1、上蔡鵬宇·國(guó)際城營(yíng)銷策劃報(bào)告,,上蔡房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧,,鵬宇·國(guó)際城項(xiàng)目分析,一,二,,,鵬宇·國(guó)際城市場(chǎng)形象初探,三,目錄：,,鵬宇·國(guó)際城推盤實(shí)施方略,四,,,一、上蔡房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧,,,,上蔡房地產(chǎn)發(fā)展軌跡,早期溫泉嘉園,,,,起步階段,,,,,,,,,,滿足基本居住需求，缺乏各項(xiàng)配套,高速發(fā)展階段,各種檔次樓盤參差不齊,產(chǎn)品素質(zhì)的發(fā)展步入瓶頸,,,,上蔡房地產(chǎn)發(fā)展軌跡,,,,起步階段,高速

2、發(fā)展階段,各種檔次樓盤逐步出現(xiàn),,,,,,,,,,天倫·現(xiàn)代城,上城華府,景賢花園,由滿足居住到滿足生活，由普通多層走向產(chǎn)品多樣化：各種風(fēng)格中式、歐式，現(xiàn)代、古典類型的社區(qū)均有出現(xiàn)，由多層走向小高層，市場(chǎng)異化開始顯現(xiàn)，各項(xiàng)配套及景觀發(fā)生優(yōu)化，地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，價(jià)格迅速攀升。,產(chǎn)品素質(zhì)的發(fā)展步入瓶頸,,,,上蔡房地產(chǎn)發(fā)展軌跡,,,,起步階段,高速發(fā)展階段,各種檔次樓盤參差不齊,產(chǎn)品素質(zhì)的發(fā)展步入瓶頸,,,,,,,,,,2011,

3、東城國(guó)際,奎星嘉苑,隨著東城國(guó)際、奎星嘉苑等項(xiàng)目的出現(xiàn)，上蔡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品類型更加豐富，售房部現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)也有了相當(dāng)大的提升。,但值得注意的是，自天倫·現(xiàn)代城之后，上蔡地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品從風(fēng)格、建筑立面、景觀小品到社區(qū)配套均無(wú)突破，產(chǎn)品素質(zhì)的發(fā)展步入了瓶頸。,,,二、鵬宇·國(guó)際城項(xiàng)目分析,,老城區(qū),西部工業(yè)區(qū),,,上蔡城區(qū)主要被蔡候路、開龔路兩條城市交通要道分為三個(gè)片區(qū)：老城區(qū)、北部新城區(qū)以及西部工業(yè)區(qū)，從而形成

4、了三種不同的城市風(fēng)貌。,,區(qū)域劃分,北部新城區(qū),,老城區(qū),西部工業(yè)區(qū),,,本案位于兩條城市中心主軸的交匯處，西臨新城行政中心，南靠老城區(qū)景觀環(huán)帶，東側(cè)及北側(cè)分別為未來(lái)城市居住帶，屬于未來(lái)區(qū)域的核心地帶。,,本案區(qū)位,,,,,北部新城區(qū),,本案特色:關(guān)鍵詞,首先本案總體規(guī)劃是在“一軸一環(huán)多中心” 理念下的豪布斯卡復(fù)合體項(xiàng)目?？傮w關(guān)鍵詞：“都市、復(fù)合”,,本案特色:關(guān)鍵詞,其次本案住宅又是被“團(tuán)結(jié)路、騰飛路”劃分而成“英倫、北美、

5、北歐、地中海”四大異國(guó)風(fēng)情組團(tuán)。住宅關(guān)鍵詞：“國(guó)際、生活”,,,,,,,英倫,北美,北歐,地中海,,本案特色:關(guān)鍵詞,總體關(guān)鍵詞：“都市、復(fù)合”,住宅關(guān)鍵詞：“國(guó)際、生活”,,,,,項(xiàng)目規(guī)模：復(fù)合、國(guó)際,居住方式：都市、生活,那我們向社會(huì)大眾索要傳遞的就是本案是：規(guī)模超大的復(fù)合型國(guó)際生活體,,賣點(diǎn)闡述,本案“規(guī)模超大的復(fù)合型國(guó)際生活體”所擁有了什么？它又定義了哪些別人不可以企及的標(biāo)準(zhǔn)？

