1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改?香水城 香水城?籌劃報(bào)告 籌劃報(bào)告香水城?籌劃報(bào)告 目 錄 一、商業(yè)局部市場(chǎng)定位思路概述 2二、本工程商業(yè)屬性具體分析 3〔一〕郊區(qū)城市化進(jìn)程中大型商業(yè)設(shè)施特征分析 3〔二〕本地居民消費(fèi)特征分析 18〔三〕物流設(shè)施對(duì)本工程商業(yè)的影響作用 20〔四〕會(huì)展業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施需求對(duì)本工程商業(yè)的影響作用 24〔五〕綜合樓潛在人群對(duì)本工程商業(yè)需求分析 26三、本工程商業(yè)設(shè)施定位 28〔一〕目標(biāo)客戶(hù)群體確

2、定 28〔二〕商業(yè)主題思路研究 28〔三〕商業(yè)面積初步確定 49〔四〕 商業(yè)建筑風(fēng)格的初步確定 50〔五〕地塊周邊用地性質(zhì)分析 51綜合樓分析研究與初步定位 53一、綜合樓用地分析 53二、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析 54三、產(chǎn)品定位 771、規(guī)模定位 772、本工程寫(xiě)字樓種類(lèi)定位 773、寫(xiě)字樓產(chǎn)品形象建議 784、本工程寫(xiě)字樓用途構(gòu)成定位 815、效勞式公寓產(chǎn)品定位 826、主體建筑布局 847、媒介空間建議 858、設(shè)施設(shè)備建議 85一

3、、商業(yè)局部市場(chǎng)定位思路概述對(duì)于本工程商業(yè)而言，我們認(rèn)為由于其所處的地理位置以及內(nèi)部其他相關(guān)設(shè)施的影響，所以本工程商業(yè)的屬性具有多重性。換言之，本工程商業(yè)設(shè)施的市場(chǎng)定位受到自身與外界多種因素的作用。因此，在得出商業(yè)市場(chǎng)定位之前，我們必須對(duì)本工程商業(yè)所受到的影響因素進(jìn)行深入的分析，研究其對(duì)商業(yè)定位所產(chǎn)生的具體影響以及各影響因素之間的輕重關(guān)系。由此才能最終確定本工程商業(yè)適合的市場(chǎng)定位。就此，我們認(rèn)為本工程商業(yè)定位的總體研究思路為：根據(jù)上圖所示

4、，本工程商業(yè)設(shè)施具有五種不同的商業(yè)屬性。我們認(rèn)為，本工程最根底的商業(yè)屬性就是其不可更改的宏觀地理位置，即城市邊緣的商業(yè)設(shè)施的商業(yè)屬性。本工程處于 XX 市的東南四環(huán)。一方面本工程具有其他任何區(qū)域都很難比擬的車(chē)行交通便利；另一方面，本工程不具有如城市中心商業(yè)區(qū)的歷史商業(yè)文脈。具體而言，城市中心的商業(yè)區(qū)在很大程度上不僅滿(mǎn)足了人們對(duì)日常購(gòu)物的需求，更重要的其長(zhǎng)久的歷史積淀使其也具有了很強(qiáng)的最新 精品 Word 歡迎下載 可修改到 202

5、2 年的 200 萬(wàn)人。同時(shí)，舊城區(qū)的常住人口要逐步向外疏散，目前已經(jīng)從 1990 年的 175萬(wàn)人降至 160 萬(wàn)人左右，到 2022 年要降到 150 萬(wàn)人以下。在總體規(guī)劃中垡頭、南苑均位于本區(qū)域內(nèi)。這無(wú)疑將為進(jìn)一步加強(qiáng)包括本區(qū)域在內(nèi)的整個(gè) XX 郊區(qū)城市化。就目前情況來(lái)看，本工程所在地東南部那么已經(jīng)初步成型的亦莊，該地區(qū)為 XX 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，已經(jīng)建成了非常多的企業(yè)和住宅區(qū)；地塊的西邊為 XX 市早期開(kāi)發(fā)成型的方莊社區(qū)。這說(shuō)明

