1、【MeiWei81優(yōu)質實用版文檔】【MeiWei81優(yōu)質實用版文檔】20162016年房地產估價案例與分析真題與解析年房地產估價案例與分析真題與解析一、問答題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）某房地產開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設中的一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續(xù)建設工程正在進行，建安工程整體形象進

2、度達65%，擬選用假設開發(fā)法作為其中一種估價方法。請問：1.假設開發(fā)法的估價前提有哪幾種？本次估價應選擇哪種估價前提？2.在各種不同的估價前提下，假設開發(fā)法的測算主要有哪些差別？【參考答案】1.假設開發(fā)法的估價前提有3種：（1）估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；（2）估價對象要被其業(yè)主自愿轉讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發(fā)前提”；（3）估價對象要被迫轉讓給他人開發(fā)完成，這種估價前提稱為“

3、被迫轉讓開發(fā)前提”。本次估價是房地產抵押估價，應采用“被迫轉讓前提”。參見《房地產估價理論與方法》教材P341～342。房地產抵押估價和房地產司法拍賣估價，一般應采用“被迫轉讓前提”。2.在不同的估價前提下，假設開發(fā)法測算的主要差別包括：（1）預測出的后續(xù)開發(fā)經營期的長短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經營期就是正常的后續(xù)建設期；而自愿轉讓開發(fā)前提和被迫轉讓開發(fā)前提下，需要考慮轉讓的正常期限，從而導致后續(xù)開發(fā)經營期發(fā)生變化。（2）后續(xù)開發(fā)

4、的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，只考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出；而自愿轉讓開發(fā)前提和被迫轉讓開發(fā)前提下，通常會產生新的“前期費用”，在估價后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應加上這部分“前期費用”。（3）測算出的待開發(fā)房地產價值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大于自愿轉讓前提下評估出的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。參見《房地產估價理論與方法》教材P341～342。第三科教材的某一敘述，可能就是案例與分析

5、的一個問答題答案的關鍵。（二）甲公司擬以其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期

6、及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：1.房地產估價機構可否滿足甲公司的上述要求？請簡述理由。2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業(yè)工作？對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整？【參考答案】1.房地產估價機構不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。2.房地產估價機構重

7、新出具估價報告應補充的外部作業(yè)工作包括：（1）通過市場調查收集相似房地產的交易實例資料、收集房地產實物狀況和權益狀況的資料。（2）收集建安造價資料、房地產開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料等；通過實地查勘確定建筑物折舊。對原估價報告中兩種估價方法的測算內容需要做出的調整包括：（1）比較法：根據交易實例資料對可比實例成交價格進行調整；對可比房地產狀況進行調整，主要是對房地產實物狀況和權益狀況進行調整，因為不知道這一年中估價對象是否

8、產生了新的債權債務，需要重點對房地產權益狀況進行調整。（2）成本法：首先需要調整折舊，然后根據建安造價資料、房地產開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料、開發(fā)利潤率資料對各項成本和開發(fā)利潤率進行調整，計算建筑物重新購建價格?！綧eiWei81優(yōu)質實用版文檔】【MeiWei81優(yōu)質實用版文檔】『答案解析』評估有租約限制的房地產價值，評估出租人權益價值，租賃期間應采用租賃合同約定的租金，即實際租金；租賃期間屆滿后應采用市場租金。4.若對該套住宅進行房地

9、產抵押估價，則估價對象范圍應為（）。A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權B.該頂層住宅和110屋頂廣告位的收益權C.該頂層住宅和12屋頂廣告位的收益權D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權『正確答案』A『答案解析』抵押價值評估時，估價對象范圍為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權不能單獨使用、也不可以獨立變現(xiàn)，不屬于抵押估價的范圍。參見《房地產基本制度與政策》教材P142。（二）某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市

10、區(qū)的平房價值。該房屋登記建筑面積為200㎡，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內自行搭建了20㎡的簡易房。5.本次估價的估價對象應包括（）。A.土地使用權、平房、簡易房、水井B.土地使用權、平房、水井C.土地使用權、平房、水井、圍墻D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻『正確答案』C『答案解析』征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時

11、建筑。被征收房屋價值評估不得遺漏、虛構評估對象。6.本估價項目最適宜采用的估價技術思路為（）。A.采用批量估價方法進行評估B.采用標準價調整法進行評估C.選用適宜估價方法進行個案評估D.采用假設開發(fā)法進行個案評估『正確答案』C『答案解析』該平房帶有院落屬于個案，應選用適宜估價方法進行個案評估。7.采用比較法估價時，適宜選為可比實例的是（）。A.周邊帶院落的類似平房B.周邊不帶院落的類似平房C.周邊新建商品住宅D.周邊成套二手住宅『正確答

12、案』A『答案解析』選取可比實例的要求之一是可比實例房地產應與估價對象房地產相似，具體應滿足下列要求：與估價對象區(qū)位相近、與估價對象的用途相同、與估價對象的權利性質相同、與估價對象的檔次相當、與估價對象的規(guī)模相當。本題中，估價對象是帶有院落的平房，因此應選擇周邊帶院落的類似平房作為可比實例。（三）甲公司擁有總建筑面積為5230㎡、土地面積為10000㎡的廠區(qū)，土地性質為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為