6、 1、王者地段 2、國(guó)際規(guī)模 3、一流規(guī)劃 4、風(fēng)情建筑 5、公園環(huán)境 6、星級(jí)配套

7、 7、品牌材質(zhì) 8、尊貴戶型 9、尊崇物管,,賣點(diǎn)闡述：王者地段,王者地段—雄踞貴胄領(lǐng)地、坐擁行政中央關(guān)鍵詞：古城墻保護(hù)遺址、新城行政中心、占據(jù)優(yōu)越教育資源、交通四通八達(dá),國(guó)際規(guī)模—天中屈指可數(shù)、蔡都望塵莫及關(guān)鍵詞：占地近800余畝，住宅80萬(wàn)方，商業(yè)及酒店近20萬(wàn)方，豪布斯卡綜合

8、體,,賣點(diǎn)闡述：國(guó)際規(guī)模,一流規(guī)劃—國(guó)際藝術(shù)理念、勝過(guò)天上人間關(guān)鍵詞：美國(guó)RDLF國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)、澳大利亞迪恩茲景觀,,賣點(diǎn)闡述：一流規(guī)劃,風(fēng)情建筑—演繹花樣年華、土木活色生香關(guān)鍵詞：四大風(fēng)情組團(tuán),,賣點(diǎn)闡述：風(fēng)情建筑,公園環(huán)境—不怕山重水復(fù)、只怕流連忘返 陽(yáng)春芳草鮮美，盛夏落櫻繽紛關(guān)鍵詞：水系、主題公園、高綠化,,賣點(diǎn)闡述：公園環(huán)境,星級(jí)配套—七星閃耀驛城、尊貴登峰至極

9、關(guān)鍵詞：五星級(jí)酒店、影院、健身房、主題廣場(chǎng),,賣點(diǎn)闡述：星級(jí)配套,品牌材質(zhì)—不管風(fēng)吹雨打、我自閑庭信步關(guān)鍵詞：德國(guó)威能壁掛爐，西子奧的斯電梯、low-e玻璃等,,賣點(diǎn)闡述：品牌材質(zhì),尊貴戶型—此間一旦擁有、今生別無(wú)所求關(guān)鍵詞：居住尺度、生活空間,,賣點(diǎn)闡述：尊貴戶型,尊崇物管—接您平安回家、送您開心出發(fā) 關(guān)鍵詞：物管服務(wù)、安防系統(tǒng),,賣點(diǎn)闡述：尊崇物管,從上一部分描述可以看出“規(guī)模超大的復(fù)合型國(guó)際生活體”囊括了我們市場(chǎng)推售時(shí)所有

10、的產(chǎn)品形象因此我們深入提煉后得出產(chǎn)品定位：133萬(wàn)平米豪布斯卡國(guó)際生活體,,產(chǎn)品定位,,,三、鵬宇·國(guó)際城市場(chǎng)形象初探,,市場(chǎng)形象初探,鵬宇地產(chǎn)，從鵬宇·三星錦城、鵬宇·天下城、鵬宇·新城到鵬宇·國(guó)際城，開發(fā)總體量逐漸攀升，已近200萬(wàn)平米。鵬宇·國(guó)際城是鵬宇地產(chǎn)在上蔡的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，是鵬宇開發(fā)史上的里程碑之作；它擔(dān)負(fù)了鵬宇品牌提升的戰(zhàn)略義務(wù)。,并且本案作為區(qū)域在現(xiàn)今，

