng)目開工前，大都選擇有墊款能力的大施工隊(duì)作為乙方。選擇有墊資實(shí)力的施工隊(duì)伍施工，是開發(fā)商一種無息融資的手段。這是建筑市場(chǎng)出現(xiàn)的一種怪現(xiàn)象。(五)“適度賒賬”在材料采購(gòu)方面賒賬和施工墊資一樣是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，現(xiàn)在社會(huì)上誠(chéng)信度降低，賒賬越來越難。但材料供應(yīng)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還可以適當(dāng)賒賬，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)

14、商的投資是固定資產(chǎn)，一旦形成民事訴訟，可以執(zhí)行到實(shí)實(shí)在在的東西。但這種賒賬是建立在信譽(yù)上的，如到還款期未還，材料供應(yīng)商就緊縮賒賬度，只有開發(fā)商不斷給予材料供應(yīng)商結(jié)算貨款，保持一定的賒賬度是可行的。(六)“貸款轉(zhuǎn)期”開發(fā)項(xiàng)目一般都有銀行貸款支持，少則幾百萬元，多則上億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是作為項(xiàng)目流動(dòng)資金審批的，時(shí)間都是在一年左右。因開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，一般貸款資金很難按期歸還，因此，到貸款到期日前一個(gè)月，做好轉(zhuǎn)期和展期材料準(zhǔn)備工作。(七)“

15、做銀行承兌”銀行承兌匯票是短期借款的一種形式，它與銀行貸款不同的是，銀行承兌匯票承兌期是六個(gè)月，無利息，但要求提供一定數(shù)量的保證金。在銀行貸款收緊的情況下，開發(fā)商使用銀行承兌匯票，也是一種選擇。(八)“以物易物”“以物易物”是指用房子、車子各種材料等實(shí)物頂債的一種方式。這種方式是債務(wù)人資金非常緊張的情況下采取的不得已的辦法。債權(quán)人要錢沒有，也只好要東西了。雖然用物頂賬也能解決問題，但是開發(fā)商的信譽(yù)也頂丟了。隨著形勢(shì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商資