6、XX 東南部已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯了郊區(qū)城市化。目前在建或在售的紫南家園、翠城、觀筑、山水文園等工程都顯示出這種住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)。特別值得指出的是，近期 SARS 病毒的肆虐會(huì)促進(jìn)這種郊區(qū)密度較低、通風(fēng)、采光良好的居住環(huán)境干凈整潔的住宅的開(kāi)展。而且本工程作為大型綜合工程，其所具有的各種設(shè)施尤其是內(nèi)部居住區(qū)的建設(shè)也將進(jìn)一步推動(dòng)?xùn)|南四環(huán)區(qū)域城市化進(jìn)程。總之，隨著這種郊區(qū)城市化進(jìn)程的迅速開(kāi)展，將為該地區(qū)的大型商業(yè)帶來(lái)大量的消費(fèi)人群，從而促進(jìn)大型商

7、業(yè)在郊區(qū)的出現(xiàn)和開(kāi)展?！?〕、公路的網(wǎng)絡(luò)化及交通條件的日益完善隨著公路的網(wǎng)絡(luò)化即高速公路系統(tǒng)的完善，許多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位指向原那么發(fā)生了巨變，盡可能接近市場(chǎng)的原那么已不再是以接近市中心為標(biāo)準(zhǔn)，而是以接近主要的運(yùn)輸動(dòng)脈為標(biāo)準(zhǔn)；而且汽車(chē)行駛速度的提高，使得通勤的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。高速公路系統(tǒng)翻開(kāi)了“居住郊區(qū)城市化〞的道路，同時(shí)形成了郊區(qū)對(duì)工業(yè)、商業(yè)開(kāi)發(fā)的吸引力。這些經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)表達(dá)在：有充足的停車(chē)場(chǎng)、低資產(chǎn)本錢(qián)、接近供應(yīng)商和消費(fèi)者等。特別需要指出的

8、是，城市外圍的環(huán)城高速公路對(duì)都市區(qū)的郊區(qū)在人口增長(zhǎng)、零售業(yè)的建立和開(kāi)展等方面都有巨大的作用，比沒(méi)有環(huán)城路的都市區(qū)的郊區(qū)增長(zhǎng)快。美國(guó)華盛頓特區(qū)的首都環(huán)城路就是一個(gè)促進(jìn)郊區(qū)高速開(kāi)展的例子。在 1972—1982 年里，由于環(huán)城路的出現(xiàn)約有 80 萬(wàn)人陸續(xù)定居于環(huán)路周?chē)?，由此也吸引?12 家區(qū)域性的購(gòu)物中心設(shè)立于此?？傊咚俟肪W(wǎng)改善了中心市的出入口問(wèn)題，在郊區(qū)與市中心之間組成了強(qiáng)大的交通流，極大地促進(jìn)了郊區(qū)城市化進(jìn)程。本工程位于京津塘高

9、速公路的入口處與東南四環(huán)的交匯處，公路網(wǎng)絡(luò)比擬興旺，適宜開(kāi)展這種大型零售商業(yè)?！?〕、私人汽車(chē)的逐步普及公共交通的向外延展通常每一次交通方式的革命，都會(huì)帶來(lái)城市結(jié)構(gòu)的巨大變動(dòng)，引致商業(yè)布局的重大調(diào)整。私人汽車(chē)的大量出現(xiàn)，使城市化進(jìn)程以非常規(guī)的高迅速加快，并使商業(yè)中心能夠擁有巨大范圍的市場(chǎng)。因此在城市交通方便的城市化郊區(qū)，大購(gòu)物中心出現(xiàn)了。同時(shí)也推動(dòng)了一種購(gòu)物方式的出現(xiàn)——“車(chē)載集中購(gòu)物〞。這種購(gòu)物最典型的方式就是消費(fèi)者周期性地進(jìn)行大量集

10、中式的購(gòu)物，并利用汽車(chē)承載。這種購(gòu)物方式的出現(xiàn)也使得消費(fèi)者對(duì)距離購(gòu)物場(chǎng)所的絕對(duì)距離敏感度下降，而更加關(guān)心停車(chē)問(wèn)題，商品價(jià)格問(wèn)題。換言之，私人轎車(chē)的大量出現(xiàn)使得人們可以并愿意到交通更通常但距離較遠(yuǎn)的地方大量購(gòu)物，由此也使得在道路交通情況良好的郊區(qū)地帶出現(xiàn)大型購(gòu)物中心成為可能。在私人汽車(chē)開(kāi)展的同時(shí)，公交系統(tǒng)的革新對(duì)商業(yè)布局那么產(chǎn)生促進(jìn)影響，地鐵和輕軌這種大運(yùn)量、高速的客運(yùn)工具，也在不同程度地支持大商業(yè)中心的郊區(qū)化。隨著 XX 經(jīng)濟(jì)的巨大開(kāi)展