11、乃至未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，當(dāng)之無(wú)愧的大盤，絕對(duì)的領(lǐng)跑者！,,市場(chǎng)形象初探,我們必將是以高姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，以重建游戲規(guī)則，重新定義城市建筑標(biāo)準(zhǔn)為目的，來(lái)建立大盤氣質(zhì)、企業(yè)形象以及遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái)的戰(zhàn)略高度，以絕對(duì)的大盤氣勢(shì)，入市即甩開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一騎絕塵！,,市場(chǎng)形象初探,那我們通盤的基調(diào)必然是以 打造城市國(guó)際綜合體的行業(yè)領(lǐng)袖的市場(chǎng)形象面世,,市場(chǎng)形象初探,但對(duì)于一個(gè)大盤來(lái)說(shuō)我們高調(diào)的面世固然重要，因?yàn)樗於送ūP項(xiàng)目

12、基調(diào)但通盤的延展以及演繹也是尤為關(guān)鍵不然就會(huì)陷入推廣節(jié)點(diǎn)+賣點(diǎn)的推廣方式。,,市場(chǎng)形象初探,因此建議對(duì)每一期都采用建立在高調(diào)基礎(chǔ)上的 不同的推廣調(diào)性，不至于使客戶在幾年內(nèi)看到的都是同一種東西。,,市場(chǎng)形象初探,下面我們根據(jù)項(xiàng)目每期的產(chǎn)品特性來(lái)定義分案名 來(lái)演繹、推廣不同風(fēng)

13、格的高貴格調(diào)。,,市場(chǎng)形象初探,格調(diào)的推廣較為虛幻，需要落實(shí)到產(chǎn)品的實(shí)際上來(lái)：,在探討分案名前，先來(lái)看看我們的主案名,,市場(chǎng)形象初探,,,本案LOGO色系：,,市場(chǎng)形象初探,,,,,市場(chǎng)形象初探,本案的主色系：,所以本案的主要色系要達(dá)到的就是一種尊貴而又壓倒一切的意境。我們要的就是客戶看上一眼就會(huì)被刺激到再不會(huì)被忘記的效果。,這就是不同顏色給我們帶來(lái)的由視覺(jué)到心理的沖擊,,市場(chǎng)形象初探,但我們平時(shí)只能用語(yǔ)言來(lái)傳達(dá)的高貴格調(diào)是否能以顏

14、色最為載體進(jìn)行傳遞把這種高貴變成一種附著有視覺(jué)效果的語(yǔ)言傳遞？,,市場(chǎng)形象初探,最典型就是景觀公司提報(bào)的本項(xiàng)目最后一期地中海印象,,市場(chǎng)形象初探,可以！,地中海風(fēng)格有很多很多特色：像拱門、馬蹄窗、回廊、過(guò)道 甚至到——隨意粗狂的外立面。,,市場(chǎng)形象初探,但給你我印象最深的是什么？,,市場(chǎng)形象初探,是——藍(lán)天碧水，紅瓦白墻的地中海風(fēng)格視覺(jué)印象,,市場(chǎng)形象初探,最終達(dá)到了——艷陽(yáng)高

15、照 海天一色的浪漫情懷這樣的異國(guó)別樣風(fēng)情,,市場(chǎng)形象初探,因此這種異國(guó)浪漫情懷賦予了高端、高貴一種超越市場(chǎng)、跨越國(guó)界的解讀,演繹出了從顏色到畫面再到高貴生活的全過(guò)程,,英倫印象市場(chǎng)形象初探,英倫印象分案名：水岸康橋——典雅溫情的人間伊甸,英倫印象分案名：水岸康橋——典雅溫情的人間伊甸,,英倫印象市場(chǎng)形象初探,水岸康橋,,英倫印象市場(chǎng)形象初探,案名示意：當(dāng)伊甸園里的智慧之果被觸碰，知識(shí)便啟迪著人類不斷推陳出新流傳百年，各有

16、千秋被復(fù)制的永遠(yuǎn)在騷動(dòng)，只有永恒才有恃無(wú)恐一座宮廷，一個(gè)莊園，一叢玫瑰，一只躺椅一條無(wú)意中滿載溫情而令人艷羨的河以及無(wú)數(shù)座與之相依相伴的橋都細(xì)膩的演繹著上流社會(huì)的非凡品位與典雅溫情當(dāng)余暉掠過(guò)教堂穹頂，金色彌漫于無(wú)數(shù)個(gè)私家花園一切生活的意義都簡(jiǎn)單的像伊甸園中的亞當(dāng)和夏娃……,,北美印象市場(chǎng)形象初探,北美印象分案名：加州陽(yáng)光——奔放自由的熾熱激情,,北美印象市場(chǎng)形象初探,北美印象分案名：加州陽(yáng)光——奔放自由的熾熱激情,

17、加州陽(yáng)光,,北美印象市場(chǎng)形象初探,案名示意：哥倫布將第一面自由的旗幟插上這塊領(lǐng)土，桀驁不馴的血液就在這里根深蒂固從曼哈頓、克里夫蘭到芝加哥、洛杉磯……熾熱的暖流掠過(guò)人類終極文明的城邦，最終凝聚成了一座自由奔放的多彩加利福尼亞靈魂的悸動(dòng)與生俱來(lái)無(wú)數(shù)的冒險(xiǎn)家在此占地為王，運(yùn)籌帷幄，決勝千里他們用高聳入云的恢宏鉅筑，用之不竭的熾熱陽(yáng)光來(lái)榮耀靈魂的奔放自由，接受世界的頂禮膜拜從此，尊貴無(wú)以復(fù)加,,北歐印象市場(chǎng)形象初探,北歐印

18、象分案名：白夜北歐——低調(diào)簡(jiǎn)約的極度奢華,,北歐印象市場(chǎng)形象初探,北歐印象分案名：白夜北歐——低調(diào)簡(jiǎn)約的極度奢華,白夜北歐,,北歐印象市場(chǎng)形象初探,案名示意：當(dāng)豪宅的腳步掠過(guò)北緯66°34′，皚皚白雪將贅余的鉛華洗凈聳入云端的火山與寂靜的冰原在這里狹路相逢催生了一道道棱角分明的黑白風(fēng)景當(dāng)一切去繁從簡(jiǎn)，建筑又回到了它的本性低調(diào)、簡(jiǎn)約無(wú)可復(fù)刻的低調(diào)奢華在這里自成一脈成為極晝深白的天空中唯一一顆閃爍的恒星,,地

19、中海印象市場(chǎng)形象初探,地中海印象分案名：愛(ài)琴?！Ｌ煲簧睦寺閼?,地中海印象市場(chǎng)形象初探,地中海印象分案名：愛(ài)琴?！Ｌ煲簧睦寺閼?愛(ài)琴海,案名示意：在伊比利亞半島上點(diǎn)燃的熱情，會(huì)沿著地中海的岸線一直蔓延到意大利的腳跟。在托斯卡納的平崗上接受來(lái)自世界的頂禮。建筑，因此成就了風(fēng)格。環(huán)地中海區(qū)的建筑正是對(duì)生命的極至享受，正是自然靈性源源不斷的奔涌。藍(lán)天碧水，紅瓦白墻，被地中海的陽(yáng)光溫暖，在上蔡，還是第一次。,,地中

20、海印象市場(chǎng)形象初探,水岸康橋——典雅溫情的人間伊甸,加州陽(yáng)光——奔放自由的熾熱激情,白夜北歐——低調(diào)簡(jiǎn)約的極度奢華,,分案名解讀,最后的愛(ài)琴海——海天一色的浪漫情懷,同時(shí)這四個(gè)分案名又是大家熟知的地名，做到通俗高雅又不俗氣。此外這四個(gè)分案名及示意又于景觀公司提報(bào)的景觀方案相互呼應(yīng)。英倫風(fēng)格景觀——精致典雅的洛可可風(fēng)北美風(fēng)格景觀——自由浪漫的歐式景觀北歐風(fēng)格景觀——簡(jiǎn)約、規(guī)則、對(duì)稱的現(xiàn)代、富于變化的景觀地中海風(fēng)格景觀——拱形的浪

21、漫空間，純美的色彩方案,,,四、鵬宇·國(guó)際城推盤實(shí)施方略,,推廣與銷售并重,推盤策略分解,,推廣篇,推廣篇,,整體推廣思路,本案作為一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)一的大盤，根據(jù)我們對(duì)本案開發(fā)節(jié)奏的設(shè)計(jì)，本案推廣將是前期重概念、后期重實(shí)體，具體為：1、工程封頂、立面景觀呈現(xiàn)之前“造夢(mèng)”，著重對(duì)于品牌、區(qū)位、產(chǎn)品的宣介和營(yíng)銷活動(dòng)，以形成市場(chǎng)熱點(diǎn)帶動(dòng)銷售；（9月之前）2、工程封頂、立面景觀展現(xiàn)即為“圓夢(mèng)”，推廣的重點(diǎn)將重點(diǎn)為實(shí)景展示、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷。

22、（9月之后）,控制蓄水期，保證施工進(jìn)度,,節(jié)點(diǎn)劃分,根據(jù)本案的實(shí)際情況，再結(jié)合適宜開盤的時(shí)機(jī)，時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分如下：,假設(shè)工程節(jié)點(diǎn)推進(jìn)情況,3月中項(xiàng)目動(dòng)工,4月中基礎(chǔ)工程完工,6月末取得預(yù)售證,9月中建筑主體封頂,,,,,,,,,,,,,,一期開盤,形象入市,一期持銷,選房當(dāng)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)兩周內(nèi)簽約,,一期持銷二期預(yù)熱,1、項(xiàng)目亮相2、具備接待條件3、奠基暨開放。,,,一期節(jié)點(diǎn)安排,1、市場(chǎng)聚焦2、預(yù)告外賣場(chǎng)開放時(shí)間,,1、市場(chǎng)預(yù)熱2、

23、開始蓄水,,節(jié)點(diǎn)劃分,,1月,2月下旬,5月初,7月-9月,,,,6月下旬,售房部開放,一期認(rèn)籌,二期面世,,推廣渠道,【怎樣讓客戶到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)】,1、媒介通路攻擊,,* 報(bào)紙攻擊：夾報(bào)直投；* 影視攻擊：電視臺(tái)；流動(dòng)字母；戶外攻擊：地塊周邊圍墻戶外； 城區(qū)大牌、站牌等*入戶攻擊：純凈水包裝、樓號(hào)樓 層不干膠貼等*時(shí)令攻擊：夏季扇子；襯衫等,,,,3、專業(yè)地產(chǎn)

24、展示,* 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、公關(guān)活動(dòng)等,,,潛在客戶群,,2、拓展渠道,* 單頁(yè)城鄉(xiāng)派發(fā)* 出租車頂燈、大巴車座套廣告* 大客戶團(tuán)隊(duì),,,,推廣篇,注,,【形象入市階段】,形式：高調(diào)入市，引發(fā)全城高度市場(chǎng)關(guān)注,廣告形式：綜合媒體釋放（戶外、圍墻、道旗、字幕、短信等）,主標(biāo)： 巨鯨浮現(xiàn) 眾卿平身副標(biāo)： 二零一 一 / 鵬宇地產(chǎn) / 鼎立鉅獻(xiàn),鵬宇·國(guó)際城,,入市姿態(tài),,推廣篇,注,,【奠基暨售房部開放】,

25、形式：正式亮相接受咨詢，奠定品牌地位,廣告形式：以時(shí)效媒體為主：戶外、單頁(yè)、短信、字幕等,主標(biāo)： 赤子遠(yuǎn)見(jiàn) 回報(bào)上蔡副標(biāo)： 2011年鵬宇地產(chǎn)焰火晚會(huì) 傾城盛演,鵬宇·國(guó)際城,,售房部奠基及開放預(yù)報(bào),與政府部門、公安部門溝通，在新區(qū)舉辦煙火晚會(huì)，同時(shí)晚會(huì)預(yù)報(bào)奠基及開放信息。,,推廣篇,注,,【正式蓄客階段】,形式：持續(xù)高調(diào)，注入產(chǎn)品信息,廣告形式：綜合媒體釋放（戶外、圍墻、道旗、字幕、短信等）,主標(biāo)：

26、要么當(dāng)?shù)弁?要么入主國(guó)際城副標(biāo)： 鵬宇·國(guó)際城一期英倫組團(tuán)“水岸康橋” 撼世登場(chǎng),鵬宇·國(guó)際城,,正式蓄客 注入產(chǎn)品,,推廣篇,注,,【形象提升階段】,形式：保持持續(xù)的市場(chǎng)熱度,廣告形式：時(shí)效媒體投放,企業(yè)形象提升降低營(yíng)銷成本,參與社會(huì)公益項(xiàng)目，提升品牌美譽(yù)度提升企業(yè)公信力與誠(chéng)信力,,形象提升階段,主標(biāo)：赤子丹心育春蕾 化作春泥永護(hù)心副標(biāo)： 鵬宇地產(chǎn)巨資辦學(xué)，鵬宇市直機(jī)關(guān)幼兒園（

27、中小學(xué)） 盛大奠基（開工）儀式 全方位進(jìn)行鵬宇地產(chǎn)辦學(xué)、助學(xué)，結(jié)合結(jié)合縣教育系統(tǒng)、婦聯(lián)，對(duì)上蔡貧困家庭子女進(jìn)行學(xué)習(xí)援助，利用縣宣傳部門與媒體為我項(xiàng)目宣傳造勢(shì)；,鵬宇·國(guó)際城春蕾行動(dòng),,形象提升 保持熱度,參與社會(huì)公益項(xiàng)目，提升品牌美譽(yù)度,主標(biāo)：誰(shuí)言寸草心，報(bào)得三春暉副標(biāo)： 鵬宇·國(guó)際城 / 關(guān)愛(ài)老人 / 春暉行動(dòng) / 正在進(jìn)行為老年人提供文娛活動(dòng)支持，比如縣業(yè)余豫劇團(tuán)、舞蹈隊(duì)提供經(jīng)費(fèi)及演出

28、機(jī)會(huì)。同時(shí)可以讓其表演和宣傳時(shí)穿上鵬宇·國(guó)際城的特制服裝，輔助宣傳。,鵬宇·國(guó)際城春暉行動(dòng),,形象提升 保持熱度,參與社會(huì)公益項(xiàng)目，提升品牌美譽(yù)度,同時(shí)進(jìn)行系列的媒體造勢(shì)、主題專訪、電視報(bào)道，在全方位的宣傳中打造項(xiàng)目及企業(yè)形象。,,形象提升 保持熱度,赤子情深 回報(bào)上蔡,,形象提升 保持熱度,②提升企業(yè)公信力與誠(chéng)信力,鵬宇地產(chǎn)品鑒之旅，開盤前邀請(qǐng)部分準(zhǔn)客戶參觀鵬宇·天下城及鵬宇·國(guó)際城，現(xiàn)

29、場(chǎng)體驗(yàn)鵬宇品質(zhì)與服務(wù)。,做好社會(huì)公關(guān)活動(dòng)：市直幼兒園、幼兒園簽約儀式、品牌配套、建材簽約儀式、物業(yè)公司簽約儀式。,,形象提升 保持熱度,提升企業(yè)公信力與誠(chéng)信力,,推廣篇,注,,【正式認(rèn)籌階段】,形式：產(chǎn)品賣點(diǎn)解析、打動(dòng)客戶,廣告形式：產(chǎn)品推介、時(shí)效媒體投放,,正式認(rèn)籌階段,追尋國(guó)際生活 探知英倫魅力 鵬宇·國(guó)際城豪布斯卡國(guó)際生活體——一期“水岸康橋”產(chǎn)品公開推介會(huì),目的：產(chǎn)品推介，發(fā)

30、布認(rèn)購(gòu)時(shí)間，提高認(rèn)購(gòu)率。,手法：通過(guò)產(chǎn)品推介，借助禮品或房屋抵值卡（物業(yè)抵值卡）等吸引客戶前來(lái)，以及認(rèn)購(gòu)。,,鵬宇·國(guó)際城珍藏記 *月*日VIP客戶全城招募 信息點(diǎn)：*月*日當(dāng)天排號(hào)認(rèn)籌可獲得一萬(wàn)抵一萬(wàn)五超值優(yōu)惠,時(shí)間：蓄客期 地點(diǎn)：項(xiàng)目售房部 目的：釋放一定優(yōu)惠，提高認(rèn)籌率。,正式認(rèn)籌階段,,推廣篇,注,,【開盤階段】,形式：鵬宇·國(guó)際城開盤,廣告形式：全城媒體

31、投放,,擁享 鵬宇 國(guó)際生活 ——2011年*月*鵬宇國(guó)際城一期英倫印象“水岸康橋” 盛大開盤,時(shí)間：蓄客期 地點(diǎn)：項(xiàng)目售房部 目的：釋放一定優(yōu)惠，提高認(rèn)籌率。,開盤階段,,推廣篇,注,,【實(shí)景形象面世階段】,形式：展示鵬宇·國(guó)際城一期社區(qū)形象,廣告形式：全城媒體投放,,國(guó)際生活-城現(xiàn)新區(qū) ——鵬宇國(guó)際城一期英倫印象“水岸康橋” 實(shí)景呈現(xiàn)，恭迎

32、品鑒,實(shí)景呈現(xiàn),時(shí)間：持銷期 地點(diǎn)：國(guó)際城現(xiàn)場(chǎng) 目的：老帶新活動(dòng),,銷售篇,銷售篇,,價(jià)格策略,策略1：根據(jù)上蔡現(xiàn)有市場(chǎng)情況（各項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍虛高），建議以合理價(jià)格入市，確保入市即成功。策略2：分類比準(zhǔn)，確定項(xiàng)目核心均價(jià)策略3：均衡優(yōu)勢(shì)樓層價(jià)位，確保低樓層銷售價(jià)格策略4：小步快跑，逐步實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升,價(jià)格策略,,價(jià)格調(diào)試,價(jià)格策略,認(rèn)籌前期模糊報(bào)價(jià)，探試市場(chǎng)情況，了解客戶接受程度，據(jù)此，在進(jìn)行具體價(jià)格的調(diào)整，原則是要保證項(xiàng)

33、目的入市價(jià)格和客戶的心理價(jià)位相平衡。,,銷售策略,銷售策略,策略1：通過(guò)銷控確保各類房源的均衡去化。策略2：考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況。策略3：認(rèn)籌期間根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)（認(rèn)籌情況），來(lái) 確保利潤(rùn)最大化。,,全方位營(yíng)銷,通過(guò)利用項(xiàng)目各核心的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)安排多重客戶篩選環(huán)節(jié)，有效地鑒別大批量客戶的實(shí)際購(gòu)房誠(chéng)意度，精準(zhǔn)的把握客戶需求，指導(dǎo)最終定價(jià)結(jié)果。配合工具：各節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)表、模擬選房登記等,1、設(shè)計(jì)多重客戶

34、篩選環(huán)節(jié),一、注重客戶管理,啟示：通過(guò)多重客戶篩選環(huán)節(jié)，有效地把握客戶實(shí)際需求，指導(dǎo)最終 定價(jià)及開盤執(zhí)行策略,,全方位營(yíng)銷,根據(jù)具體時(shí)節(jié)發(fā)送不同的祝福短信；索要意向客戶生日日期，發(fā)送生日祝福短信；根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，不斷的傳達(dá)客戶工程喜報(bào)；根據(jù)客戶的到訪次數(shù)，以及各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)對(duì)客戶的準(zhǔn)確判斷，對(duì)我們的意向客戶進(jìn)行重點(diǎn)維系。,2、 即時(shí)短信維系,一、注重客戶管理,,全方位營(yíng)銷,針對(duì)大客戶（如企事業(yè)單位、公務(wù)員、教師等